Q. 질문 내용
보증금 1억 5천만원에 전세로 2년째 살고 있는데 얼마 전 집주인이 집을 팔았다는 문자를 보내왔습니다. 저는 입주하면서 바로 전입신고와 확정일자를 받아 두었습니다. 내년 봄 만기에 보증금을 돌려받아야 하는데 새 주인과 옛 주인 중 누구에게 달라고 해야 하는지, 옛 주인이 그냥 빠져나가도 되는 건지 궁금합니다.
본인 사안은 임차주택이 팔렸을 때 보증금 반환 의무가 누구에게 있는지, 그 기준이 되는 대항력을 언제 갖추었는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 입주와 전입신고를 끝낸 다음 날보다 늦게 소유권이 넘어갔다면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 주인이 임대인 자리를 물려받으므로 보증금은 새 주인에게 청구하시면 됩니다.
■ 새 주인이 의무를 넘겨받는 근거
주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 계약서를 다시 쓰거나 새 주인이 따로 동의하지 않아도 법률에 의해 자동으로 넘어가는 구조입니다. 다만 이 조문은 제1항의 대항력을 갖춘 임차인을 전제로 합니다. 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 하므로, 잔금을 치르고 새 주인 명의로 소유권이전등기가 된 날이 본인의 전입신고 다음 날 이후인지가 첫 번째 확인 사항입니다. 등기부 갑구의 접수일과 주민등록초본의 전입일을 나란히 놓고 보시면 됩니다.
■ 옛 주인에게는 더 청구할 수 없나
임대인의 지위가 넘어가면 보증금 반환 의무도 새 주인에게 옮겨 가고, 옛 주인은 그 의무에서 벗어나는 것으로 실무에서 다루어집니다. 옛 주인이 매매대금을 이미 받아 갔다고 해서 그에게 보증금을 달라고 할 근거는 원칙적으로 남지 않습니다. 새 주인의 자력이 불안해 승계를 받아들이고 싶지 않다면 매각 사실을 안 뒤 지체 없이 이의를 밝히고 계약을 끝내는 방향으로 다투는 길이 논의되지만, 시점과 방식이 까다로우므로 그 경우에는 변호사와 먼저 상의하셔야 합니다. 반대로 전입신고를 하지 않았거나 등기 뒤에야 전입한 경우라면 새 주인에게 대항할 수 없고, 보증금은 계약 상대인 옛 주인에게만 청구할 수 있습니다.
■ 계약 기간과 갱신은 어떻게 되나
승계는 계약 조건을 그대로 안고 넘어갑니다. 남은 기간, 보증금 액수, 특약이 모두 새 주인과의 사이에서 유지되고, 제4조 제1항에 따라 2년 미만으로 정한 기간을 2년으로 보는 규칙도 그대로입니다. 제6조 제1항이 정한 갱신거절 통지 기간인 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 상대방도 새 주인이 되므로, 옛 주인이 매각 전에 보낸 통지가 있다면 그 효력이 새 주인에게 이어지는지 문서로 확인해 두십시오. 제6조 제3항은 2기의 차임액에 이르도록 연체한 임차인에게는 갱신 규정을 적용하지 않으므로 월세가 함께 있는 계약이라면 연체가 없는지도 점검하셔야 합니다.
■ 돌려받는 날 챙길 것
제3조 제6항은 임차주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에 민법 제536조의 동시이행 항변권을 준용합니다. 집을 비워 주는 것과 보증금을 받는 것은 맞바꾸어 이루어지므로, 보증금이 들어오기 전에 짐을 다 빼고 열쇠를 넘기지 마십시오. 제4조 제2항은 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 그동안 거주해도 무단 점유가 아닙니다. 새 주인이 매매 과정에서 보증금을 매매대금에서 공제받았는지는 본인이 확인할 의무가 없고, 그 정산은 새 주인과 옛 주인 사이의 문제입니다.
■ 새 주인이 안 주면 쓸 수 있는 장치
순서대로 하시면 됩니다. ① 만기 전에 내용증명으로 새 주인에게 반환 예정일과 계좌를 통지합니다. ② 만기가 지나도 주지 않으면 제3조의3 제1항에 따라 임차주택 소재지 관할 지방법원이나 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 제5항에 따라 등기를 마치면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 제8항에 따라 비용은 임대인에게 청구합니다. ③ 그래도 주지 않으면 보증금반환청구소송을 제기하고, 제3조의2 제1항에 따라 확정판결로 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 됩니다. ④ 확정일자를 받아 두었다면 제3조의2 제2항의 우선변제권으로 경매 대금에서 순위에 따라 배당받습니다.
■ 지금 확인하실 것
세 가지 서류를 나란히 놓고 보시면 답이 나옵니다. ① 등기사항전부증명서에서 새 주인 명의 소유권이전등기의 접수일. ② 주민등록초본에서 이 집으로 전입한 날짜와 실제 이사한 날짜. ③ 임대차계약서의 확정일자 날인과 그 날짜. 전입일 다음 날이 등기 접수일보다 앞서면 새 주인에게, 뒤라면 옛 주인에게 청구하시면 되고, 확정일자가 경매 시 순위를 정합니다. 새 주인이 누구인지 통지받지 못했더라도 등기부에서 이름과 주소를 확인해 그 주소로 서면을 보내시면 됩니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제4조, 제6조 · 민법 제536조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-22
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