경매 공고에 지분 2분의 1이라고 적힌 물건이 있습니다. 값이 싸 보여 입찰했는데 최고가를 써 내고도 낙찰을 받지 못하는 일이 이 물건에서 벌어집니다. 매각기일에 다른 공유자가 나타나 같은 값에 자기가 사겠다고 신고하면 법원은 그 공유자에게 팔아야 하기 때문입니다. 민사집행법 제140조가 정한 공유자의 우선매수권입니다. 형제가 함께 물려받은 땅의 한 몫, 부부 공동명의 아파트의 절반이 경매에 나올 때 늘 등장하는 조문이고, 입찰하는 쪽과 지키려는 쪽 모두 이 구조를 알아야 움직일 수 있습니다.
지분만 경매에 나오면 무엇이 다른가
이해관계자가 이미 안에 있다는 점입니다.
민법 제262조 제1항은 물건이 지분에 의하여 여러 사람의 소유로 된 때 공유로 한다고 정하고, 제263조는 공유자가 자기 지분을 처분할 수 있게 합니다. 지분은 따로 팔 수 있으니 따로 압류할 수도 있고, 그래서 지분만 경매에 나옵니다. 그런데 사는 사람은 물건 전체를 손에 넣는 것이 아니라 낯선 사람과 한 물건을 나누어 갖는 자리에 들어가게 됩니다.
남아 있는 공유자에게도 같은 문제가 생깁니다. 형제 대신 모르는 투자자가 공유자가 되면 제264조에 따라 처분과 변경에 그 사람의 동의가 필요해지고, 제268조에 따라 언제든 분할을 청구당할 수 있습니다. 민사집행법은 이 두 사정을 보고 기존 공유자에게 먼저 살 기회를 주기로 했습니다.
절차는 어떻게 시작되나
통지부터입니다.
제139조 제1항은 공유물 지분을 경매하는 경우 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 사실을 통지하도록 정합니다. 상당한 이유가 있으면 통지하지 않을 수 있다는 단서가 있지만 원칙은 통지입니다. 공유자가 우선매수권을 쓸 수 있으려면 경매가 열린다는 사실을 알아야 하기 때문입니다.
제2항은 값을 매기는 방식을 정합니다. 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정합니다. 절반 지분이라고 해서 따로 평가하는 것이 아니라 전체를 평가한 뒤 비율로 나눕니다. 지분 매물이 시세보다 싸 보이는 이유는 이 평가 방식이 아니라 유찰이 거듭되기 때문인 경우가 많습니다.
공유자 우선매수권
공유물의 지분이 경매될 때 다른 공유자가 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 값으로 그 지분을 우선하여 사겠다고 신고할 수 있는 권리입니다. 민사집행법 제140조가 근거이며, 신고가 있으면 법원은 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다.
공유자는 무엇을 언제까지 해야 하나
두 가지입니다. 보증과 신고, 그리고 시한은 매각기일까지입니다.
제140조 제1항은 공유자가 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다고 정합니다. 제113조는 매수신청인이 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하도록 합니다. 다른 입찰자와 같은 보증을 내야 하고, 값은 남이 써 낸 최고가를 그대로 따라갑니다.
제2항이 이 권리의 힘입니다. 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 합니다. 재량이 아니라 의무입니다. 최고가를 써 낸 사람이 아무리 높은 값을 불렀어도 공유자가 그 값을 받아들이면 물건은 공유자에게 갑니다.
실무에서는 매각기일 전에 미리 우선매수신고서를 내 두는 경우와 당일 입찰 마감 뒤 최고가가 불린 직후에 신고하는 경우가 모두 있습니다. 어느 쪽이든 매각기일이 끝나기 전이어야 합니다.
공유자가 여럿이면 누가 사나
지분 비율대로 나눕니다.
제140조 제3항은 여러 공유자가 우선매수 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다고 정합니다. 3분의 1씩 가진 세 형제 중 한 사람의 지분이 경매에 나오고 나머지 둘이 모두 신고했다면, 둘이 그 지분을 절반씩 가져가는 것이 원칙입니다.
협의가 있으면 그 협의가 우선합니다. 한 사람이 다 사기로 합의했다면 그렇게 됩니다. 매각기일 전에 형제들끼리 누가 얼마를 살지 정해 두면 뒤의 분쟁이 줄어듭니다.
최고가를 써 낸 사람은 어떻게 되나
빈손으로 돌아가지는 않습니다. 대신 차순위가 됩니다.
제140조 제4항은 공유자가 우선매수 신고를 한 경우 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다고 정합니다. 제114조 제1항에 따른 차순위매수신고인은 매수인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 않으면 자기의 신고에 대해 매각을 허가해 달라고 할 수 있는 지위입니다.
그러니 공유자가 신고만 해 놓고 제142조 제2항의 대금지급기한까지 돈을 내지 않으면, 제137조 제1항에 따라 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지를 결정합니다. 공유자의 우선매수는 값을 낼 수 있을 때만 의미가 있고, 못 내면 물건은 원래의 최고가매수신고인에게 돌아갈 수 있습니다. 제142조 제6항에 따라 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 다 낼 때까지 보증을 돌려받지 못하고 기다리게 됩니다.
입찰하는 쪽은 무엇을 살펴야 하나
공유자가 나타날지를 먼저 가늠하는 것입니다.
- 등기부에서 다른 공유자의 수와 지분 비율, 주소를 확인합니다.
- 다른 공유자가 실제 거주하거나 사용하고 있는지 현황조사보고서로 봅니다.
- 이전 매각기일에 우선매수 신고가 있었는지 사건 기록을 살핍니다.
- 낙찰되더라도 공유자와 사용·수익 방법을 협의해야 하는 점을 계산에 넣습니다.
- 협의가 안 되면 민법 제269조에 따른 공유물분할 소송까지 갈 수 있음을 감안합니다.
담보권 실행을 위한 경매에도 같은 규정이 적용됩니다. 제268조가 제79조부터 제162조까지를 준용하므로, 근저당권자가 신청한 지분 경매에서도 제139조와 제140조가 그대로 작동합니다.
주의
우선매수 신고를 하는 공유자는 남이 써 낸 최고가를 그대로 부담합니다. 시세보다 높게 낙찰될 위험이 있으므로 미리 상한을 정해 두고, 자금 조달이 확실할 때만 신고하십시오. 신고 뒤 대금을 못 내면 보증금을 잃고 물건은 차순위자에게 갈 수 있습니다.
정리
민사집행법 제139조는 지분 경매를 다른 공유자에게 알리고 전체 평가액을 기준으로 값을 매기도록 하며, 제140조는 그 공유자가 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 값으로 우선매수를 신고하면 법원이 반드시 그 공유자에게 매각을 허가하도록 합니다.
공유자가 여럿이면 지분 비율로 나누고, 밀려난 최고가매수신고인은 차순위가 되어 공유자가 대금을 못 낼 때를 기다립니다. 지키려는 쪽은 자금과 시한을, 사려는 쪽은 공유자의 존재와 뒤따를 분할 문제를 먼저 계산하시고 변호사와 방향을 잡으시기 바랍니다.
참조 조문
민사집행법 제113조, 제114조, 제137조, 제139조, 제140조, 제142조, 제268조 · 민법 제262조, 제263조, 제264조, 제268조, 제269조
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자주 묻는 질문
형 지분이 경매에 나왔습니다. 제가 사려면 언제까지 무엇을 해야 합니까?
제140조 제1항에 따라 매각기일까지 제113조의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 값으로 우선매수하겠다고 신고하면 됩니다. 신고가 있으면 법원은 제2항에 따라 형제분에게 매각을 허가해야 합니다.
최고가로 입찰했는데 공유자가 우선매수를 했습니다. 보증금은 돌려받습니까?
제140조 제4항에 따라 차순위매수신고인이 되므로 바로 돌려받지 못합니다. 제142조 제6항에 따라 공유자가 대금을 다 낸 때 매수의 책임을 벗고 보증 반환을 요구할 수 있습니다.
공유자 세 명이 모두 사겠다고 합니다.
제140조 제3항에 따라 특별한 협의가 없으면 각자의 공유지분 비율에 따라 나누어 매수합니다. 매각기일 전에 협의해 두면 그 협의가 우선합니다.
우선매수 신고를 해 놓고 대금을 못 내면 어떻게 됩니까?
제137조 제1항에 따라 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정하고, 차순위매수신고인에게 매각이 허가되면 신고한 공유자는 제137조 제2항에 따라 보증을 돌려받지 못합니다. 자금 계획을 세운 뒤에 신고하셔야 합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-23
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