Q. 질문 내용
원룸 월세 60만원인데 사정이 생겨 두 달을 못 냈습니다. 어제 집주인한테서 두 달 밀렸으니 이번 달 안에 방을 빼라는 문자가 왔습니다. 계약 기간은 아직 여덟 달이나 남았는데 정말 나가야 하는 건가요? 지금이라도 한 달치를 보내면 달라지나요?
본인 사안은 차임 연체를 이유로 한 임대인의 해지가 성립하는 기준과 그 뒤의 절차를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 밀린 금액이 두 달치 월세에 이르렀다면 집주인은 계약을 해지할 수 있고, 다만 해지 통보가 도달하기 전에 연체액을 두 달치 아래로 줄이면 그 해지는 막을 수 있습니다.
■ 두 달이라는 숫자의 출처
민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 기준은 횟수가 아니라 금액입니다. 월세가 60만원이면 밀린 돈의 합계가 120만원에 이르는 순간 조건이 갖추어집니다. 연속해서 두 달을 안 냈는지는 묻지 않으므로, 석 달에 걸쳐 절반씩 냈더라도 누적 미납액이 두 달치에 닿으면 마찬가지입니다. 반대로 한 달 반치만 밀려 있다면 아직 이 조문의 요건에 이르지 않은 상태입니다.
■ 해지는 자동으로 되지 않는다
제640조는 해지할 수 있다고 적었지 해지된다고 적지 않았습니다. 제543조 제1항에 따라 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 제111조 제1항에 따라 그 의사표시는 도달한 때 효력이 생깁니다. 집주인이 나가라고 말한 것이 해지 통보에 해당한다면 그 말이 도달한 시점에 계약이 끝나는 것이고, 제550조에 따라 장래를 향해 효력을 잃습니다. 그러니 지금 확인하실 것은 두 가지입니다. 문자나 내용증명으로 해지한다는 뜻이 분명히 전달되었는지, 그리고 그 통보가 도달한 시점에 실제로 연체액이 두 달치에 이르러 있었는지입니다.
■ 통보 전에 갚으면 달라지는 이유
해지권은 요건이 갖추어진 상태에서 행사해야 효력이 있습니다. 통보가 도달하기 전에 일부를 갚아 연체액이 두 달치 아래로 내려갔다면, 통보 시점에는 제640조의 요건이 없는 셈이어서 그 해지는 효력을 갖기 어렵습니다. 반대로 통보가 이미 도달한 뒤에 밀린 돈을 다 갚아도 한번 성립한 해지가 되돌아오지는 않습니다. 그래서 순서가 중요합니다. 아직 해지 통보를 받지 않으셨다면 오늘이라도 한 달치를 송금해 연체액을 줄이는 것이 가장 확실한 방법이고, 송금 기록과 시각을 남겨 두셔야 합니다.
■ 계약서 특약이 있어도 마찬가지인가
제652조는 제640조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 한 달만 밀려도 나간다거나 한 번이라도 연체하면 계약이 자동으로 끝난다는 특약은 임차인에게 불리하므로 무효입니다. 주택이라면 특별법도 봐야 합니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게 묵시적 갱신을 적용하지 않고, 제6조의3 제1항 제1호는 같은 사유를 갱신 요구 거절 사유로 둡니다. 두 달치 연체는 지금 계약을 끝낼 사유가 될 뿐 아니라 다음 계약을 이어 가지 못하게 하는 사유이기도 합니다. 참고로 상가라면 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 3기로 기준을 달리 둡니다.
■ 해지가 유효하다면 무엇이 남나
계약이 끝났다고 집주인이 짐을 들어내거나 잠금장치를 바꿀 수는 없고, 명도 절차를 밟아야 합니다. 그 사이 임차인은 제551조에 따라 밀린 월세와 비워 줄 때까지의 사용료를 물게 됩니다. 보증금이 남아 있다면 그 안에서 정산되지만, 보증금을 다 까먹을 때까지 버티는 선택은 집주인이 소송과 강제집행을 걸어올 근거만 늘립니다. 유효한 해지라면 이사 날짜를 협의하고 보증금에서 공제될 금액을 서면으로 맞추는 편이 낫습니다.
■ 지금 순서대로 하실 것
① 통장에서 밀린 금액의 합계를 정확히 계산합니다. ② 집주인에게서 받은 문자와 통화 기록에 해지한다는 문구와 날짜가 있는지 확인합니다. ③ 아직 통보 전이거나 연체액이 두 달치에 못 미친다면 즉시 송금해 기준 아래로 내립니다. ④ 통보가 이미 도달했고 요건도 갖추어졌다면 이사 시점과 공제 내역을 협의합니다. ⑤ 협의가 안 되거나 통보 시점을 두고 다툼이 있으면 변호사와 상의하십시오.
참조 조문
민법 제111조, 제543조, 제550조, 제551조, 제640조, 제652조 · 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 · 상가건물 임대차보호법 제10조의8
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-23
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