낙찰 결과에 문제가 있어 보이는데 매각허가에 대한 이의는 언제까지 어떤 이유로 낼 수 있나요?

Q. 질문 내용

낙찰 결과에 문제가 있어 보이는데 매각허가에 대한 이의는 언제까지 어떤 이유로 낼 수 있나요?

 

본인 사안은 매각허가에 대한 이의를 낼 수 있는 기한과 사유를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 이의는 매각을 허가하는 결정이 있을 때까지만 신청할 수 있고, 사유도 법이 정해 둔 흠에 한정되며 자신과 무관한 사정은 내세울 수 없습니다.

■ 기한은 매각허가결정이 날 때까지입니다

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 그로부터 1주, 곧 7일 안에 매각결정기일을 엽니다. 이의는 그 기일에 매각을 허가하는 결정이 있을 때까지 신청해야 하고, 이미 낸 이의에 관한 진술도 그때까지 마쳐야 합니다. 흐름은 ① 매각기일 다음 날부터 바로 준비해 ② 매각결정기일 전에 서면으로 접수하거나 ③ 당일 법정에 출석해 구두로 진술하는 순서입니다. 허가결정이 선고된 뒤에는 이의가 아니라 즉시항고로 다퉈야 해서 절차가 달라집니다. 1주는 짧습니다. 매각기일 당일에 결과를 확인하는 습관이 필요합니다.

■ 낼 수 있는 사람은 이해관계인뿐입니다

법은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 합니다. 여기에 들어가는 사람은 ① 경매를 신청한 채권자와 배당요구를 한 채권자 ② 채무자와 소유자 ③ 등기부에 올라 있는 권리자 ④ 등기는 없지만 자기 권리를 증명해 신고한 사람입니다. 전입신고와 확정일자만 갖춘 임차인은 네 번째에 해당하므로, 권리신고를 미리 내 두지 않았다면 이의를 낼 자리 자체가 생기지 않습니다. 매각기일 전에 신고를 끝내 두는 것이 사실상의 전제조건입니다.

■ 사유는 법이 열거한 것에 한정됩니다

인정되는 흠은 ① 강제집행을 허가할 수 없거나 계속 진행할 수 없는 사정이 있을 때 ② 최고가매수신고인이 부동산을 살 자격이나 능력이 없을 때, 또는 자격 없는 사람을 내세워 매수신고를 했을 때 ③ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있을 때 ④ 절차 진행 중에 부동산이 크게 훼손된 사실이나 중대한 권리관계의 변동이 드러났을 때 ⑤ 그 밖에 절차에 중대한 잘못이 있을 때입니다. 값이 너무 낮게 떨어졌다거나 낙찰자가 마음에 들지 않는다는 사정은 들어가지 않습니다.

■ 남의 권리를 내세운 이의는 받아들여지지 않습니다

이의는 자신에게 걸린 흠을 다투는 수단입니다. 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유를 들어 신청하지는 못합니다. 후순위 근저당권자가 자기와 상관없이 다른 임차인의 보증금 계산이 틀렸다고 주장하는 식은 통하지 않습니다. 반대로 매각물건명세서에 본인의 임차권이 빠져 있고 그 때문에 매각 조건이 잘못 정해졌다면, 그것은 본인에게 직접 닿는 흠입니다. 이의서를 쓸 때는 흠이 무엇인지보다 그 흠이 내 권리에 어떻게 연결되는지를 먼저 적으십시오.

■ 실제로 준비해 낼 서류

세 묶음입니다. ① 2026타경12345처럼 사건번호와 물건번호, 이의 사유를 적은 이의신청서 ② 이해관계인임을 보여 주는 자료로 권리신고 접수증, 등기사항증명서, 임대차계약서 ③ 흠을 증명하는 자료로 매각물건명세서 사본, 훼손을 보여 주는 사진과 수리 견적서, 변동된 권리관계가 적힌 등기사항증명서입니다. 담당 경매계에 접수한 뒤 매각결정기일에 출석해 같은 내용을 진술하면 기록에 함께 남습니다. 진행 상황은 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 확인하십시오. 기한이 1주뿐이라 서류를 모으는 사이에 기일이 지나기 쉬우니, 매각기일 직후에 변호사와 상의해 두시는 편이 안전합니다.

참조 조문

민사집행법 제120조(매각결정기일의 절차), 제122조(이의신청의 제한)

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-11-08

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