땅을 샀다고 하면 보통은 평면을 떠올립니다. 지적도에 그려진 선 안쪽이 내 것이라는 감각입니다. 그런데 이웃이 담장 밑으로 깊은 구덩이를 파거나 옆 공사장의 크레인 팔이 내 마당 위를 지나다니기 시작하면 이야기가 달라집니다. 위와 아래로도 내 권한이 뻗어 있는가, 뻗어 있다면 어디까지인가 하는 물음이 그때 생깁니다. 민법은 이 물음에 숫자가 아닌 한 줄의 기준으로 답해 두었습니다.
조문은 깊이도 높이도 적지 않았다
민법 제212조는 짧습니다. 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다는 한 문장이 전부입니다.
여기에 두 가지가 담겨 있습니다. 소유권이 평면에 머물지 않고 위아래로 뻗는다는 것이 하나이고, 그 뻗음이 무한하지 않다는 것이 다른 하나입니다.
몇 미터라고 적지 않은 이유가 있습니다. 논과 고층 건물 부지가 같을 수 없습니다. 땅마다 달라지는 사정을 하나의 숫자로 묶으면 어느 쪽에서든 어긋나므로, 기준을 이익의 유무로 옮겨 놓았습니다.
정당한 이익
그 깊이나 높이를 지배하는 것이 토지를 쓰는 데 실제로 의미가 있는지를 묻는 기준입니다. 지금 쓰고 있지 않더라도 쓸 가능성이 남아 있으면 이익이 인정될 여지가 있고, 아무리 애써도 닿을 수 없는 영역이면 인정되기 어렵습니다.
이익이 있는지는 무엇으로 재나
세 가지를 함께 봅니다.
첫째는 땅의 현재 용도입니다. 주차장으로 쓰는 땅과 지하층이 딸린 건물이 선 땅은 아래로 미치는 범위가 다릅니다. 둘째는 허용되는 개발의 정도이고, 용도지역과 용적률이 사실상 높이의 상한을 그어 줍니다.
셋째는 침범의 성격입니다. 한 번 지나가는 것과 구조물을 박아 두는 것은 무게가 다릅니다. 비행기가 상공을 통과하는 일에 소유권을 내세우기 어려운 이유도 여기에 있습니다.
그래서 같은 깊이라도 결론이 갈립니다.
지하철이 내 땅 밑을 지나간다면
이 장면을 위해 마련된 제도가 따로 있습니다.
제289조의2 제1항은 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 삼을 수 있게 합니다. 구분지상권입니다. 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수도 있습니다.
땅 전체를 사들이지 않고 필요한 층만 떼어 권리를 세우는 구조입니다. 지하 몇 미터에서 몇 미터까지라고 정해 등기하면 그 구간의 사용 관계가 정리됩니다.
제2항은 제3자가 토지를 사용하거나 수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 전원의 승낙이 있으면 설정할 수 있게 열어 두었습니다. 보상의 액수는 그 구간이 지상의 이용을 얼마나 제약하는지에 따라 달라집니다.
| 벌어지는 일 | 관련 조문 | 다툼의 초점 |
|---|---|---|
| 지하 구조물이 땅 밑을 통과 | 제212조, 제289조의2 | 그 깊이에 이익이 남아 있는지와 보상액 |
| 이웃이 지반이 무너질 만큼 굴착 | 제241조 | 방어공사가 충분했는지 |
| 경계 가까이에 우물이나 지하실 | 제244조 | 이격거리와 붕괴 방지 조치 |
| 상공이나 지중을 관이 지나감 | 제218조 | 장소와 방법의 선택, 보상 여부 |
이웃이 깊게 파 내려오면
아래쪽은 규정이 촘촘한 편입니다.
제241조가 그어 둔 선은 이웃 땅을 무너뜨릴 정도입니다. 그만큼 깊이 파는 것을 금지하되, 충분한 방어공사를 해 두었다면 예외로 다룹니다. 굴착 자체가 막혀 있는 것이 아니라 옆쪽 지반을 지키라는 요구인 셈입니다.
제244조 제1항은 거리를 숫자로 적었습니다. 우물을 파거나 용수와 하수 또는 오물 등을 저치할 지하시설을 하는 때에는 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하고, 저수지와 구거 또는 지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상을 두어야 합니다.
제2항은 그 공사를 할 때 토사가 붕괴하거나 하수 또는 오액이 이웃에 흐르지 않도록 적당한 조처를 하게 했으므로, 거리를 지켰다고 해서 의무가 끝나는 것은 아닙니다.
위쪽은 어떤 규정이 붙어 있나
공중을 겨냥한 조문은 성깁니다. 그래서 제212조의 해석에 기대는 비중이 큽니다.
다툼이 되는 장면은 셋입니다. 옆 현장의 장비가 머리 위를 오가는 경우가 하나입니다. 처마나 간판이 경계를 넘어 튀어나온 경우, 상공을 지나는 설비가 놓인 경우가 나머지입니다.
앞의 둘은 실제 이용을 방해하는지가 갈림길입니다. 한 번 지나갔을 뿐이라면 다투기 어렵고, 공사 내내 마당을 쓰지 못했다면 달라집니다.
세 번째에 가까운 규정이 제218조입니다. 제1항은 남의 땅을 지나지 않으면 수도와 가스관, 전선 등을 놓을 수 없거나 비용이 과다한 경우에 그 땅을 통과해 설치할 수 있게 하되, 손해가 가장 적은 장소와 방법을 고르고 요청이 있으면 보상하도록 했습니다. 제2항은 사정이 바뀌면 땅 주인이 시설의 변경을 청구할 수 있게 합니다.
주의
내 땅 위를 지나는 크레인이나 옆 건물에서 넘어온 구조물을 스스로 잘라 내거나 철거하면 반대로 책임을 지게 됩니다. 제240조가 인접지 수목의 뿌리에 관해 임의 제거를 허용한 것은 좁게 정해 둔 예외일 뿐입니다.
침범을 확인하면 무엇을 구할 수 있나
제214조가 출발점입니다. 소유권을 방해하는 자에게는 방해의 제거를, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게는 예방이나 손해배상의 담보를 각각 구할 수 있습니다.
실제로는 순서를 밟게 됩니다.
- 지적현황측량으로 경계와 침범 부위를 수치로 확정합니다.
- 지하라면 굴착 깊이와 이격거리를, 공중이라면 높이와 돌출 길이를 잽니다.
- 공사가 진행 중이면 착수일과 공정 단계를 기록합니다.
- 허가 서류와 설계도면을 열람해 계획된 범위를 확인합니다.
- 균열이나 침하가 있으면 사진과 계측 자료로 상태를 고정합니다.
- 공사중지가처분이 필요한 상황인지 변호사와 함께 판단합니다.
제216조는 반대의 경우도 다룹니다. 담이나 건물을 고치기 위해 필요한 범위에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있되, 승낙 없이 그 주거에 들어가지는 못합니다.
확인할 것
· 지적도와 실제 경계가 어긋나 있는지
· 침범이 지표 아래인지 위인지와 그 규모
· 내 땅의 용도지역과 허용되는 개발의 정도
· 상대 공사의 착수일과 완공 예정일
· 구분지상권이나 지역권이 이미 등기되어 있는지
· 보상 협의 과정에서 오간 문서와 제안 금액
정리
민법 제212조는 토지소유권을 정당한 이익이 있는 범위에서 상하로 미치게 하고, 그 범위를 숫자가 아니라 이익의 유무로 재도록 했습니다. 땅의 용도와 개발 가능성, 침범의 성격이 함께 판단 재료가 됩니다.
아래쪽에는 제241조와 제244조가 거리와 안전 조치를 정해 두었고, 위쪽은 제218조 정도가 설비의 통과를 다룰 뿐 나머지는 해석에 맡겨져 있습니다. 지하 공간의 이용은 제289조의2의 구분지상권으로 정리하는 것이 일반적인 길입니다. 땅 위나 아래에서 공사가 시작되었다면 시간이 지날수록 구할 수 있는 것이 줄어들므로, 측량 결과를 확보하신 뒤 변호사와 대응 시점을 먼저 정하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제212조, 제214조, 제216조, 제218조, 제240조, 제241조, 제244조, 제289조의2
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
옆 공사장 크레인이 제 건물 위를 지나갑니다. 막을 수 있습니까?
제212조의 정당한 이익이 미치는 범위인지가 먼저이고, 인정되면 제214조로 방해의 제거나 예방을 구할 수 있습니다. 통과 빈도와 높이, 낙하물 위험, 제 건물의 실제 이용이 방해받는 정도를 자료로 남겨 두십시오.
이웃 신축 현장의 굴착 뒤로 저희 건물이 기울었습니다.
제241조가 금지하는 정도에 이르렀는지, 방어공사가 충분했는지가 먼저 검토됩니다. 제244조가 요구하는 이격거리와 붕괴 방지 조치가 지켜졌는지도 함께 보게 되므로 계측 자료를 확보해 두십시오.
제 땅 위로 이웃집 전선과 수도관이 지나갑니다.
제218조는 다른 길이 없거나 비용이 과다한 경우에 남의 땅을 통과해 시설하는 것을 허용하되 손해가 가장 적은 방법을 고르고 보상하도록 합니다. 제2항에 따라 사정이 달라졌다면 시설의 변경을 청구하실 수 있고 그 비용은 시설한 쪽이 부담합니다.
지하철 노선이 제 땅 밑을 지난다며 보상 협의가 들어왔습니다.
제289조의2의 구분지상권을 설정하는 방식이 일반적입니다. 설정되는 상하의 범위가 지상의 건축 가능 높이나 지하층 계획을 얼마나 제약하는지를 따져 보상액을 검토하시는 것이 실익이 큽니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-24
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