Q. 질문 내용
다음 달에 아파트 경매에 처음 입찰해 보려고 합니다. 입찰할 때 보증금을 내야 한다고 들었는데 감정가의 몇 퍼센트인지 정확히 모르겠고, 만약 낙찰이 안 되면 그 돈을 언제 어떻게 돌려받는지도 궁금합니다. 수표로 준비해야 하는지도 알려 주시면 좋겠습니다.
본인 사안은 매수신청의 보증이 얼마이고 어느 시점에 돌아오는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 금액은 법원이 매각공고에 적어 둔 대로 준비하시면 되고, 낙찰되지 않은 분은 매각기일이 끝난다는 고지를 들은 자리에서 곧바로 반환을 신청하실 수 있습니다.
■ 금액은 어디에 적혀 있나
민사집행법 제113조는 액수를 스스로 적지 않았습니다. 대법원규칙이 정한 틀 안에서 집행법원이 금액과 방법을 정하고, 입찰하려는 사람은 그에 맞는 보증을 집행관에게 내라는 구조입니다. 실제 액수는 그 사건의 매각공고와 매각물건명세서에 적혀 있고, 대한민국 법원 법원경매정보 사이트에서 사건번호로 검색하면 같은 내용을 미리 보실 수 있습니다. 기일입찰의 보증금액은 대법원규칙이 최저매각가격을 기준으로 정해 두었으므로, 감정가가 아니라 그 회차의 최저매각가격을 기준으로 계산하셔야 합니다. 한 번 유찰되어 가격이 낮아진 회차라면 준비할 돈도 그만큼 줄어듭니다.
■ 어떤 형태로 내야 하나
현금만 되는 것은 아닙니다. 조문은 금액과 함께 방법도 법원이 정하도록 했고, 실무에서는 자기앞수표와 보증보험증권이 널리 쓰입니다. 다만 사건마다 허용되는 방법이 다를 수 있어 공고에 적힌 문구를 그대로 따르셔야 합니다. 봉투에 넣는 금액이 공고된 보증금액에 조금이라도 모자라면 입찰 자체가 무효로 처리되므로, 수표를 끊으실 때 액면을 두 번 확인하시는 편이 안전합니다. 반대로 더 넣는 것은 무효 사유가 아니며 남는 금액은 돌려받습니다.
■ 떨어지면 언제 돌려주나
그날 바로입니다. 민사집행법 제115조 제1항은 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤 매각기일을 종결한다고 고지하도록 정합니다. 제3항은 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인이 그 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다고 적었습니다. 법정에서 기다렸다가 신청하면 그 자리에서 수표나 증권을 반환받는 구조이므로, 결과 발표만 확인하고 먼저 나가 버리면 걸음을 한 번 더 하게 됩니다.
■ 차순위매수신고를 하면 사정이 달라진다
차순위매수신고를 하신 경우에는 보증이 묶입니다. 제114조는 앞사람이 기한 안에 대금을 내지 않으면 자기에게 매각을 허가해 달라는 뜻을 매각기일이 끝나기 전까지 밝혀 둘 수 있게 하되, 그 신고 가격에 제한을 걸었습니다. 최고가에서 보증액만큼을 뺀 선보다 높은 금액을 적어 냈어야 합니다. 그리고 제142조 제6항에 따라 앞사람이 대금을 전부 치른 때에야 책임을 벗고 보증을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 두어 달 동안 돈이 잠긴다는 뜻이므로 자금 사정을 보고 정하셔야 합니다.
■ 보증이 모자라거나 빠지면
그 입찰은 살아남지 못합니다. 제116조 제1항은 매각기일조서에 적을 사항을 열거하면서 제9호에 매수하기 위하여 보증을 제공한 일, 또는 보증을 제공하지 아니하므로 그 매수를 허가하지 아니한 일을 나란히 넣어 두었습니다. 보증을 내지 않은 사람의 매수신고는 그 자리에서 받아들여지지 않고 그 사실이 조서에 남는다는 뜻입니다. 봉투를 둘로 나누어 넣는 구조에서 금액을 잘못 적거나 수표를 빠뜨리는 실수가 의외로 자주 나오므로, 제출 직전에 한 번 더 확인하십시오. 한편 제115조 제4항은 마감할 때까지 허가할 만한 가격의 신고가 없으면 집행관이 마감을 취소하고 다시 신고를 최고할 수 있게 합니다.
■ 입찰 전에 확인하실 것
순서대로 짚으시면 됩니다. ① 그 회차의 최저매각가격과 공고에 적힌 보증금액을 대조합니다. ② 허용되는 보증의 방법이 현금인지 수표인지 보증보험증권인지 확인합니다. ③ 입찰봉투와 보증봉투를 각각 어떻게 넣어야 하는지 확인합니다. ④ 매각물건명세서에서 인수되는 권리와 대항력 있는 임차인 유무를 확인합니다. ⑤ 차순위매수신고를 할 계획이라면 잔금 기한까지 자금이 묶여도 되는지 따져 둡니다. ⑥ 입찰표의 사건번호와 물건번호, 입찰가격 기재를 제출 직전에 다시 확인합니다.
참조 조문
민사집행법 제113조, 제114조, 제115조, 제116조, 제142조 · 민사집행규칙
13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-24
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.