Q. 질문 내용
3년 전에 오피스텔에 전세권설정등기를 해 두고 살고 있습니다. 회사가 옮겨 가게 되어 만기까지 1년이 남았는데 아는 후배가 그 조건 그대로 들어오겠다고 합니다. 집주인에게 말하니 자기 허락 없이는 안 된다고 하는데, 정말 동의를 받아야만 넘길 수 있는 것인지요?
본인 사안은 등기된 전세권을 존속기간 중에 제3자에게 양도할 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 집주인의 동의 없이도 넘기실 수 있으나, 설정 당시 이를 금지하는 약정이 등기되어 있으면 불가능하므로 등기사항증명서를 먼저 확인하셔야 합니다.
■ 넘길 수 있다고 적어 둔 조문
민법 제306조 본문이 근거입니다. 전세권을 남에게 넘기는 것, 담보로 맡기는 것, 존속기간 안에서 그 물건을 다시 빌려주는 것을 모두 허용해 두었습니다. 임차권을 넘길 때 임대인의 동의를 요구하는 제629조와 나란히 놓고 보면 차이가 분명합니다. 전세권은 등기되는 물권이라 누가 가지고 있든 설정자가 감수할 부담의 내용이 달라지지 않는다고 보기 때문입니다. 그래서 동의를 받지 않았다는 이유로 양도가 무효가 되지 않고, 설정자가 그 사정만으로 전세권을 소멸시킬 수도 없습니다.
■ 먼저 등기부를 열어 보셔야 하는 이유
같은 조문의 단서가 예외를 답니다. 설정행위로 양도나 전전세를 금지한 때에는 그러하지 아니하다고 되어 있습니다. 이 약정은 당사자끼리 종이에만 적어 두는 것이 아닙니다. 부동산등기법 제72조 제1항은 전세권설정등기를 할 때 기록할 사항을 열거하면서 제5호에 민법 제306조 단서의 약정을 넣어 두었습니다. 금지 약정이 있으면 등기부에 드러난다는 뜻이고, 반대로 등기부에 그런 기재가 없다면 넘기는 데 걸림돌이 없다고 보시면 됩니다. 인터넷등기소에서 해당 부동산의 등기사항증명서를 떼어 전세권 란의 기재 내용을 먼저 확인하십시오.
■ 넘겨받은 사람은 어떤 자리에 서나
민법 제307조는 전세권양수인이 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다고 정합니다. 자리를 그대로 이어받는다는 뜻입니다. 만기에 전세금을 돌려 달라고 청구할 상대방도 양수인 쪽으로 옮겨 가고, 목적물을 유지하고 통상의 수선을 해야 하는 의무도 함께 넘어갑니다. 양도인은 그 관계에서 빠지므로, 넘기신 뒤에 전세금을 돌려받을 권리가 자기에게 남아 있다고 생각하시면 안 됩니다. 양도 대금을 정하실 때 이 점을 계산에 넣으셔야 합니다.
■ 등기를 해야 넘어간다
합의만으로는 부족합니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경이 등기하여야 효력이 생긴다고 정하므로, 전세권 이전등기를 마쳐야 양도가 완성됩니다. 부동산등기법 제23조 제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 하므로 양수인과 양도인이 함께 신청하면 되고, 설정자가 신청서에 도장을 찍을 일은 없습니다. 제52조 제2호는 소유권 외의 권리의 이전등기를 부기로 하도록 정해 두었습니다. 기존 전세권 등기 아래에 부기등기가 붙는 형태라 설정 당시의 순위가 그대로 유지됩니다.
■ 남은 기간과 금액은 어떻게 되나
양수인이 새로 기간을 얻는 것이 아니라 남은 기간을 이어받습니다. 민법 제312조 제1항은 전세권의 존속기간이 10년을 넘지 못하게 하고 약정이 이를 넘으면 10년으로 줄입니다. 제2항은 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에 1년으로 보도록 합니다. 제4항은 건물의 전세권설정자가 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보되 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 만기가 가까운 전세권을 넘겨받는 분이라면 이 통지 기간이 이미 지나갔는지를 확인하셔야 합니다.
■ 정리하며 확인하실 것
차례대로 보시면 됩니다. ① 등기사항증명서에서 전세권의 전세금과 범위, 존속기간, 금지 약정 기재 여부를 확인합니다. ② 그 전세권보다 앞선 근저당이나 가압류가 있는지 순위를 봅니다. ③ 양도계약서에 전세금반환채권이 함께 넘어간다는 점을 명확히 적습니다. ④ 이전등기 신청에 필요한 등기필정보와 인감증명서를 미리 준비합니다. ⑤ 설정자에게는 동의가 아니라 통지의 의미로 양도 사실을 서면으로 알려 둡니다. ⑥ 목적물의 현재 상태를 사진으로 남겨 원상회복 범위를 두고 다투지 않도록 해 둡니다.
참조 조문
민법 제186조, 제306조, 제307조, 제312조 · 부동산등기법 제23조, 제52조, 제72조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-24
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