Q. 질문 내용
작년 말에 단독주택을 사면서 잔금까지 전부 치렀는데, 등기를 넘겨받기로 한 날을 며칠 앞두고 매도인이 갑자기 사망했습니다. 자녀가 세 명이라고 들었는데 그중 한 명과는 연락이 닿지 않습니다. 이럴 때 등기는 누구를 상대로 어떻게 진행해야 하는지 궁금합니다.
본인 사안은 잔금까지 치른 뒤 매도인이 사망했을 때 소유권이전등기를 누구와 신청하는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 상대는 그 상속인 전원이고, 상속등기를 먼저 마치지 않아도 곧바로 매수인 앞으로 이전등기를 신청하실 수 있습니다.
■ 계약은 사망으로 사라지지 않는다
민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정하고, 일신에 전속한 것만 예외로 둡니다. 부동산을 팔고 등기를 넘겨 줄 의무는 일신전속적인 것이 아니므로 그대로 상속인에게 넘어갑니다. 상속인이 여럿이면 민법 제1006조에 따라 상속재산이 공유가 되고, 등기를 넘겨 줄 의무도 상속인 모두가 함께 지게 됩니다. 그래서 등기신청에서 매도인의 자리를 채우는 사람은 상속인 전원이 됩니다. 계약이 없던 일이 되는 것이 아니라 상대방이 바뀌는 것뿐입니다.
■ 상속등기를 먼저 해야 하는지
하지 않아도 됩니다. 부동산등기법 제27조는 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우, 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 매매계약이라는 등기원인은 사망 전에 이미 발생했으므로 이 조문이 그대로 적용됩니다. 민법 제187조가 상속으로 인한 물권취득에 등기를 요구하지 않는 것과도 맞물립니다. 상속인들 명의로 한 번 돌려놓고 다시 넘기는 절차를 거칠 필요가 없어, 취득세를 두 번 내는 일도 생기지 않습니다.
■ 신청은 어떤 모습으로 하나
등기는 원칙적으로 두 사람이 함께 신청합니다. 부동산등기법 제23조 제1항이 그렇게 정해 두었고, 여기서 권리를 받는 쪽은 매수인인 본인이며 넘겨 줄 쪽의 자리에 상속인 전원이 들어섭니다. 첨부할 서류로는 매매계약서와 함께 상속 관계를 보여 주는 자료가 필요합니다. 피상속인의 사망 사실이 나타나는 기본증명서와 가족관계증명서, 제적등본, 상속인들의 인감증명서와 주민등록초본을 준비하시게 됩니다. 등기필정보를 찾지 못하는 경우도 흔한데, 그때는 확인서면이나 확인정보를 작성하는 방법으로 갈음합니다. 서류의 범위가 사건마다 달라지므로 관할 등기소에 미리 목록을 확인하시는 편이 빠릅니다.
■ 상속인 한 사람이 응하지 않으면
함께 신청하는 길이 막히면 재판으로 갑니다. 상속인 전원을 피고로 삼아 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하시면 됩니다. 그 이행을 명하는 판결을 받아 확정되면 부동산등기법 제23조 제4항에 따라 이긴 쪽이 혼자 신청할 수 있으므로, 반대하는 상속인의 도장 없이도 등기가 이루어집니다. 반대하는 상속인이 재산을 다른 곳으로 넘길 우려가 있다면 처분금지가처분을 먼저 신청해 두는 방법도 함께 검토하십시오.
■ 잔금을 다 냈다는 사실은 무엇으로 보이나
이 부분이 실제 다툼의 핵심이 되는 경우가 많습니다. 민법 제568조 제1항은 매도인에게 권리를 이전할 의무를, 매수인에게 대금을 지급할 의무를 지우고, 제2항은 특별한 약정이나 관습이 없으면 두 의무를 동시에 이행하도록 합니다. 대금을 모두 치렀다면 상속인들은 동시이행을 이유로 등기를 미룰 수 없습니다. 다만 상속인들이 계약 내용을 모르는 상태에서 잔금 수령 사실까지 다투는 일이 생기므로, 계좌 이체 내역과 영수증, 중개사무소가 보관한 확인설명서와 계약서 사본을 함께 확보해 두시는 것이 좋습니다.
■ 지금 확인하실 것
순서대로 정리하시면 됩니다. ① 등기사항증명서를 떼어 아직 피상속인 명의인지, 그사이 가압류나 근저당이 붙지 않았는지 봅니다. ② 가족관계등록 자료로 상속인의 범위를 빠짐없이 확정합니다. ③ 매매계약서와 잔금 영수 자료를 날짜순으로 묶어 둡니다. ④ 상속인들에게 등기 협조를 요청하는 내용증명을 보내 의사를 확인합니다. ⑤ 상속인 중에 미성년자나 해외 거주자가 있으면 필요한 절차가 늘어나므로 미리 살핍니다. ⑥ 협조를 거부하는 상속인이 있으면 가처분과 소 제기 시점을 변호사와 정하십시오.
참조 조문
부동산등기법 제23조, 제27조 · 민법 제187조, 제568조, 제1005조, 제1006조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-24
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