Q. 질문 내용
서면에서 작은 식당을 5년째 하고 있습니다. 보증금 6천만원에 월세 180만원으로 계약했는데, 건물주가 이번 갱신 때 보증금 3천만원을 월세로 돌리자고 합니다. 얼마까지가 정상적인 금액인지 모르겠고 제시받은 액수가 너무 큰 것 같은데, 법에 정해진 한도가 따로 있는지 궁금합니다.
본인 사안은 보증금을 월 단위 차임으로 돌릴 때 법이 그어 둔 산정률의 상한을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 전환은 서로 합의해야 하는 일이고, 합의가 되더라도 상가건물 임대차보호법 제12조가 가리키는 두 비율 가운데 낮은 쪽으로 계산한 금액을 넘는 월세는 요구할 수 없습니다.
■ 전환 요구에 반드시 응해야 하나
응할 의무는 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금을 월세로 돌릴 때 상한이 어디까지인지만 정한 조문이지, 임대인에게 전환을 요구할 권리를 준 조문이 아닙니다. 계약 기간 중에 보증금을 월세로 돌리는 것은 계약 내용을 바꾸는 일이므로 임차인의 동의가 있어야 합니다. 응하지 않는다는 이유만으로 계약을 해지당하거나 갱신을 거절당할 근거도 되지 않습니다. 먼저 이 점을 분명히 해 두고 협의를 시작하시는 편이 낫습니다.
■ 상한이 어떻게 계산되는가
제12조는 전환되는 금액에 두 가지 비율 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다고 정합니다. 첫째는 은행 대출금리와 그 지역의 경제 사정을 감안해 대통령령이 따로 정해 둔 비율입니다. 둘째는 한국은행이 공시하는 기준금리에 대통령령이 정한 배수를 곱해 나오는 비율입니다. 곱하는 대상은 전체 보증금이 아니라 실제로 월세로 바꾸는 금액이라는 점을 놓치지 마십시오. 보증금 1억원 중 5천만원만 돌린다면 계산의 기준은 그 5천만원입니다.
■ 두 비율은 어디에서 확인하나
둘 다 고정된 숫자가 아니라 바뀔 수 있는 값이므로 협의하는 시점의 최신 수치를 직접 확인하셔야 합니다. 대통령령으로 정한 비율과 배수는 국가법령정보센터에서 상가건물 임대차보호법 시행령을 열어 해당 조문을 보시면 됩니다. 기준금리는 한국은행 누리집의 통화정책 항목에 공시되어 있습니다. 두 값을 각각 계산해 본 뒤 작은 쪽이 상한이 됩니다. 임대인이 제시한 이율이 어느 쪽 기준인지 물어보시고, 근거를 서면으로 받아 두시면 나중에 다툼이 줄어듭니다.
■ 상한을 넘겨 약정하면 어떻게 되나
같은 법 제15조에 따르면 이 법을 어긴 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력을 가지지 못합니다. 상한을 넘는 월세로 합의했더라도 그 초과 부분은 효력을 주장할 수 없다는 뜻입니다. 이미 냈다면 반환을 구할 여지가 있고, 앞으로의 지급을 거절할 근거도 됩니다. 다만 이런 주장은 계약 관계가 이어지는 동안 하기가 쉽지 않으므로, 계산 근거를 남겨 두고 내용증명으로 이의를 밝혀 두는 방법을 함께 생각해 보시기 바랍니다.
■ 우리 가게가 이 법의 적용을 받는지
먼저 확인하실 것이 있습니다. 같은 법 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용하되, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 제외한다는 단서를 두었습니다. 제2항은 그 금액을 정할 때 차임이 있으면 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 흔히 환산보증금이라 부르는 것입니다. 제3항은 그 금액을 넘더라도 제3조와 제10조 제1항 등 일부 규정은 적용된다고 열거하는데, 제12조는 그 목록에 들어 있지 않습니다. 환산보증금을 넘는 임대차라면 전환율 상한이 적용되지 않을 수 있으므로 이 계산부터 해 보셔야 합니다.
■ 지금 확인하실 것
순서대로 짚으시면 됩니다. ① 현재 보증금과 월세로 환산보증금을 계산해 지역별 기준을 넘는지 봅니다. ② 임대인이 돌리자고 하는 금액이 정확히 얼마인지 서면으로 받습니다. ③ 그 시점의 시행령상 비율과 기준금리에 배수를 곱한 비율을 각각 구해 낮은 쪽을 고릅니다. ④ 전환 금액에 그 비율을 곱해 월 차임의 상한을 계산합니다. ⑤ 제시된 금액과 비교한 결과를 문자나 메일로 남깁니다. ⑥ 차임 인상 요구가 함께 들어왔다면 제11조 제2항이 앞선 증액으로부터 1년 안에는 다시 올려 달라고 하지 못하게 막아 둔 점도 확인하십시오. 협의가 좁혀지지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 변호사 상담을 이용하시는 방법이 있습니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제11조, 제12조, 제15조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-25
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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