Q. 질문 내용
전세 2억원으로 2년을 살았고 지난달에 계약이 끝났습니다. 두 달 전에 나가겠다고 미리 알렸는데 집주인이 새 세입자가 구해져야 돈을 줄 수 있다며 날짜를 계속 미룹니다. 이사 갈 집 계약은 해 두었는데 보증금을 못 받아 잔금을 못 치르고 있습니다. 그냥 여기 계속 살아도 법적으로 문제가 없을까요?
본인 사안은 임대차 기간이 끝난 뒤에도 보증금을 받을 때까지 임차인의 지위가 유지되는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 계속 거주하셔도 되고, 오히려 돈을 받기 전에 먼저 집을 비우시는 편이 위험합니다.
■ 기간이 끝났는데 왜 살아도 되나
주택임대차보호법 제4조 제2항이 그 근거입니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 계약서에 적힌 날짜가 지났다고 해서 하루아침에 무단 점유가 되는 것이 아니라, 돈이 돌아올 때까지 법이 관계를 이어 붙여 준다는 뜻입니다. 집주인이 날짜를 들어 나가라고 요구하더라도 보증금을 돌려주지 않은 상태에서는 그 요구만으로 퇴거 의무가 생기지 않습니다. 짐을 싸기 전에 이 조문을 먼저 확인하십시오.
■ 먼저 이사하면 무엇을 잃는가
대항력을 잃습니다. 같은 법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 이 효력은 점유와 주민등록이 유지되는 동안에만 살아 있습니다. 짐을 빼고 전입을 옮기는 순간 그 집이 경매에 넘어가거나 새 주인에게 팔릴 때 내세울 것이 없어집니다. 제3조의2 제2항이 정한 우선변제권도 대항요건과 확정일자를 함께 갖추어야 인정되는 것이므로 같은 이유로 흔들립니다. 돈을 받기 전에 움직이는 것이 가장 흔한 실수입니다.
■ 사정상 꼭 이사해야 한다면
임차권등기명령을 신청하십시오. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시군법원에 이 명령을 신청할 수 있게 합니다. 신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 소명 자료를 붙입니다. 등기가 마쳐지면 이사를 하고 전입을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 중요한 것은 순서입니다. 등기가 실제로 기입된 것을 등기사항증명서로 확인한 다음에 짐을 옮기셔야 합니다.
■ 그동안 월세는 내야 하나
실제로 그 집을 쓰고 계신다면 사용에 대한 대가는 계속 발생한다고 보는 것이 일반적입니다. 반대로 이미 나가서 비워 두었고 열쇠도 넘겼다면 사용하지 않은 기간에 대해서까지 차임을 부담한다고 보기는 어렵습니다. 다툼이 생기기 쉬운 부분이므로 언제부터 어떤 상태였는지를 기록으로 남겨 두시는 편이 좋습니다. 집주인이 보증금에서 관리비나 수선비를 공제하겠다고 통보해 오면 항목과 금액, 근거를 서면으로 요구하시고 그대로 인정하기 전에 내역을 확인하십시오.
■ 소송으로 가면 절차가 어떻게 되나
보증금반환청구소송을 제기하게 됩니다. 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 소액사건심판법의 일부 규정을 준용하도록 하여 절차를 가볍게 해 두었습니다. 판결을 받은 뒤 경매를 신청할 때에도 도움이 있습니다. 제3조의2 제1항은 확정판결이나 그에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 그 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 다만 같은 조 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제를 받을 수 없다고 하므로, 배당을 받는 단계에서는 집을 넘겨주어야 합니다.
■ 지금 확인하실 것
순서대로 짚으시면 됩니다. ① 계약서의 종료일과 갱신 여부, 해지 통지를 주고받은 날짜를 정리합니다. ② 주민등록초본으로 전입일을, 계약서로 확정일자를 확인합니다. ③ 등기사항증명서를 발급해 근저당과 가압류, 경매개시결정 기입이 있는지 봅니다. ④ 보증금을 돌려 달라는 의사를 내용증명으로 보내 날짜를 남깁니다. ⑤ 이사가 불가피하면 임차권등기명령을 먼저 신청하고 기입 여부를 확인합니다. ⑥ 집주인이 연락을 끊었다면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정이나 지급명령, 보증금반환청구소송 중 무엇이 빠른지를 변호사와 상의하십시오.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제4조, 제13조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-25
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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