Q. 질문 내용
단독주택 2층 전체를 월세로 빌려 살고 있는데 지난주 폭우로 뒤쪽 방 천장이 내려앉아 출입을 막아 두었습니다. 집주인은 공사 업체 일정이 밀려 두 달은 걸린다고만 하고 월세는 그대로 달라고 합니다. 방 하나를 통째로 못 쓰는데도 원래 금액을 다 내야 하는 것인지 궁금합니다.
본인 사안은 빌린 목적물의 일부가 못 쓰게 되었을 때 차임을 줄여 달라고 요구할 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 임차인의 잘못이 아닌 사유로 그 부분을 쓸 수 없게 되었다면 민법 제627조에 따라 비율에 따른 감액을 청구하실 수 있습니다.
■ 감액을 요구할 수 있는 조건
민법 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용하거나 수익할 수 없는 때에 임차인이 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 조건은 두 가지입니다. 하나는 못 쓰게 된 원인이 임차인 쪽에 있지 않을 것이고, 다른 하나는 실제로 그 부분을 사용하거나 수익할 수 없는 상태일 것입니다. 벽에 금이 갔지만 그대로 쓰는 데 지장이 없다면 이 조문이 바로 적용되기는 어렵고, 방 하나가 무너져 출입이 막혔다면 요건에 가깝습니다.
■ 멸실이 아니어도 되는지
조문이 멸실 기타 사유라고 적어 두었으므로 물리적으로 무너진 경우에만 한정되지 않습니다. 화재나 침수, 붕괴처럼 형태가 사라진 경우뿐 아니라 행정청의 사용금지 처분처럼 그 부분을 쓸 수 없게 만드는 사정도 폭넓게 포함될 수 있다고 읽힙니다. 다만 원인이 임차인의 과실에 있다면 이 통로는 닫힙니다. 누수의 원인이 임차인이 설치한 설비에 있었는지, 건물 자체의 노후에 있었는지가 갈림길이 되므로 원인을 밝히는 자료를 먼저 모으셔야 합니다.
■ 얼마나 줄어드는가
조문은 그 부분의 비율에 의한 감액이라고만 합니다. 정해진 계산식이 따로 있는 것은 아니어서 실제로는 면적의 비율을 기본으로 삼되 그 공간이 차지하던 쓰임새를 함께 고려하게 됩니다. 주거용이라면 잠을 자고 짐을 두는 공간이 줄어든 정도를, 영업용이라면 매출과 직결되는 자리인지를 따집니다. 전체 면적의 4분의 1이 막혔어도 그곳이 주방이라 영업 자체가 어려워졌다면 단순 면적 비율보다 큰 감액을 주장할 여지가 있습니다. 감정이나 사진, 도면으로 범위를 특정해 두시는 편이 좋습니다.
■ 언제부터 줄어드나
감액은 청구를 해야 효력이 생기는 구조입니다. 사고가 난 날부터 자동으로 깎이는 것이 아니므로, 상태를 확인한 뒤 가능한 한 빨리 의사를 밝히셔야 합니다. 구두로만 이야기하면 나중에 시점을 두고 다투게 되니 내용증명이나 문자처럼 날짜가 남는 방법을 쓰십시오. 그리고 감액을 주장하면서 월세를 임의로 줄여 송금하는 방식은 권하지 않습니다. 합의가 되기 전에 덜 낸 금액이 연체로 기록되면 민법 제640조에 따른 해지 사유로 이어질 수 있기 때문입니다. 다툼이 있는 금액은 공탁을 검토하십시오.
■ 고쳐 달라고 요구하는 길과의 관계
감액은 못 쓰게 된 상태를 전제로 한 조정이고, 원래대로 되돌리라는 요구는 별개입니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 인도하고 계약 존속 중 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 수리를 요구하면서 그 기간 동안의 감액을 함께 주장하는 것이 보통의 순서입니다. 임차인이 먼저 고친 경우라면 제626조 제1항이 필요비의 상환을 청구할 수 있게 하고, 제2항은 유익비에 대해 임대차 종료 시에 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 상환하도록 하면서 법원이 상당한 상환기간을 허여할 수 있게 합니다.
■ 감액으로 부족하다면
계약을 끝내는 길도 있습니다. 민법 제627조 제2항은 제1항의 경우에 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에 임차인이 계약을 해지할 수 있게 합니다. 남은 공간만으로는 살거나 영업할 수 없는 정도라면 이 조항을 쓰게 됩니다. 그리고 계약서에 감액을 청구하지 않기로 하는 조항이 들어 있더라도 안심하고 넘기지 마십시오. 민법 제652조는 제627조를 포함한 여러 조문에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 자료는 세 가지를 갖추어 두십시오. ① 파손 부위와 범위를 날짜가 드러나게 찍은 사진, ② 복구에 얼마가 드는지 적힌 수리 견적서, ③ 관리사무소나 지방자치단체가 확인해 준 피해 사실 서류입니다. 금액 협의가 어려우면 변호사와 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제623조, 제626조, 제627조, 제640조, 제652조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-25
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