Q. 질문 내용
돌아가신 아버지가 20년 가까이 쓰시던 창고를 제가 물려받아 4년째 쓰고 있습니다. 그런데 그 땅이 아버지 명의가 아니라 옆 마을 분 명의로 되어 있다는 걸 최근에 알았습니다. 아버지가 쓰시던 기간까지 합쳐서 제 점유 기간으로 볼 수 있나요?
본인 사안은 상속으로 넘어오는 것이 물건만인지 점유라는 지위까지인지를 가려야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 점유권은 상속인에게 그대로 넘어오고, 앞사람이 쌓아 둔 기간도 붙여서 주장할 수 있습니다. 다만 붙이면 따라오는 것이 하나 있습니다.
■ 점유권은 상속과 함께 넘어옵니다
민법 제193조는 점유권이 상속인에게 이전한다고 한 문장으로 정해 두었습니다. 제192조 제1항이 물건을 사실상 지배하는 자에게 점유권을 인정하므로 원래대로라면 상속인이 창고 문을 열고 들어가야 지배가 시작됩니다. 그런데 사망과 상속 사이에는 며칠이나 몇 달의 공백이 생기기 마련이고, 그 사이에 점유가 끊겼다고 보면 제3자가 들어와 차지해도 막을 방법이 사라집니다. 제193조가 그 틈을 메웁니다. 상속이 개시된 순간 별도의 인도나 신고 없이 점유권이 넘어오므로, 열쇠를 아직 못 찾았더라도 점유자의 자리에 서 있게 됩니다. 제1005조가 상속인에게 포괄적 권리의무를 승계시키는 것과 같은 방향입니다.
■ 기간을 이어 붙일 수 있습니다
제199조 제1항은 승계인에게 선택권을 줍니다. 자기 점유만 내세울 수도 있고, 앞사람의 점유를 아울러 내세울 수도 있습니다. 아버지가 18년, 본인이 4년이라면 22년으로 세어 달라고 할 수 있습니다. 이 선택이 중요한 이유는 취득시효입니다. 제245조가 요구하는 기간이 20년이기 때문입니다. 소유의 의사로 다툼 없이 드러내 놓고 스무 해를 쥐고 있었다면 등기로써 소유권을 얻습니다. 등기명의까지 갖춘 사람에게는 제2항이 열 해라는 짧은 길을 따로 열어 두었고, 여기에는 선의와 무과실이 조건으로 붙습니다. 스무 해를 혼자 채우기는 어려우므로 앞사람의 기간이 결정적입니다.
■ 붙이면 하자도 함께 옵니다
제199조 제2항이 대가를 적어 두었습니다. 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승합니다. 예를 들어 아버지가 남의 땅인 줄 알면서 쓰고 있었다면 그 악의가 따라오고, 임차인으로 빌려 쓰고 있었다면 소유의 의사가 없는 점유라는 성격이 그대로 넘어옵니다. 20년 요건은 소유의 의사가 있는 점유여야 채워지므로, 기간을 늘리려다 성격이 무너지면 오히려 손해입니다. 그래서 실무에서는 두 가지 계산을 나란히 해 봅니다. ① 아버지의 기간을 붙인 총 연수와 그때 따라오는 하자 ② 본인의 점유만으로 계산한 연수와 그 성격을 각각 적어 비교하는 방식입니다.
■ 지금 확인해 두실 서류
세월이 흐른 사안일수록 종이 한 장이 결론을 바꿉니다. ① 창고 부지의 등기사항증명서와 폐쇄등기부를 발급해 소유자 변동을 봅니다. ② 토지대장과 건축물대장으로 건물의 등재 시기를 확인합니다. ③ 재산세와 전기, 수도 요금의 납부자 명의와 납부 연도를 모읍니다. ④ 항공사진이나 지적도로 점유 범위와 시점을 확인합니다. ⑤ 아버지가 그 자리를 어떻게 쓰기 시작했는지 보여 주는 매매계약서, 영수증, 마을 어른들의 진술을 정리합니다. ⑥ 상속 관계를 증명할 가족관계증명서와 기본증명서를 준비합니다. 국토교통부의 국토정보플랫폼이나 지방자치단체 항공사진 서비스에서 과거 사진을 확인할 수 있습니다.
■ 공동상속이라면 한 단계가 더 있습니다
형제가 여럿이면 점유권도 나뉘어 넘어옵니다. 제1006조는 상속인이 여럿일 때 상속재산을 공유로 정하고 있으므로 창고를 혼자 쓰고 있더라도 대외적으로는 공동상속인의 점유가 됩니다. 취득시효를 주장할 때 누구 이름으로 등기할 것인지, 다른 형제의 동의가 필요한지가 여기서 문제가 됩니다. 상속재산분할협의로 본인 몫을 확정해 두면 그 뒤의 절차가 훨씬 단순해집니다. 점유 기간이 20년에 가까워졌거나 이미 넘었다면 상대방이 먼저 소를 걸어올 수 있으므로, 서류를 모은 뒤 변호사와 함께 어느 계산으로 갈지 정하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제192조, 제193조, 제199조, 제245조, 제1005조, 제1006조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-27
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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