Q. 질문 내용
아버지가 남기신 땅과 그 위에 지은 단층 주택이 경매에 넘어갔는데, 토지와 건물이 서로 다른 사건으로 각각 진행되고 있습니다. 따로 팔리면 건물만 산 사람과 땅만 산 사람이 갈려서 값도 제대로 안 나온다고 하던데, 한꺼번에 팔아 달라고 요청할 수 있나요?
본인 사안은 여러 개의 재산을 한 덩어리로 팔지 아닌지를 정하는 일괄매각 제도를 살펴야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 이해관계인은 법원에 일괄매각을 신청할 수 있고, 법원이 직권으로 정할 수도 있으며, 시한은 매각기일 이전까지입니다.
■ 누가 무엇을 결정하나
민사집행법 제98조 제1항은 법원이 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려해 한꺼번에 사게 하는 것이 알맞다고 인정하면 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다고 정합니다. 제2항은 부동산과 다른 종류의 재산을 함께 묶는 경우를 따로 두었고, 금전채권은 여기서 제외됩니다. 판단 기준이 소유자나 채권자의 희망이 아니라 물건의 위치와 형태, 이용관계라는 점이 중요합니다. 땅과 그 위의 건물처럼 떼어 놓으면 쓸모가 크게 줄어드는 조합이 대표적으로 인정되는 유형입니다.
■ 언제까지 신청해야 하나
제98조 제3항이 시한을 못 박았습니다. 제1항과 제2항의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있습니다. 매각기일이 지나 버리면 그 회차에 대해서는 손을 쓸 수 없다는 뜻이므로, 법원 게시판이나 대법원 법원경매정보에서 기일을 확인하고 역산해 준비하셔야 합니다. 신청서에는 두 물건이 어떤 관계인지가 드러나야 하므로 ① 지적도와 건축물현황도 ② 현장 사진 ③ 토지와 건물의 등기사항증명서 ④ 분리 매각 시 이용에 지장이 생기는 사정을 적은 의견서를 함께 내는 편이 좋습니다. 감정평가서에 두 물건이 어떻게 평가되어 있는지도 근거가 됩니다.
■ 사건이 다른 법원에 있어도 됩니다
제99조가 이 문제를 풀어 둡니다. 법원은 각각 경매신청된 여러 개의 재산이나 다른 법원 또는 집행관에게 계속된 경매사건의 목적물에 대해서도 제98조의 결정을 할 수 있습니다. 제2항은 그 다른 법원이나 집행관이 사건을 결정을 한 법원으로 이송하도록 하고, 제3항은 이송된 사건들을 병합하도록 정합니다. 토지와 건물의 경매가 서로 다른 사건번호로 진행되고 있다면 이 조문이 통로가 됩니다. 관할은 제100조가 따로 정하고 있습니다.
■ 일부만 팔려도 되는지의 문제
제101조 제3항이 본인 사안의 핵심일 수 있습니다. 여러 재산을 일괄매각할 때 그 가운데 일부의 매각대금만으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 갚기에 충분하면 나머지 재산은 매각을 허가하지 않는 것이 원칙입니다. 그런데 단서에 예외가 세 가지 있습니다. ① 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우 ② 재산을 분리해 팔면 경제적 효용이 뚜렷하게 떨어지는 경우 ③ 채무자의 동의가 있는 경우입니다. 땅과 그 위 집은 조문에 이름이 적힌 예외이므로 한쪽만 남기는 결과를 피할 수 있습니다. 본문이 적용되는 경우 제4항은 채무자에게 어느 재산을 팔지 지정할 권한을 줍니다.
■ 대금은 어떻게 나뉘나
묶어서 팔면 값도 한 덩어리로 정해지는데, 배당에서는 물건별로 나누어야 하는 경우가 생깁니다. 제101조 제2항은 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있으면 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하고, 총대금액을 그 비율로 나눈 금액을 각 재산의 대금액으로 삼도록 했습니다. 집행비용을 나눌 때도 같은 방식입니다. 땅에만 근저당이 잡혀 있고 건물에는 없는 경우처럼 담보가 서로 다르게 걸려 있다면 이 비율이 배당액을 좌우하므로, 감정평가액의 비율이 실제와 맞는지 미리 살펴 두셔야 합니다.
■ 신청 자격과 다음 순서
제90조는 경매절차의 이해관계인을 압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람으로 정합니다. 본인이 이 가운데 어디에 해당하는지를 먼저 확인하시고, 해당하지 않는다면 권리를 증명해 신고하는 절차부터 밟아야 합니다. 그다음 매각기일을 확인하고, 그 전까지 일괄매각 신청서를 집행법원에 제출하십시오. 기각되더라도 다음 회차에 다시 신청할 여지가 있으므로 이유를 확인해 보완하는 것이 좋습니다. 금액이 크거나 담보 관계가 얽혀 있다면 기일 전에 변호사와 함께 신청서를 검토하시기 바랍니다.
참조 조문
민사집행법 제90조, 제98조, 제99조, 제100조, 제101조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-27
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