세 든 집에 물이 새면 주인 쪽에 바로 알려 줘야 하는가요?

Q. 질문 내용

전세로 들어온 아파트 안방 천장에서 두 주 전부터 물이 조금씩 떨어집니다. 처음에는 대수롭지 않게 보여 그냥 두었는데 이제 벽지까지 번졌습니다. 집주인에게 지금이라도 알려야 하는지, 늦게 알린 것 때문에 제가 불리해지는지 궁금합니다.

 

본인 사안은 세입자가 지는 통지 의무의 범위와 그것을 미뤘을 때 따라오는 불이익을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 지체 없이 알리셔야 합니다. 알리지 않은 사이에 손해가 커진 부분은 나중에 세입자 쪽 책임으로 돌아올 수 있습니다.

■ 알리는 것이 법에 적힌 의무입니다

민법 제634조는 빌린 물건에 수리가 필요해졌거나 그 물건에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때, 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 정합니다. 집주인이 이미 알고 있는 사정이라면 따로 알리지 않아도 됩니다. 조문이 드는 상황은 두 가지입니다. 수리가 필요해진 경우와 제3자가 그 집에 관해 권리를 주장하는 경우입니다. 누수는 앞의 경우에 해당하므로 발견한 시점에 곧바로 알리는 것이 맞습니다.

■ 왜 세입자에게 이 의무를 지웠나

고칠 책임이 집주인 쪽에 있기 때문입니다. 제623조가 임대인에게 목적물을 넘겨주는 데서 그치지 않고 빌려준 기간 내내 쓸 만한 상태로 두게 하는 의무를 지우고 있습니다. 그런데 상태를 지킬 사람은 집주인이고 집 안에서 벌어지는 일을 아는 사람은 세입자입니다. 이 간격을 메우려고 통지 의무를 얹은 것입니다. 늦게 알린 탓에 벽지 한 장으로 끝날 일이 구조체까지 번졌다면 그 커진 부분을 두고 다툼이 생깁니다.

■ 고치러 온다고 하면 거절할 수 있나

원칙적으로 어렵습니다. 제624조는 집주인이 건물 보존에 필요한 행위를 할 때 세입자가 이를 거절하지 못하게 합니다. 공사 소음이나 잦은 출입이 불편하더라도 보존에 필요한 범위라면 받아들여야 한다는 뜻입니다. 다만 제625조가 출구를 둡니다. 세입자의 뜻을 거슬러 보존행위가 이루어졌고 그 때문에 빌린 목적을 이룰 수 없게 되었다면 세입자 쪽에서 계약을 끝낼 수 있습니다. 몇 달씩 거주가 불가능해지는 대공사가 여기에 닿을 여지가 있습니다.

■ 급해서 내가 먼저 고쳤다면

돈을 돌려받는 통로가 제626조입니다. 제1항은 보존에 들어간 필요비를 세입자가 냈다면 집주인에게 그만큼 돌려 달라고 할 수 있게 합니다. 물이 새는 곳을 막는 공사처럼 그냥 두면 건물이 상하는 지출이 여기에 들어갑니다. 청구 시기에 제한이 없어 돈을 쓴 직후에도 구할 수 있습니다. 유익비는 다릅니다. 집의 값을 올리는 개량에 쓴 돈이라 계약이 끝날 때, 그것도 오른 값이 남아 있는 때에만 정산됩니다.

■ 남이 권리를 주장하고 나설 때도 알려야 합니다

제634조가 든 두 번째 상황이 이것입니다. 그 집에 관해 권리를 주장하는 자가 나타나면 역시 지체 없이 알려야 합니다. 경매개시결정이 붙었다거나, 자기가 진짜 소유자라며 찾아오거나, 압류 통지가 우편함에 꽂히는 경우가 그렇습니다. 세입자 입장에서는 남의 일 같아 보여도 보증금이 걸린 문제입니다. 집주인이 모르고 대응 시기를 놓치면 결국 그 집에 사는 사람이 밀려납니다. 문서라면 사본을 떠 두시고 원본은 그대로 보관하십시오.

■ 실제로 어떻게 알릴까

말로만 하면 나중에 남는 것이 없습니다. ① 발견한 날 사진과 동영상을 찍고 촬영 일시가 기록되게 합니다. ② 문자나 메신저로 상태와 위치를 적어 보내 발신 기록을 남깁니다. ③ 연락이 닿지 않거나 반응이 없으면 내용증명 우편으로 다시 알립니다. ④ 아파트라면 관리사무소에 접수해 처리 이력을 남깁니다. ⑤ 위층에서 내려오는 물이라면 그 세대에도 알려 원인을 특정합니다. ⑥ 곰팡이나 가재도구 피해가 생기면 그 시점의 사진을 따로 보관합니다. 수리가 계속 미뤄져 생활이 어려운 지경이 되면 그다음 수단을 따져야 하므로, 그 단계에서는 모아 둔 자료를 들고 변호사와 상의하시는 편이 낫습니다.

참조 조문

민법 제623조, 제624조, 제625조, 제626조, 제634조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-28

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