Q. 질문 내용
작년에 아버지가 돌아가시면서 남긴 아파트를 형과 저, 두 사람이 절반씩 상속등기까지 마쳤습니다. 형은 그대로 두자고 하는데 저는 제 몫을 정리하고 싶습니다. 등기부에 2분의 1이라고 적혀 있으니 그 절반만 제 이름으로 따로 떼어 등기할 수 있는지 궁금합니다.
본인 사안은 지분과 물리적인 부분이 어떻게 다른지를 먼저 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 2분의 1 지분을 그대로 둔 채 그 몫만 떼어 단독 소유로 만드는 등기는 없습니다. 단독 명의가 되려면 공유 관계를 끝내는 절차인 분할이 앞서야 합니다.
■ 지분은 자리가 아니라 비율입니다
민법 제262조 제1항은 하나의 물건을 지분으로 나누어 여럿이 갖게 된 상태를 공유라고 부르고, 제2항은 그 몫을 균등한 것으로 추정합니다. 제263조는 자기 몫을 처분하는 것과 물건 전체를 비율만큼 쓰고 거두는 것만 적어 두었습니다. 어느 방이 누구 것인지는 조문 어디에도 없습니다. 2분의 1을 가졌다는 말은 집의 왼쪽 절반을 가졌다는 뜻이 아니라 집 전체에 절반의 몫을 가졌다는 뜻입니다. 그래서 제 몫만 따로 등기한다는 말은 성립하지 않습니다.
■ 상속등기는 두 사람 이름이 함께 올라갑니다
협의 없이 법정상속분대로 등기를 마쳤다면 등기사항증명서 갑구에 두 사람이 각 2분의 1로 나란히 기록됩니다. 부동산등기법 제23조 제3항은 상속에 따른 등기를 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있게 하므로, 형제 한 사람이 두 사람 몫을 한꺼번에 신청할 수도 있습니다. 이미 그렇게 마쳐진 상태라면 지금부터는 공유물을 정리하는 문제로 넘어갑니다. 상속등기를 다시 하는 것이 아닙니다.
■ 단독 명의로 만들려면 둘 중 하나입니다
첫째는 협의입니다. 형제가 지분을 어떻게 나눌지 합의해 공유물분할계약서를 쓰고, 그에 따른 지분이전등기를 신청합니다. 집 한 채는 쪼갤 수 없으니 실제로는 한 사람이 다른 사람의 지분을 사서 돈으로 정산하는 형태가 대부분입니다. 둘째는 재판입니다. 민법 제268조 제1항은 누구든 나누자고 요구할 수 있게 열어 두면서, 최장 5년까지 나누지 않기로 미리 약속하는 것도 허용합니다. 제2항은 그 약속을 다시 맺을 때에도 새로 세는 5년이 한도라고 못 박습니다.
■ 지분을 넘길 때 등기는 이렇게 기록됩니다
부동산등기법 제67조 제1항은 등기관이 소유권의 일부에 관한 이전등기를 할 때 이전되는 지분을 기록하도록 하고, 등기원인에 민법 제268조 제1항 단서의 약정이 있으면 그 사항도 기록하게 합니다. 분할하지 않기로 한 약정이 등기부에 드러난다는 뜻입니다. 같은 법 제52조 제8호는 그 분할금지 약정등기를 부기로 하도록 정합니다. 제67조 제2항은 그 약정의 변경등기를 공유자 전원이 공동으로 신청하도록 합니다. 형제 한 사람 뜻만으로는 지울 수 없습니다.
■ 협의가 되지 않을 때
분할청구의 소를 냅니다. 법원은 현물로 나누는 것을 원칙으로 보되 그것이 어렵거나 나누면 값이 크게 떨어지는 경우에 경매를 명해 대금을 나누게 하는 방식을 씁니다. 아파트나 단독주택 한 채는 현물로 자르기 어려워 경매로 이어지는 사례가 적지 않습니다. 부동산등기법 제23조 제4항은 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기를 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있게 하므로, 판결을 받으면 상대의 협조가 없어도 등기를 옮길 수 있습니다.
■ 실제로 준비하실 것
순서대로 챙기시면 됩니다. ① 등기사항증명서를 발급해 갑구의 지분 비율과 분할금지 약정 기재 여부를 확인합니다. ② 피상속인의 제적등본과 가족관계증명서로 상속인이 두 사람뿐인지 확인합니다. ③ 건축물대장과 토지대장으로 면적과 용도를 맞춰 봅니다. ④ 상대 지분을 사기로 한다면 감정평가나 국토교통부 실거래가 공개시스템의 인근 거래로 값을 잡습니다. ⑤ 협의가 서면 공유물분할계약서를 쓰고 지분이전등기를 신청하며, 취득세와 양도소득세가 어떻게 매겨지는지를 세무 상담으로 미리 확인합니다. 협의가 어려운 상태라면 소를 내기 전에 등기부와 상속 관계 서류를 들고 변호사와 방향부터 정하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제262조, 제263조, 제268조 · 부동산등기법 제23조, 제52조, 제67조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-29
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