Q. 질문 내용
재건축 단지 내 상가를 분양받은 분이 돌아가셨고, 상속인들 사이에 법원 조정으로 한 호실을 상속인 2명 공동 몫으로 정했습니다. 아직 개별 등기와 건축물대장 정리는 안 됐고 조합 공급계약서도 돌아가신 분 명의입니다. 이 상태에서 상속인이 임대인으로 계약해도 효력이 있는지, 임차인이 조합 명의변경까지 확인해야 하는지 궁금합니다.
본인 사안은 조정조서가 상속인에게 무엇을 귀속시켰는지와, 임차인이 상가를 안정적으로 쓸 수 있는지를 함께 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 조합 서류에 옛 분양자 이름이 남아 있어도 그것만으로 임대차 효력이 부정되지는 않으나, 공유자 두 사람이 함께 계약 당사자가 되고 조합에서 승계를 확인받은 다음 계약해야 뒤탈이 없습니다.
■ 조정조서는 어떤 힘이 있나
가정법원에서 성립한 조정은 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다(가사소송법 제59조). 상속재산 분할은 상속이 시작된 때로 거슬러 효력이 생기므로(민법 제1015조), 조서에 그 호실에 관한 분양계약상 권리를 두 사람에게 준다고 적혀 있다면 그 권리는 처음부터 두 사람 것으로 봅니다. 다만 등기 전 단계에서 넘어온 것은 완성된 건물의 소유권이 아니라 조합에 대한 분양받을 권리라는 점을 먼저 확인해야 합니다.
■ 등기부에 이름이 없는데 세를 놓을 수 있나
빌려주기로 약속하는 계약은 물건의 주인이 누구든 당사자 사이에서 성립하므로, 임대인 자격이 등기 명의에 묶여 있지는 않습니다. 문제는 실제 사용을 보장할 수 있느냐입니다. 조합이 승계를 인정하지 않거나 잔금 문제로 입점이 늦어지면 임대인은 약속을 지키지 못한 책임을 지게 되고, 임차인은 보증금 반환을 다투게 됩니다.
■ 공동 명의 2명 중 한 명만 계약해도 되나
공유물을 임대하는 일은 관리행위여서 지분의 과반수로 정합니다(민법 제265조). 두 사람 지분이 반씩이라면 한 사람은 과반수가 되지 못하므로 혼자서는 유효하게 결정할 수 없습니다. 계약서에는 두 사람을 모두 임대인으로 적고 각자 서명하거나, 한 사람이 대리한다면 다른 공유자의 인감증명서를 첨부한 위임장을 받아 두는 것이 안전합니다.
■ 계약 전에 조합에서 받아 둘 것
① 조정조서 정본, 가족관계증명서, 기존 공급계약서, 잔금 납부 영수증을 들고 조합 사무실에 권리의무 승계 신청을 합니다. ② 처리가 늦어지면 최소한 승계 신청을 접수했다는 확인서를 받습니다. ③ 조합이 정한 명의변경 요건과 수수료, 소요 기간을 서면으로 받아 둡니다. 법이 명의변경을 계약의 선행 조건으로 정한 것은 아니지만, 이 서류가 있어야 임차인이 안심하고 보증금을 냅니다.
■ 임차인 입장에서 확인하고 적어 둘 내용
상가 임차인이 제3자에게 권리를 주장하려면 건물을 인도받고 관할 세무서에 사업자등록을 신청해야 하며, 그다음 날부터 대항력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조). 확정일자도 세무서에서 받습니다. 계약서 특약에는 ① 현재 미등기 상태라는 사실 ② 조정조서에 따른 상속 승계 사실 ③ 임대인이 언제까지 명의변경과 등기를 마치겠다는 약속 ④ 이를 지키지 못할 때의 해지와 보증금 반환 조건을 적어 두십시오.
참조 조문
민법 제265조, 제1015조, 가사소송법 제59조, 상가건물 임대차보호법 제3조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
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