Q. 질문 내용
오래된 집을 사려고 가계약을 했는데, 중개사가 누수나 하자가 잔금일 전에 생기면 매도인이, 후에 생기면 매수인이 책임진다는 판례가 새로 나왔다며 그 내용을 문자로 보냈습니다. 정말 그런 기준이 생긴 것인지 의문입니다. 또 정식 계약서를 쓸 때 문자로 받은 내용은 무효로 돌리고, 하자를 발견한 시점부터 반년 동안은 매수인이 문제를 제기할 수 있다는 조항을 새로 넣고 싶은데 가능한지 알고 싶습니다.
본인 사안은 하자가 언제 드러났는지보다 원인이 언제부터 있었는지가 매도인 책임을 가른다는 점을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 잔금일 하나로 책임을 자르는 일반 원칙은 없고, 본계약에서 매도인과 합의하면 문자 내용을 대신하는 특약을 얼마든지 넣을 수 있습니다.
■ 잔금일 기준설은 법의 원칙이 아닙니다
민법 제580조의 하자담보책임은 매매 목적물에 계약 당시부터 흠이 있었을 때 매도인이 지는 책임입니다. 그래서 잔금 뒤에 물이 샜더라도 원인이 된 방수층 노후나 배관 균열이 계약 전부터 있었다면 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 반대로 잔금 뒤 새로 생긴 원인이라면 매수인 몫입니다. 중개사의 설명은 특정 사건의 결과를 일반화한 것으로 보이니, 그 문자를 그대로 계약 내용으로 받아들일 이유는 없습니다.
■ 제안하신 6개월 특약의 실제 의미
하자를 알게 된 때부터 반년이라는 기간은 사실 제582조가 매수인에게 이미 주고 있는 기간과 똑같습니다. 그러니 이 특약만 넣으면 법이 원래 주는 보호를 확인하는 정도에 그칩니다. 매수인에게 의미가 있으려면 책임 범위를 함께 적어야 합니다. 특히 구축 매매 계약서에는 매도인의 담보책임을 면제하는 문구가 관행처럼 들어가기도 하니, 계약서 양식에 그런 내용이 있는지부터 살펴보십시오.
■ 본계약서에 넣을 만한 문구
예를 들면 ① 잔금 뒤 발견된 누수라도 원인이 잔금일 이전에 존재했다면 매도인이 수리비와 손해를 부담한다 ② 가계약 단계에서 주고받은 문자와 협의 가운데 본계약과 다른 내용은 효력이 없다 ③ 매도인은 계약일 현재 알고 있는 누수와 수리 이력을 별지에 적어 고지한다는 식입니다. 특약은 매도인 동의가 있어야 들어가니, 문구를 미리 중개사에게 보내 매도인 의사를 확인해 두십시오.
■ 매도인이 알고도 숨겼다면
제584조는 담보책임을 면제하는 특약을 맺었더라도 매도인이 알면서 알리지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 그래서 수리 이력과 누수 사실을 서면으로 받아 두는 것이 중요합니다. 공인중개사는 중개대상물 확인설명서에 벽면과 바닥, 누수 여부 같은 상태를 적어 교부해야 합니다. 계약 당일 이 서류에 어떻게 적혔는지 확인하고, 사실과 다르면 고쳐 달라고 하십시오.
■ 계약 전에 집에서 확인할 것
천장 모서리 얼룩, 욕실 아래쪽 벽지 들뜸, 베란다 새시 주변 곰팡이, 싱크대 하부 습기를 날짜가 보이게 사진과 영상으로 남겨 두십시오. 아랫집에서 누수 수리를 요청한 적이 있는지 관리사무소에 물어보는 것도 도움이 됩니다. 의심되는 곳이 있으면 잔금 전 누수 탐지 업체 점검을 조건으로 특약에 넣을 수 있습니다. 하자가 드러나면 안 날부터 6개월 안에 내용증명으로 통지해 기간을 지키십시오.
참조 조문
민법 제580조, 제582조, 제584조, 공인중개사법 제25조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
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