Q. 질문 내용
토지거래허가구역 안 재건축 아파트 입주를 앞두고 있고 조합원 명의는 저 혼자입니다. 1세대 1주택으로 20년 보유, 10년 이상 거주했으며 시세는 40억 원 이상으로 예상됩니다. 대체주택 매각대금 중 배우자 몫으로 잔금과 이주비 대출을 갚은 뒤 그만큼 지분을 반영하거나, 추가 증여로 공동명의를 하고 싶습니다. 이전고시 전에 하면 취득세가 따로 나오지 않는지, 지분은 5대5와 8대2 중 무엇이 나은지 궁금합니다.
본인 사안은 배우자가 낸 돈이 지분 취득의 대가로 인정되는지, 그리고 지분을 넘기는 시점에 어떤 세금이 붙는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 이전고시 전에 넘겨도 배우자 몫의 취득세는 피할 수 없고, 지분 가치에서 배우자가 실제로 부담한 금액을 뺀 차이만큼은 증여로 계산됩니다.
■ 배우자 돈을 썼다고 지분이 생기지는 않습니다
조합원 권리는 지금 본인 단독 명의라서, 배우자가 잔금이나 대출 상환금을 냈다고 그 비율만큼 지분이 저절로 옮겨 가지 않습니다. 지분을 넘기는 행위는 따로 해야 하고, 그 지분 시가에서 배우자 부담액을 뺀 나머지가 증여로 평가됩니다. 배우자 돈으로 본인 명의 재산의 대출을 먼저 갚으면 그 금액이 본인이 배우자에게서 받은 증여로 보일 수도 있어, 순서를 잘못 잡으면 증여가 두 번 생긴 것처럼 계산될 수 있습니다.
■ 배우자 자금이었다는 것을 보여 주는 방법
대체주택이 부부 공동명의였다면 매매계약서와 등기부로 배우자 지분 매각대금이 확인됩니다. 문제는 그 돈이 본인 통장을 거쳐 쓰였다는 점입니다. ① 매각대금 입금 ② 전세보증금 지급 ③ 잔금과 이주비 상환으로 이어지는 흐름을 날짜별로 연결한 표를 만들고 단계마다 계좌 내역을 붙이면 배우자 몫의 행방을 설명할 수 있습니다. 앞으로의 지출은 가능하면 배우자 명의 계좌에서 직접 하십시오.
■ 증여세 계산의 기본 틀
배우자 사이 증여는 10년 동안 합쳐 6억 원까지 공제됩니다(상속세 및 증여세법 제53조). 지난 10년 안에 배우자에게 준 재산이 있었다면 그만큼 공제가 줄어듭니다. 지분은 시가를 기준으로 평가하는 것이 원칙이라, 시세 40억 원이면 5대5는 약 20억 원을 넘기는 셈이어서 배우자 부담분과 공제를 넘는 부분이 큽니다. 8대2라면 넘기는 지분이 약 8억 원 수준이라 공제와 배우자 부담분 안에서 맞추기가 훨씬 수월합니다.
■ 이전고시 전이라도 취득세는 나옵니다
증여로 지분을 받는 배우자는 무상취득 취득세를 냅니다. 일반 세율은 3.5%이고, 조정대상지역 안 일정 가액 이상 주택을 증여받으면 중과되지만 1세대 1주택자가 배우자에게 주는 경우는 중과에서 빠지는 예외가 있습니다. 과세표준은 배우자가 낸 돈이 아니라 넘겨받는 지분의 시가 인정액입니다. 10억 원 지분이면 3.5% 기준 약 3,500만 원에 지방교육세 등이 더해지는 수준을 출발점으로 잡되, 입주권 단계인지 주택 단계인지에 따라 달라지므로 관할 구청 세무과에서 확인하십시오.
■ 조합원 지위와 토지거래허가 확인
토지거래허가는 대가를 받고 권리를 넘기는 계약에 필요하므로 대가 없는 증여는 원칙적으로 허가 대상이 아닙니다. 배우자가 일부 대가를 치르는 구조라면 유상 거래로 볼 여지가 있어 구청 담당 부서에 미리 문의하십시오. 투기과열지구 재건축은 도시 및 주거환경정비법 제39조로 조합원 지위 이전이 제한되는데, 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1세대 1주택자는 예외에 해당할 수 있습니다. 공유가 되면 대표조합원 1명을 정해 조합에 신고해야 합니다.
참조 조문
상속세 및 증여세법 제53조, 지방세법 제11조, 제13조의2, 도시 및 주거환경정비법 제39조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
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