나눠 가진 땅에 흠이 드러나면 다른 몫 주인도 책임

삼 형제가 아버지에게서 물려받은 밭을 세 필지로 나누어 각자 이름으로 등기를 마쳤습니다. 막내는 자기 몫에 창고를 지으려고 측량을 불렀다가, 땅 한쪽 귀퉁이가 오래전부터 이웃 건물 담장 안에 들어가 있다는 말을 듣습니다. 다른 곳을 파 보니 폐비닐과 건축 폐기물까지 묻혀 있습니다. 형들에게 이야기하자 나눌 때 다 같이 봤으니 끝난 일이라는 답이 돌아옵니다. 나눠 가진 뒤에 드러난 흠을 누가 떠안는지, 민법에 한 줄로 답이 적혀 있습니다.

이미 나눈 땅인데 왜 형제들까지 책임지나

분할이 서로 지분을 주고받은 거래이기 때문입니다.

공유하던 땅을 나누면 각자는 자기 몫 부분에 있던 다른 사람들의 지분을 넘겨받고, 대신 자기 지분을 다른 필지에 넘겨줍니다. 겉모습은 나눔이지만 속은 교환입니다. 그래서 민법 제270조는 공유자가 다른 공유자가 분할로 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다고 정합니다.

매도인의 책임이라는 말이 핵심입니다. 땅을 판 사람이 산 사람에게 지는 책임을, 분할에 참여한 형제들이 서로에게 지는 구조입니다.

협의로 나누었는지, 법원 판결로 나누었는지를 조문은 가리지 않습니다.

어떤 흠이 여기에 들어가나

매매에서 매도인이 책임지는 흠이면 모두 해당합니다. 종류마다 청구할 수 있는 내용과 기간이 다릅니다.

드러난 흠	예시	청구 기간
땅 일부가 남의 것	귀퉁이가 이웃 소유로 확인됨	몰랐다면 안 날부터 1년
면적 부족	400평씩 나눴는데 실측 360평	안 날부터 1년
다른 사람의 권리가 걸려 있음	지상권, 전세권, 등기된 임대차	안 날부터 1년
땅 자체의 하자	매립 폐기물, 심한 오염	안 날부터 6개월

막내의 사례에는 두 가지가 겹쳐 있습니다. 담장 안 귀퉁이는 권리의 일부가 남에게 속한 경우이고, 폐기물은 하자입니다. 기간이 서로 다르다는 점을 먼저 챙겨야 합니다.

분할할 때 이미 알고 있던 흠은 사정이 다릅니다. 하자는 알았거나 조금만 살폈으면 알 수 있었던 경우 책임을 묻기 어렵습니다. 권리의 일부가 남의 것이었던 경우에도 알고 나눈 사람은 대금 감액에 해당하는 몫만 청구할 수 있을 뿐 손해배상까지 구하지는 못합니다. 그래서 분할 당시 무엇을 알고 있었는지가 첫 질문이 됩니다.

누구에게 얼마를 청구하나

다른 공유자 각자에게, 그 사람의 지분 비율만큼입니다.

셋이 3분의 1씩 가졌던 땅이라고 하겠습니다. 담장 안으로 들어간 부분과 폐기물 처리 때문에 막내 몫의 가치가 900만 원 줄었다면, 이 손실은 원래 세 사람 모두의 공유물에 있던 흠입니다. 기본 틀은 형 두 사람이 각자 300만 원씩 부담하고 막내가 나머지 300만 원을 스스로 안는 모양입니다.

지분이 달랐다면 비율도 달라집니다. 큰형이 2분의 1, 둘째와 막내가 4분의 1씩이었다면 큰형의 몫이 가장 커집니다.

줄어든 가치를 어떻게 셀지가 실제 다툼의 대부분입니다. 담장 안으로 들어간 면적은 감정평가로 단가를 매겨 곱하는 방식이 흔하고, 폐기물은 처리 업체 두세 곳의 견적을 받아 평균을 내는 식으로 근거를 만듭니다. 형들이 금액을 받아들이지 않으면 법원 감정으로 넘어가는데, 그 비용과 시간도 계산에 넣어 두셔야 합니다.

분할 자체를 없던 일로 돌리는 방법도 거론되지만 현실적인 부담이 큽니다. 세 필지의 등기를 모두 되돌려야 하고, 그사이 형들이 대출이나 매매를 했다면 더 복잡해집니다. 대부분은 돈으로 정리하는 방향부터 검토합니다.

언제까지 말해야 하나

생각보다 짧습니다.

표에서 보듯 하자는 안 날부터 6개월, 나머지는 대개 안 날부터 1년입니다. 형제 사이라 좋게 해결하려고 몇 달을 흘려보내면 그 사이에 기간이 끝납니다. 기간은 흠을 알게 된 날부터 셉니다.

그래서 그 날을 증명할 수 있어야 합니다. 측량 성과도의 작성일, 폐기물을 처음 찍은 사진의 촬영일, 처리 업체 견적서의 발행일이 모두 그 출발점을 보여 줍니다.

주의
기간 안에 해야 하는 것은 권리를 행사하는 일입니다. 전화로 불만을 이야기한 것만으로는 부족할 수 있습니다. 흠의 내용과 요구 금액을 적은 내용증명을 기간 안에 보내 두고, 협의가 길어지면 소송으로 넘어갈 준비를 함께 하십시오.

협의서에 이의 없다고 적었으면 끝인가

그렇지 않은 경우가 있습니다.

분할협의서에 향후 어떠한 이의도 제기하지 않는다는 문구를 넣는 일이 흔합니다. 이것은 담보책임을 면하는 특약으로 읽힐 수 있습니다. 그런데 민법은 매도인이 이런 특약을 했더라도 알면서 알리지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못하게 했습니다.

형 중 한 사람이 그 땅에 폐기물을 묻은 사실을 알고 있었다면, 이의 없음 문구가 그 사람을 지켜 주지 못합니다. 누가 무엇을 알고 있었는지가 쟁점이 되므로 당시 대화나 문자, 폐기물을 묻은 시기를 아는 이웃의 진술이 중요해집니다.

나누기 전에 무엇을 해 두나

아직 분할 전이라면 이 목록이 다툼을 줄입니다.

• 지적측량을 먼저 해서 경계와 실제 면적을 확정합니다.
• 토지이용계획확인원으로 도로 편입 예정이나 개발 제한이 있는지 봅니다.
• 등기사항증명서 을구에서 지상권, 전세권, 임차권 같은 권리를 확인합니다.
• 과거에 흙을 받거나 무언가를 묻은 적이 있는지 가족과 이웃에게 묻습니다.
• 협의서에 나중에 흠이 드러나면 지분 비율로 정산한다는 조항을 적어 둡니다.

마지막 조항은 법이 이미 정한 내용을 확인하는 데 그치지만, 형제들이 미리 읽고 서명했다는 사실이 나중에 대화를 쉽게 만듭니다. 정산할 때 쓸 기준, 예컨대 감정평가 기관을 누가 고르는지와 비용을 어떻게 나누는지까지 한 줄 넣어 두면 더 좋습니다.

측량은 분할 등기 전에 끝내십시오. 등기를 마친 뒤에 경계가 어긋난 것을 알면 세 필지의 경계를 다시 맞추는 일이 따로 생깁니다. 비용은 들지만, 나중에 형제끼리 법정에서 만나는 것보다 훨씬 쌉니다.

정리

공유하던 땅을 나누었다면 형제들은 서로에게 땅을 판 사람과 같은 책임을 집니다. 형제 사이라고 해서 이 책임이 가벼워지지는 않습니다. 흠이 드러난 몫의 주인은 다른 공유자 각자에게 지분 비율만큼 부담을 나누자고 요구할 수 있습니다.

다만 기간이 짧습니다. 하자는 안 날부터 6개월이면 끝납니다.

이미 흠을 발견하셨다면 측량 결과와 사진, 분할협의서를 한데 모아 두시고, 청구 기간이 얼마나 남았는지부터 변호사와 함께 확인해 보시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제268조, 제269조, 제270조, 제572조, 제573조, 제574조, 제575조, 제580조, 제582조, 제584조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

법무법인 대한중앙은 부산 해운대 사무소를 거점으로 영남권·제주 사건을 전담 처리합니다. 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰도 가능합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.

자주 묻는 질문

형제 중 한 명이 이미 자기 몫을 팔았습니다.

분할로 생긴 담보책임은 분할에 참여한 공유자 사이의 문제이므로, 땅을 판 형제에게도 지분 비율만큼 청구할 수 있습니다. 그 형제의 땅을 산 사람에게 청구하는 것은 아니라는 점을 구분하십시오.

폐기물이 나온 건 알았는데 양이 이렇게 많은 줄은 몰랐습니다.

흠의 존재를 안 날과 그 범위를 제대로 안 날이 다를 수 있습니다. 처음 발견한 날의 사진과 이후 굴착 결과를 날짜별로 정리해 두면 기간을 따질 때 도움이 됩니다.

판결로 경매해서 돈으로 나눈 경우에도 같은가요?

경매로 대금을 나누었다면 각자 땅을 받은 것이 아니어서 이 조문이 다루는 장면과 다릅니다. 매수인과의 관계는 경매의 담보책임 규정으로 따로 보게 됩니다.

측량비와 폐기물 처리비도 나눠 달라고 할 수 있나요?

흠 때문에 생긴 손해라면 청구 대상에 포함하는 것을 검토할 수 있습니다. 견적서와 영수증, 흠과 비용의 관계를 보여 주는 자료를 함께 준비해 두시기 바랍니다.

---

법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-02

대표 변호사 한병철

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.