Q. 질문 내용
분양 전인 건물을 기업이 임대하고 있어 상가에 입점했는데, 기업이 상가관리인에게 권한을 위임해 그 관리인과 계약했습니다. 2년 동안 하자 민원을 넣었지만 해결되지 않았고, 계약 당시부터 속은 계약이라는 것을 알게 되어 해지를 요청했습니다. 녹음과 사진 등 증거는 다 있는데, 기업은 관리인과 이야기하라 하고 관리인은 결정 권한이 없다고 합니다. 누구를 상대로 법적 조치를 해야 할까요?
본인 사안은 관리인이 맺은 계약의 효과가 누구에게 돌아가는지, 그리고 하자를 이유로 한 해지와 속은 것을 이유로 한 취소를 어떻게 나눠 청구할지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 권한을 받아 체결한 계약의 당사자는 기업이므로 민사는 기업을 상대로 하고, 거짓 설명을 한 사람은 개인으로 따로 책임을 물을 수 있습니다.
■ 위임받은 관리인이 맺은 계약은 기업의 계약입니다
민법 제114조에 따라 대리인이 권한 안에서 본인을 위해 한 계약은 곧바로 본인에게 효력이 생깁니다. 기업이 관리인에게 임대 계약 체결을 맡겼다면 임대인은 기업이고, 보증금 반환과 수선 의무도 기업이 집니다. 관리인에게 결정 권한이 없다는 말은 오히려 기업이 직접 답해야 한다는 뜻입니다. 계약서의 임대인 표시와 위임장 사본을 확보해 위임 범위가 계약 체결까지였는지 확인하십시오.
■ 하자를 이유로 한 해지
민법 제623조에 따라 임대인은 계약 기간 동안 상가를 영업에 쓸 수 있는 상태로 유지해야 합니다. 2년 동안 민원을 넣었는데도 고치지 않아 영업에 지장이 컸다면 수선 의무 불이행을 이유로 계약을 해지하고 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민원 접수 일자와 답변, 하자 사진, 매출 감소 자료를 날짜순으로 정리하면 됩니다.
■ 속아서 맺은 계약이라면 취소할 수 있습니다
계약 당시 관리인이 중요한 사실을 거짓으로 설명해 그 말을 믿고 계약했다면 민법 제110조에 따라 계약을 취소할 수 있습니다. 대리인의 기망은 본인인 기업이 몰랐더라도 취소 사유가 됩니다. 취소는 속은 사실을 안 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 해야 합니다. 취소가 받아들여지면 계약이 처음부터 없던 것이 되어 낸 돈 전부의 반환을 구할 수 있습니다.
■ 사기죄로 고소하려면 특정할 것
형법 제347조의 사기죄는 계약 때부터 속일 생각이 있었다는 점이 드러나야 합니다. 단순히 하자를 고쳐 주지 않은 것은 민사 문제로 끝나기 쉽습니다. 고소장에는 ① 누가 ② 언제 ③ 어떤 사실을 거짓으로 말했고 ④ 그 말을 믿고 얼마를 냈는지를 녹음 파일의 시간대까지 적어 특정하십시오. 고소 대상은 거짓말을 한 사람 개인이며, 기업 담당자가 지시한 정황이 있다면 함께 적습니다.
■ 보내는 순서와 조정 창구
기업과 관리인 두 곳 모두에 해지 또는 취소 의사와 보증금 반환 요구를 담은 내용증명을 보내 기한을 정합니다. 한쪽에만 보내면 다른 쪽이 몰랐다고 할 수 있습니다. 답이 없으면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 대한법률구조공단 132에서 관할 위원회를 안내받을 수 있습니다. 조정이 안 되면 기업을 피고로 소송을 내고 관리인을 공동 피고로 할지 함께 검토합니다.
참조 조문
민법 제110조, 제114조, 제146조, 제623조, 제750조, 형법 제347조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
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