원룸을 나오면서 보증금 500만 원 가운데 120만 원을 도배비와 청소비로 떼였습니다. 소송까지 하기엔 금액이 애매해 주택임대차분쟁조정위원회에 신청서를 냈더니, 사무국에서 이 사건은 위원 세 명으로 꾸린 조정부가 맡는다고 안내합니다. 위원회 전체가 아니라 세 사람이 정한다니 가볍게 처리되는 것은 아닌지 걱정이 듭니다. 주택임대차보호법은 이 세 사람을 어떻게 채우고, 그들의 결정에 어떤 무게를 주는지까지 정해 두었습니다.
왜 위원 전원이 아니라 세 명이 보나
사건이 많고 위원도 많기 때문입니다.
주택임대차보호법 제16조 제1항은 조정위원회를 위원장 1명을 포함해 5명 이상 30명 이하의 위원으로 구성하도록 합니다. 수십 명이 매번 모여 원룸 보증금 몇십만 원을 따지기는 어렵습니다. 그래서 제17조 제1항은 분쟁을 효율적으로 해결하려고 3명의 조정위원으로 조정부를 둘 수 있게 했습니다.
조정위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사, 그리고 법 문언상 한국감정원으로 적힌 한국부동산원 지사에 설치됩니다. 시·도가 지역 사정을 보아 따로 둘 수도 있습니다. 어느 곳이든 이 구조는 같습니다.
세 명은 어떤 사람들로 채워지나
아무나 앉지 않습니다.
제17조 제2항은 조정부에 제16조 제3항 제2호에 해당하는 사람, 즉 판사·검사·변호사로 6년 이상 재직한 사람이 1명 이상 들어가야 한다고 정합니다. 그 가운데에서 위원장이 조정부의 장을 지명합니다. 법률가가 조정부를 이끄는 구조입니다.
나머지 자리는 제16조 제3항의 다른 범주에서 채워질 수 있습니다.
- 법학, 경제학, 부동산학 등을 전공하고 대학이나 공인 연구기관에서 부교수 이상으로 재직한 사람
- 감정평가사, 공인회계사, 법무사, 공인중개사로 주택임대차 업무에 6년 이상 종사한 사람
- 사회복지법인 등 비영리법인에서 주택임대차 분쟁 상담에 6년 이상 종사한 사람
- 해당 지방자치단체에서 주택임대차 업무를 맡는 4급 이상 공무원
도배비나 원상복구비처럼 시세 감각이 필요한 다툼에서는 중개사나 감정평가사 출신 위원의 의견이 무게를 갖는 경우가 많습니다.
어떤 사건이 조정부로 가나
두 갈래입니다.
제17조 제3항은 조정부가 심의·조정할 사건으로 첫째, 제14조 제2항의 주택임대차 분쟁 가운데 대통령령으로 정하는 금액 이하의 분쟁을, 둘째, 위원회가 사건을 특정해 조정부에 위임한 분쟁을 듭니다. 첫째 기준의 구체적인 금액은 시행령에 있으므로 신청할 때 사무국에 확인하면 됩니다.
분쟁의 종류는 제14조 제2항이 정합니다. 차임이나 보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금이나 주택의 반환, 유지·수선 의무에 관한 다툼이 들어갑니다. 원룸 보증금에서 도배비를 뗀 문제는 보증금 반환에 관한 분쟁입니다.
금액이 크더라도 위원회가 위임하면 조정부가 맡을 수 있습니다. 거꾸로 금액이 작다고 해서 사건의 성격까지 가벼워지는 것은 아닙니다.
세 명이 내린 결정은 누구의 결정인가
위원회의 결정입니다.
제17조 제4항은 조정부가 조정부의 장을 포함한 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다고 정합니다. 세 명 중 장을 포함해 두 명 이상이 나와야 하고, 그중 과반수가 찬성해야 합니다. 그리고 제5항은 이렇게 내린 결정을 조정위원회가 결정한 것으로 본다고 못 박았습니다.
전체 위원회와 무엇이 다른가
전체 위원회는 제16조 제8항에 따라 위원장이나 법조 경력 6년 이상 위원 1명 이상을 포함한 재적위원 과반수가 출석해 출석위원 과반수 찬성으로 의결합니다. 조정부는 인원만 줄였을 뿐 법률가 참여와 과반수 의결이라는 뼈대를 그대로 가져왔습니다.
세 사람이 정했다고 효력이 덜하지 않습니다. 이후의 수락, 조정서 작성, 집행력 부여가 위원회 결정과 똑같이 진행됩니다.
조정안을 받은 뒤 무엇을 해야 하나
기한이 짧습니다. 놓치면 그대로 끝납니다.
- 조정안이 오면 받은 날짜를 적어 둡니다. 제26조 제2항에 따라 통지받은 날부터 14일 이내에 서면으로 수락해야 합니다.
- 그 기간 안에 수락 의사를 서면으로 밝히지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다.
- 양쪽이 모두 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립하고, 위원장이 조정서를 작성합니다.
- 돈을 지급하기로 했다면 강제집행을 승낙한다는 문구가 조정서에 들어갔는지 확인합니다.
네 번째 항목이 실무에서 가장 중요합니다. 제27조는 그런 문구가 적힌 조정서 정본에 집행권원과 같은 효력을 줍니다. 집주인이 약속한 120만 원을 보내지 않으면 다시 소송할 필요 없이 그 조정서로 압류 절차에 들어갈 수 있습니다.
조정이 아예 열리지 않는 경우도 있나
있습니다. 제21조 제3항은 위원장이 신청을 각하하는 사유를 열거합니다.
같은 문제로 이미 법원에 소가 제기되었거나 민사조정이 신청된 경우, 신청 자체로 주택임대차 분쟁이 아님이 명백한 경우가 대표적입니다. 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 않거나 두 번 이상 출석 요구에 불응해도 각하됩니다.
가장 흔한 것은 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지하는 경우입니다. 이때도 신청은 각하되므로, 집주인이 처음부터 버틴다면 지급명령이나 소송을 함께 준비해 두어야 합니다. 조정위원회가 신청을 받은 날부터 60일 안에 절차를 마치도록 한 제23조의 기한도 상대가 응해야 의미가 있습니다.
정리
소액 전월세 분쟁은 위원 3명으로 꾸린 조정부가 맡고, 그 안에는 반드시 6년 이상 경력의 법률가가 들어갑니다. 조정부의 결정은 위원회의 결정으로 간주됩니다.
당사자가 챙길 것은 14일 수락 기한과 강제집행 승낙 문구 두 가지입니다.
공제 항목이 여럿이거나 상대가 조정에 응할지 불투명하다면, 신청서를 내기 전에 변호사와 함께 증거와 대체 절차를 정리해 두시는 편이 시간을 아낍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제14조, 제16조, 제17조, 제21조, 제23조, 제26조, 제27조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
조정부 위원 중에 아는 사람이 있으면 어떻게 하나요?
주택임대차보호법은 조정위원이 당사자와 일정한 관계에 있을 때 직무에서 빠지게 하는 규정을 따로 두고 있습니다. 관계를 알게 된 즉시 사무국에 알리고 어떤 신청이 가능한지 안내를 받으시기 바랍니다.
조정안을 수락했는데 집주인이 돈을 주지 않습니다.
조정서에 강제집행을 승낙하는 취지가 적혀 있다면 그 정본으로 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 그런 문구가 없다면 조정서를 근거로 지급을 청구하는 별도 절차가 필요하므로 조정서 문안을 먼저 확인하십시오.
조정 신청 비용이 많이 드나요?
신청 비용은 주택임대차보호법 본문에 적혀 있지 않으므로 신청하실 위원회 사무국에 확인하시는 것이 정확합니다. 소송과 비교할 때 인지대와 송달료 부담이 어떻게 다른지도 함께 물어보시면 판단에 도움이 됩니다.
14일이 지나 수락서를 보냈습니다.
법은 통지받은 날부터 14일 이내에 서면으로 수락하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다. 기한이 지났다면 다시 조정을 신청하거나 소송으로 가는 방법을 검토해야 하므로 통지서 수령일을 증명할 자료를 챙겨 두십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-15
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