세입자 인테리어 비용, 남은 가치만큼만 돌려받는다

상가 2층에 보습학원을 열면서 바닥을 새로 깔고, 교실마다 방음벽을 세우고, 화장실을 통째로 고치는 데 4천만 원 가까이 들였습니다. 6년이 지나 이전을 결정하자 원장은 건물 가치를 올려놓았으니 공사비 일부라도 돌려 달라고 했습니다. 건물주의 답은 짧았습니다. 다 낡았고, 다음 세입자는 어차피 뜯어낼 것이라고 합니다. 민법 제626조 제2항은 이 장면에서 누구 손을 들어 줄까요. 결론은 쓴 돈이 아니라 남아 있는 가치를 기준으로 한다는 것입니다.

인테리어비는 법에서 어떤 돈으로 보나

민법은 세입자가 남의 건물에 들인 돈을 두 갈래로 나눕니다. 제626조 제1항의 필요비는 건물을 보존하는 데 든 돈이고, 같은 조 제2항의 유익비는 건물의 객관적 가치를 높인 돈입니다.

둘은 청구 시점부터 다릅니다. 필요비는 쓰는 즉시 돌려 달라고 할 수 있지만, 유익비는 임대차가 끝날 때에야 따질 수 있습니다. 인테리어 공사는 대부분 유익비 쪽으로 다투어지고, 그 가운데 상당 부분은 아예 어느 쪽에도 들지 못합니다.

공사의 성격	예시	청구 시점	돌려받는 범위
필요비	깨진 창호 교체, 터진 배관 수리	지출하면 곧바로	쓴 돈 전부
유익비	낡은 바닥을 새 마루로, 화장실 전면 개선	임대차가 끝날 때	지출액과 증가액 중 임대인이 고른 금액
영업 맞춤 비용	상호 간판, 콘셉트 벽화, 업종 전용 칸막이	해당 없음	원칙적으로 청구하기 어려움
떼어 갈 수 있는 설비	에어컨, 진열장, 조명 기구	반환할 때	철거해 가져가거나 동의받은 경우 매수청구

표의 세 번째 줄이 많은 세입자가 기대와 달리 빈손이 되는 이유입니다.

남은 가치만큼이란 무슨 뜻인가

제626조 제2항은 임대인이 임대차 종료 시에 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 상환한다고 정합니다. 평가 시점은 공사를 마친 날이 아니라 계약이 끝나는 날입니다.

6년 전에 깐 마루는 그동안 닳았습니다. 공사 직후에는 건물 가치를 2천만 원어치 올렸더라도 지금은 그 효과가 절반도 남지 않았을 수 있습니다. 법은 이 남은 부분만을 보상 대상으로 삼습니다.

그다음 단계가 하나 더 있습니다. 조문은 임대인이 세입자가 지출한 금액과 그 증가액 가운데 하나를 상환하도록 하고, 고르는 쪽은 임대인입니다. 지출액 4천만 원과 현존 증가액 1천만 원이 맞서면, 임대인은 당연히 1천만 원을 고릅니다. 결국 둘 중 낮은 금액이 세입자 손에 들어온다고 보면 됩니다.

학원 방음벽은 가치를 올린 공사일까

여기서 다툼이 가장 치열합니다.

유익비는 건물 자체의 객관적 가치를 높인 비용이어야 합니다. 누가 들어와도 쓸모가 있는 개선, 예컨대 낡은 배선을 새로 깔거나 화장실 설비를 현대화한 공사는 이 기준을 넘기 쉽습니다. 반면 특정 업종의 영업에만 맞춘 공사는 다음 세입자에게 오히려 철거 비용이 될 수 있습니다. 실무에서는 이렇게 세입자 자신의 영업을 위한 시설에 들인 비용을 유익비로 보지 않는 경우가 많습니다.

학원의 교실 방음벽은 경계선에 있습니다. 교습소나 사무실로 다시 쓰기 좋은 구조라면 가치 증가를 주장할 수 있고, 다른 업종에는 걸림돌이라면 인정받기 어렵습니다. 공사를 나누어 각각의 성격을 따로 주장하는 것이 현실적인 접근입니다.

원상복구 특약이 있으면 끝인가

계약서에 나갈 때 원상복구한다는 문장이 있는 경우가 많습니다.

민법 제652조는 임차인에게 불리하면 무효가 되는 조항을 열거하는데, 그 목록에 제626조는 들어 있지 않습니다. 따라서 유익비 상환을 미리 포기하는 약정은 원칙적으로 유효합니다. 원상복구 특약이 이런 포기의 뜻까지 담고 있는지는 문언과 계약 경위를 보고 판단하게 됩니다. 원래 상태로 되돌려 놓아야 하는 세입자가 동시에 공사비를 돌려 달라고 하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다고 볼 여지가 크기 때문입니다.

계약서에서 찾아볼 문구
· 원상복구, 원상회복, 현상대로 반환 같은 표현
· 시설비나 비용 상환을 청구하지 않는다는 문장
· 공사 전 건물주 동의를 받으라는 조항과 실제 동의 기록
· 시설을 두고 나가도 된다는 합의가 있었는지

반면 건물주가 공사를 먼저 요청했거나, 시설을 두고 나가도 된다고 문자로 약속했다면 특약과 다른 합의가 있었다고 다툴 수 있습니다.

건물주가 시간을 달라고 하면

제626조 제2항 뒷문장은 법원이 임대인의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허여할 수 있다고 정합니다. 갚을 돈은 인정하되 지급 시기를 뒤로 미뤄 주는 장치입니다.

이 장치는 세입자의 버티기 전략에 직접 영향을 줍니다. 민법 제320조의 유치권은 채권이 변제기에 있어야 생기는데, 법원이 상환기간을 주면 그 기간 동안 변제기가 오지 않은 셈이 됩니다. 공사비를 받을 때까지 건물을 내주지 않겠다는 주장이 그만큼 약해집니다.

짧게 말해, 유익비 채권이 있다고 무조건 점유를 붙잡을 수 있는 것은 아닙니다.

언제까지 청구해야 하나

제654조는 사용대차에 관한 제617조를 임대차에 준용합니다. 그 결과 세입자가 지출한 비용의 상환 청구는 임대인이 건물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다.

1. 퇴거 전에 공사 항목별로 영수증, 견적서, 공사 전후 사진을 정리합니다.
2. 현존 가치를 보여 줄 감정이나 업체 의견을 미리 받아 둡니다.
3. 열쇠를 넘기는 날을 문자나 인수증으로 기록해 기산점을 확정합니다.
4. 그날부터 6개월 안에 서면 청구를 하고, 합의가 안 되면 소를 제기합니다.

퇴거 정리와 새 자리 준비에 쫓기다 보면 이 6개월은 금방 지나갑니다.

정리

세입자가 들인 인테리어비는 건물의 객관적 가치를 높인 부분만 유익비로 인정되고, 그것도 계약이 끝날 때 남아 있는 가치를 한도로 지출액과 증가액 중 임대인이 고른 금액만 돌려받습니다. 영업에 맞춘 시설비는 인정받기 어렵고, 원상복구 특약이 있으면 포기한 것으로 볼 여지도 큽니다.

법원이 상환기간을 주면 유치권 주장도 약해지며, 청구는 건물을 넘긴 날부터 6개월 안에 해야 합니다.

큰 공사비를 들인 가게나 사무실에서 나갈 날이 다가온다면 계약서 특약과 공사 내역을 함께 들고 변호사와 함께 청구할 수 있는 항목부터 가려 보시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제320조, 제617조, 제626조, 제646조, 제652조, 제654조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

공사 전에 건물주 동의를 받았으면 전액 받을 수 있나요?

동의는 분쟁을 줄여 주지만 상환 범위를 바꾸지는 않습니다. 유익비는 동의 여부와 관계없이 종료 시 남아 있는 가치를 한도로 하며, 전액을 받으려면 그 금액을 지급하겠다는 별도의 약정이 있어야 합니다.

감정은 누가 신청하고 비용은 누가 내나요?

소송에서는 대개 청구하는 세입자가 감정을 신청하고 비용을 먼저 냅니다. 나중에 소송비용 부담 재판에서 정리되므로 감정 범위를 공사 항목별로 나누어 신청하는 편이 효율적입니다.

에어컨이나 진열장도 유익비인가요?

떼어 갈 수 있는 독립된 설비는 유익비보다 철거하거나 부속물 매수청구로 다루는 대상입니다. 건물주 동의를 받아 단 것이라면 민법 제646조의 매수청구를 검토해 볼 수 있습니다.

6개월이 지나면 아예 청구할 수 없나요?

제654조가 준용하는 제617조의 기간은 건물을 돌려준 날부터 6개월입니다. 이 기간을 넘기면 비용 상환을 구하기 어려우므로 협의가 길어질 것 같으면 기간 안에 소를 제기해 두는 것이 안전합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-17

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