집주인 대출을 대신 갚고 저당권을 넘겨받을 때

보증금 1억원을 걸고 사는 집에 선순위 근저당이 있고, 집주인이 이자를 밀리기 시작하면 세입자는 선택 앞에 놓입니다. 가만히 두었다가 경매가 들어오면 그 근저당이 먼저 배당을 받고 보증금은 뒤로 밀립니다. 그래서 선순위 채무의 일부를 대신 갚아 경매를 늦추거나 자기 자리를 끌어올리려는 시도가 나옵니다. 이 선택에서 결과를 가르는 것은 돈을 보낸 사실이 아니라, 그 사실을 등기부에 어떻게 남겼는지입니다.

대신 갚으면 저당권은 사라지나

사라지지 않습니다. 갚은 만큼 저당권이 변제한 사람에게 넘어옵니다.

민법의 변제자 대위 규정은 남의 채무를 갚을 정당한 이익이 있는 사람에게, 갚은 범위에서 채권자가 가지고 있던 권리를 대신 행사할 수 있게 해 둡니다. 보증금을 지키려는 임차인은 그 정당한 이익이 인정되는 전형적인 경우입니다.

일부만 갚았다면 저당권도 일부만 넘어옵니다. 하나의 근저당권을 원래 채권자와 대위변제자가 함께 가지게 되고, 등기부 을구에는 저당권 일부이전등기가 부기등기로 붙습니다. 원래 등기의 순위번호를 그대로 쓰므로 순위도 함께 넘어옵니다.

순위가 함께 온다는 점이 대위변제를 하는 실질적인 이유입니다.

일부이전등기에는 무엇이 적히나

등기관은 일반적인 등기사항에 더해 한 가지를 반드시 기록합니다. 양도액 또는 변제액입니다.

기록되는 사항	어떤 내용인가	확인할 지점
순위번호	원래 저당권의 순위를 그대로 사용	선순위 지위가 유지되는지
등기목적	저당권 일부이전	말소로 처리되지 않았는지
접수연월일과 접수번호	신청을 받은 날과 접수 번호	다른 등기와의 선후
등기원인과 연월일	일부 대위변제와 그 날짜	실제 입금일과 일치하는지
권리자와 주소	대위변제자의 인적사항	이름·주소 표기 오류
양도액 또는 변제액	실제로 갚은 금액	영수증 금액과 일치하는지

마지막 칸이 이 등기의 핵심입니다. 입금일이 2026년 5월 7일이라면 등기원인 날짜도 그 날로 맞춰 두어야 뒤에 설명할 일이 줄어듭니다.

등기에 적히는 변제액은 왜 중요한가

배당 단계에서 대위변제자가 주장할 수 있는 범위의 기준이 되기 때문입니다. 등기에 적힌 금액이 곧 자기 자리의 크기이고, 그 자리를 넘는 금액은 뒤에 따로 다투어야 합니다.

채권최고액 1억 5천만원인 근저당의 실제 잔액이 9,200만원이고, 임차인이 그중 4,000만원을 갚았다고 해 봅니다. 등기에는 변제액 4,000만원이 기록되고 나머지 5,200만원은 원래 근저당권자의 몫으로 남습니다. 뒤에 경매가 진행되면 그 순위 안에서 두 사람이 각자 적힌 금액대로 배당을 받습니다. 등기에 금액이 없으면 이 계산이 시작되지 않습니다.

숫자가 등기부에 박혀 있는 것과 영수증 한 장에 적혀 있는 것은 무게가 전혀 다릅니다.

전부를 갚으면 말소인가 이전인가

말소가 아니라 이전입니다. 두 글자 차이지만 결과는 반대로 갈립니다.

채무 전액을 대신 갚았다면 그 저당권은 전부이전의 대상이 됩니다. 저당권을 말소해 버리면 선순위 자리가 없어지고, 그 아래에 있던 다른 근저당이나 가압류가 앞으로 올라옵니다. 돈을 낸 사람만 손해를 보는 결과가 됩니다.

그래서 금융기관이 대위변제를 받고 말소서류를 내주겠다고 하면 그대로 받아서는 안 됩니다. 이전등기에 필요한 서류를 달라고 분명히 요구해야 합니다.

주의
말소등기가 들어가면 되돌리기가 어렵습니다. 말소로 순위가 올라간 후순위 권리자들이 생기고, 그들의 동의 없이 원래 순위를 복원하기는 쉽지 않습니다. 입금 전에 금융기관 담당자와 등기 방식을 문서로 확인하고, 신청서식과 위임 서류를 미리 받아 두십시오.

영수증만 받아 두면 어떻게 되나

등기를 미루는 사이에 등기부가 바뀝니다. 새 근저당이 들어오거나 가압류가 붙거나, 소유자가 바뀌는 일이 생깁니다.

그러면 대위변제 사실을 모르는 제3자와 사이에서 다툼이 시작됩니다. 입금 내역과 영수증으로 사실관계를 증명하는 소송을 따로 해야 하고, 그 사이 경매가 진행되면 배당표는 등기부를 기준으로 짜입니다. 등기를 미룬 몇 주가 돈으로 돌아오지 않습니다.

대위변제와 등기는 같은 날 처리한다고 생각하시는 편이 맞습니다.

등기부에 흔적이 없는 권리는, 그 사실을 아는 사람 사이에서만 권리입니다.

실제 순서는 어떻게 밟나

1. 등기사항증명서를 떼어 선순위 근저당의 순위번호, 채권최고액, 설정 날짜를 적어 둡니다
2. 근저당권자인 금융기관에 실제 잔액과 대위변제 가능 여부, 필요한 서류를 문의합니다
3. 변제할 금액과 날짜를 확정하고, 저당권 일부이전등기에 협력한다는 내용을 문서로 받습니다
4. 입금한 뒤 영수증과 채권계산서를 받습니다
5. 같은 날 또는 바로 다음 영업일에 저당권 일부이전등기를 신청합니다
6. 완료 후 등기사항증명서를 다시 떼어 변제액 기재를 확인합니다

셋째 단계에서 협력 약정을 받아 두지 못하면 나머지가 멈춥니다. 금융기관이 내부 절차를 이유로 서류를 늦게 내주는 일이 흔합니다.

등록면허세와 등기신청수수료가 들어가는데, 금액은 관할 구청 세무과와 등기소에서 확인하면 됩니다. 등기사항증명서는 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 바로 열람할 수 있습니다.

대위변제 전에 반드시 따져 볼 것

대위변제가 늘 유리한 선택은 아닙니다. 오히려 손실을 키우는 사례가 적지 않습니다.

선순위 부담이 집값에 가까우면 일부를 갚아 순위를 얻어도 회수할 금액이 남지 않습니다. 갚은 돈이 보증금 위에 더해져 손실만 커지는 경우도 있습니다. 집주인의 다른 채무 규모, 조세 체납 여부, 등기부 갑구의 압류와 가압류를 먼저 확인해야 합니다.

금액을 정하기 전에 선순위 합계를 계산해 보십시오.

그리고 집주인의 동의가 필요한지, 금융기관이 일부 대위변제를 받아 주는지는 기관마다 달라 미리 확인해야 합니다. 받아 주지 않으면 전액을 갚는 길밖에 남지 않고 부담이 크게 늘어납니다.

정리

대위변제는 저당권을 없애는 일이 아니라 넘겨받는 일입니다. 일부를 갚으면 저당권 일부이전등기가 부기등기로 붙고, 등기관은 그 등기에 양도액 또는 변제액을 반드시 기록합니다.

그 금액이 뒤에 배당에서 주장할 수 있는 범위를 정합니다.

전액을 갚았다면 말소가 아니라 전부이전으로 처리해야 선순위 자리가 지켜지고, 등기를 미루면 그 사이 들어온 제3자와 길게 다투게 됩니다. 입금 전에 금융기관의 협력 서류를 확보하고, 입금과 등기 신청을 하루 안에 이어 붙이는 것이 실무의 요령입니다. 금액이 크다면 송금하기 전에 등기부와 서류 목록을 변호사와 함께 점검해 보시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제79조(채권일부의 양도 또는 대위변제로 인한 저당권 일부이전등기)

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

선순위 근저당 채무를 일부만 대신 갚아도 등기를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 갚은 금액만큼 저당권 일부이전등기를 하게 되고, 등기관은 그 등기에 변제액을 기록합니다. 원래 등기의 순위번호를 그대로 쓰므로 선순위 지위도 그 범위에서 함께 넘어옵니다.

대위변제를 했는데 금융기관이 말소서류를 주겠다고 합니다. 받아도 되나요?

말소로 처리하면 선순위 자리가 사라지고 아래에 있던 권리들이 앞으로 올라옵니다. 전액을 갚은 경우에도 말소가 아니라 전부이전으로 처리해야 하므로, 이전등기에 필요한 서류를 요구하는 것이 맞습니다.

등기를 미루고 영수증만 가지고 있으면 어떤 문제가 생기나요?

등기 사이에 새 근저당이나 가압류가 들어오면 대위변제 사실을 모르는 제3자와 다투게 됩니다. 경매가 시작되면 배당은 등기부 기재를 기준으로 짜이므로, 입금과 등기 신청을 하루 안에 이어 붙이는 것이 안전합니다.

등기에 적힌 변제액보다 실제로 더 갚았다면 어떻게 되나요?

등기에 기록된 금액이 배당에서 주장할 범위의 기준이 되므로, 차액을 뒤에 인정받으려면 입금 내역과 채권계산서로 따로 다투어야 합니다. 등기 완료 후 등기사항증명서를 떼어 금액과 날짜가 맞는지 바로 확인하십시오.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-11-10

대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.