Q. 질문 내용
전입신고를 하지 않는다는 특약으로 아파트를 2년 임차했습니다. 1년쯤 뒤 자녀 학교 때문에 전입이 필요해 양해를 구하자 집주인이 해지를 말하며 문자로 퇴거일을 정해 보냈고, 그날 짐을 모두 빼고 함께 빈집을 확인했습니다. 보증금은 받지 못했는데 1년 반 뒤 집주인이 남은 1년치 월세를 청구하는 소송을 냈고 조정도 불성립됐습니다. 재판에서 질 수도 있을까요?
본인 사안은 계약이 집주인의 통보로 중간에 끝난 것인지, 임차인이 스스로 나간 것인지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 집주인이 퇴거일을 정해 알리고 그날 빈집을 넘겨받았다는 점이 입증되면, 남은 기간 월세를 모두 물어야 한다는 청구는 받아들여지기 어렵습니다.
■ 재판의 초점은 누가 계약을 끝냈는가
계약 기간 중간이라도 양쪽이 끝내기로 뜻을 모으면 합의해지가 성립합니다. 서면 합의서가 없어도 행동으로 뜻이 맞았다면 인정됩니다. 집주인이 먼저 해지를 꺼내고 날짜를 지정해 짐을 빼라고 했으며, 임차인이 그날 그대로 비워 주고 집주인이 열쇠와 출입 수단을 거둬 갔다면 해지 청약과 승낙이 모두 드러난 경우로 볼 수 있습니다. 이렇게 끝난 계약에서 그 뒤의 월세를 청구하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 주장이 됩니다.
■ 전입 금지 특약은 불리하게 작용하나요
전입을 하지 않기로 한 특약 자체는 유효로 보는 경우가 많습니다. 다만 실제로 전입신고를 하지 않고 양해만 구했다면 특약을 어긴 것이 아닙니다. 부탁을 한 사실이 계약 위반이 되지는 않으므로, 집주인이 이를 이유로 손해를 주장하더라도 받아들여질 가능성은 낮습니다.
■ 받지 못한 보증금으로 맞서는 방법
집이 넘어간 이상 보증금은 돌려받아야 할 돈입니다. 재판에서는 방어에 그치지 말고 보증금 반환을 구하는 반소를 함께 내는 것이 좋습니다. 설령 일부 월세가 인정되더라도 제492조의 상계로 보증금에서 빼게 되어 실제로 추가 부담이 생기는 경우는 드뭅니다. 집을 넘긴 다음 날부터 지연이자가 붙고, 반소장이 송달된 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다.
■ 제출할 자료를 이렇게 묶으십시오
① 퇴거일을 지정한 문자는 발신 번호와 날짜가 보이게 캡처하고 휴대전화 원본도 보관합니다. ② 빈집을 함께 확인한 날의 녹음은 핵심 발언 부분만 녹취록으로 만듭니다. ③ 경찰 출동 기록은 관할 경찰서에 정보공개청구를 하면 112 신고 처리 내역으로 받을 수 있습니다. ④ 카드키 회수와 비밀번호 변경 정황, 보증금 반환을 요구한 연락과 반송된 내용증명도 날짜순으로 붙입니다. 시간 순서 한 장짜리 표를 맨 앞에 두면 판사가 흐름을 빨리 잡습니다.
■ 결과가 흔들릴 수 있는 지점
집주인 문자에 계약을 끝내자는 말 대신 나가려면 이날까지 비우라는 식의 표현만 있다면, 임차인이 먼저 해지를 요청했고 집주인은 날짜만 정해 준 것이라는 반론이 나올 수 있습니다. 그렇더라도 중도 종료에 합의한 것은 같아 남은 월세 전부를 부담할 이유는 약합니다. 문자 원문을 한 글자도 바꾸지 않고 그대로 제출하는 것이 가장 중요합니다.
참조 조문
민법 제492조, 제543조, 제618조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-30
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