실거주한다더니 새 세입자를 들였다면 배상 범위

계약 만료 넉 달 전에 한 번 더 살겠다고 문자를 보냈습니다. 집주인은 곧 결혼하는 아들이 들어와 살 예정이라며 거절했습니다. 아이 학교를 옮기고 이삿짐센터와 중개수수료에 적지 않은 돈을 쓰고 나왔습니다. 그런데 석 달 뒤 옛 동네를 지나다 그 집 베란다에 낯선 사람의 빨래가 널린 것을 봅니다. 관리사무소에 물어보니 새 세입자가 들어왔다고 합니다. 이럴 때 무엇을 얼마나 받을 수 있는지는 주택임대차보호법에 계산식까지 적혀 있습니다.

어떤 경우에 배상 책임이 생기나

네 가지가 맞아야 합니다.

세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 정해진 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 그 사유 가운데 하나가 집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우입니다. 부모나 자녀가 들어온다는 말도 여기에 포함됩니다.

이 사유로 거절해 놓고, 갱신되었더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 세놓으면 집주인은 손해를 배상해야 합니다. 요건을 풀어 보면 이렇습니다.

1. 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했을 것
2. 갱신되었다면 이어졌을 2년이 끝나기 전일 것
3. 그 기간 안에 제3자에게 임대했을 것
4. 그렇게 한 데 정당한 사유가 없을 것

거절 사유가 다른 것이었다면 이 조문이 아니라 일반 손해배상의 문제로 갑니다. 그래서 거절할 때 집주인이 어떤 이유를 댔는지를 남겨 둔 문자나 녹음이 첫 번째 증거가 됩니다.

배상액은 어떻게 정해지나

거절할 때 배상액을 미리 합의해 두었다면 그 금액을 따릅니다. 그런 합의가 없으면 법이 정한 세 금액 가운데 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다.

기준	계산 방법
첫째	갱신을 거절할 당시 환산월차임의 3개월분
둘째	새 세입자에게서 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분
셋째	갱신 거절 때문에 세입자가 실제로 입은 손해액

환산월차임이라는 말이 낯설 수 있습니다. 보증금이 있는 계약이라면 보증금을 법이 정한 비율로 월세로 바꾼 금액을 원래 월세에 더한 것입니다. 전세라면 보증금 전체가 이렇게 월세로 환산됩니다.

셋 중 큰 것을 고르는 구조라 세입자가 손해를 꼼꼼히 증명하지 못해도 최소한 첫째 금액은 받을 수 있습니다.

숫자를 넣어 보면 얼마가 되나

거절 당시 환산월차임이 150만 원이었다고 해 보겠습니다.

첫째 기준은 150만 원의 3개월분인 450만 원입니다. 새 세입자에게서 받는 환산월차임이 190만 원이라면 둘째 기준은 차액 40만 원의 24개월분, 960만 원입니다. 셋째 기준은 실제 손해를 모아 계산합니다. 이사비 180만 원, 중개보수 110만 원, 새로 구한 집의 월세가 올라 늘어난 부담 같은 것을 더합니다.

세 금액 가운데 가장 큰 960만 원이 배상액이 됩니다.

이 계산에서 보이듯 새 세입자의 조건이 결과를 크게 흔듭니다. 집주인이 전보다 훨씬 높은 값에 세를 놓았다면 둘째 기준이 커지고, 비슷한 값이라면 첫째나 셋째 기준이 남습니다. 새 계약의 보증금과 월세를 알아내는 일이 그래서 중요합니다.

새 세입자를 거의 같은 조건으로 들였다면 둘째 기준은 0원에 가까워집니다. 이때는 실제 손해를 얼마나 촘촘히 증명하느냐가 450만 원을 넘길 수 있는지를 가릅니다. 새 집 보증금을 마련하느라 늘어난 대출 이자, 아이 전학으로 생긴 통학비처럼 갱신 거절과 이어진 비용이 있다면 영수증을 붙여 목록으로 만들어 두십시오.

정당한 사유가 있다고 하면 어떻게 되나

집주인이 가장 자주 내세우는 방어입니다.

아들이 들어오려 했는데 갑자기 지방 발령이 났다거나, 들어와 살던 부모가 건강 문제로 요양시설로 옮겼다는 식입니다. 거절할 때는 예상하지 못한 사정이 뒤에 생긴 것이라면 법원이 정당한 사유로 볼 여지가 있습니다.

반대로 처음부터 들어올 생각이 없었다는 정황이 있으면 이 방어는 힘을 잃습니다. 거절한 직후 부동산에 매물을 내놓았다든가, 가족이 전입신고만 하고 실제로는 살지 않았다든가 하는 사정입니다. 사유가 생긴 시기와 증거는 그 사유를 내세우는 집주인 쪽이 설명해야 하는 만큼, 세입자로서는 그 설명이 앞뒤가 맞는지를 짚으면 됩니다.

세를 놓지 않고 팔아 버렸다면 어떻게 되나

조문은 제3자에게 임대한 경우를 적었습니다.

그래서 실거주를 이유로 거절한 뒤 집을 매도한 경우에는 이 조문의 계산식을 그대로 쓸 수 있는지가 다투어집니다. 매수인이 다시 세를 놓았다면 사정이 또 달라집니다. 이런 경우에는 일반 손해배상으로 청구하는 방법까지 함께 검토해야 합니다.

가족이 몇 달 살다가 나가고 그 뒤에 세를 놓은 경우도 흔합니다. 갱신되었다면 이어졌을 2년 안에 세를 놓았다면 요건에 들어가고, 몇 달 살았다는 사실만으로 책임이 사라지지는 않습니다. 그 몇 달이 진짜 거주였는지가 오히려 쟁점이 됩니다.

증거는 어떻게 모으나

이사 나온 뒤에 모으려면 어렵습니다. 나오기 전부터 준비하는 편이 낫습니다.

• 갱신 요구 문자와 집주인의 거절 답장, 통화 녹음을 원본 그대로 보관합니다.
• 이사비, 중개보수, 새 집 계약서 등 실제로 쓴 돈의 영수증을 모읍니다.
• 이사 후 두세 달 간격으로 그 집의 거주 흔적과 매물 광고를 날짜가 남게 기록합니다.
• 새 세입자의 차임은 확정일자 정보 제공 제도로 확인할 수 있는지 주민센터에 문의합니다.

주의
새 세입자를 찾아가 계약 조건을 캐묻거나 집 안을 들여다보는 방식은 다른 분쟁을 부를 수 있습니다. 공개된 매물 광고와 관리사무소 안내, 정식 정보 제공 절차 안에서 자료를 모으십시오.

자료가 모이면 먼저 내용증명으로 배상을 요구하고, 합의가 되지 않으면 대한법률구조공단 등에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송으로 넘어갑니다.

정리

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 2년 안에 다른 사람에게 세를 놓았다면 집주인은 배상해야 합니다. 배상액은 거절 당시 월세 환산액의 3개월분, 새 차임과의 차액 2년분, 실제 손해 가운데 큰 금액입니다.

결과는 증거가 가릅니다.

이사를 앞두고 있다면 거절 사유가 담긴 문자부터 보관하시고, 이미 새 세입자가 들어온 것을 확인하셨다면 모아 둔 자료를 들고 변호사와 함께 청구 금액과 방법을 정해 보시기 바랍니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제6조, 제6조의3, 제7조의2, 제3조의6, 제14조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

집주인이 거절할 때 배상액을 미리 정하자고 했습니다.

거절 당시 배상액을 예정하는 합의를 하면 그 금액이 기준이 됩니다. 법이 정한 세 기준보다 적을 수 있으므로 금액을 정하기 전에 현재 환산월차임과 이사 비용을 따져 보고 서명하십시오.

자녀가 전입신고는 했는데 실제로 사는지 모르겠습니다.

전입신고만으로 실제 거주가 증명되지는 않습니다. 우편물, 관리비 사용량, 주변의 목격 같은 사정이 함께 다투어지므로, 거주 흔적이 없다는 점을 보여 줄 기록을 날짜별로 모아 두십시오.

계약갱신요구를 하지 않고 그냥 나왔는데도 받을 수 있나요?

이 배상은 갱신요구를 했고 집주인이 실거주를 이유로 거절한 경우를 전제로 합니다. 요구 자체가 없었다면 이 조문으로 청구하기 어려우니 당시 주고받은 대화가 요구로 볼 만한 것이었는지 확인해 보십시오.

집주인이 받은 새 보증금을 어떻게 알 수 있나요?

공개 매물 정보와 관리사무소 확인이 출발점이고, 소송으로 가면 법원을 통한 사실조회나 문서제출 요구로 새 계약서를 확인하는 방법도 있습니다. 청구 단계에 맞는 수단을 고르시면 됩니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-02

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