Q. 질문 내용
작년에 보증금을 걸고 들어와 살던 단독주택인데 지난달 태풍에 지붕과 뒤쪽 방 두 칸이 내려앉았습니다. 앞쪽 거실과 주방만 겨우 남아 있어 지금은 친척 집에 머물고 있습니다. 집주인은 고쳐 줄 형편이 안 된다고만 하고 보증금 이야기는 피합니다. 계약 기간이 1년 넘게 남았는데 돈을 돌려받고 나올 수 있는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 맡긴 돈의 성격이 등기된 전세권인지 등기 없는 임대차인지를 먼저 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 등기를 마친 전세권이라면 남은 부분으로 살 수 없게 된 때에 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 등기가 없다면 다른 조문으로 갑니다.
■ 등기부 을구부터 확인하십시오
전세권설정등기를 마쳤다면 민법의 전세권 규정이 그대로 적용됩니다. 등기 없이 보증금을 맡기고 들어와 산 경우는 관행상 전세라고 부르지만 법으로는 임대차입니다. 두 경우에 적용되는 조문이 다르고 결과도 갈립니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받아 을구에 전세권이 적혀 있는지, 전세금 액수와 존속기간이 무엇으로 되어 있는지를 먼저 보십시오. 을구가 비어 있고 확정일자만 받아 두셨다면 아래 임대차 부분을 보시면 됩니다.
■ 전세권이라면 제314조가 답을 줍니다
민법 제314조 제1항은 전세권이 걸린 건물이 사람의 힘으로 막을 수 없는 사정으로 없어졌다면 그 없어진 만큼 권리도 사라진다고 정합니다. 절반이 무너졌다면 그 절반에 대한 권리가 지워진다는 뜻입니다. 실제 해법은 제2항에 있습니다. 일부만 없어진 경우라도 남은 부분으로는 애초에 이 권리를 둔 목적을 이룰 수 없다면, 집주인에게 권리 전부를 없애겠다고 통고하고 맡긴 돈을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 남은 부분에서 계속 생활할 수 있는지가 갈림길이 됩니다.
■ 무너진 원인이 무엇이었는지가 중요합니다
제314조는 사람의 힘으로 막을 수 없는 사정을 전제로 둔 조문입니다. 큰 바람이나 땅의 흔들림으로 건물이 주저앉은 경우가 여기에 들어갑니다. 반대쪽 자리에 제315조가 있습니다. 무너진 원인이 세 들어 사는 쪽에 있었다면 그 사람이 손해를 물어야 하고, 제2항에 따라 맡긴 돈에서 배상액을 떼고 남으면 돌려주며 모자라면 더 청구하게 됩니다. 폭풍 피해라 해도 창을 열어 둔 채 오래 집을 비웠다는 식의 관리 잘못이 겹치면 이 조문이 끌려 나옵니다. 기상청 특보 기록과 지방자치단체의 피해 조사 자료를 챙겨 두십시오.
■ 등기 없는 임대차라면 조문이 바뀝니다
이때는 제627조가 기준이 됩니다. 빌린 집의 일부가 세입자 탓이 아닌 사정으로 못 쓰게 되었다면 그 몫만큼 월세를 깎아 달라고 할 수 있고, 남은 부분만으로는 빌린 뜻을 이룰 수 없는 지경이라면 계약 자체를 끊을 수 있습니다. 여기에 제623조가 집주인에게 계약이 이어지는 동안 쓰고 거둘 수 있는 상태로 유지할 책임을 지웁니다. 정리하면 등기가 없는 경우에는 감액을 먼저 요구하고, 살 수 없는 정도라면 해지한 뒤 보증금을 돌려 달라고 하는 순서가 됩니다.
■ 돈을 실제로 받아 내는 방법
제317조는 권리가 없어진 때에 집주인이 건물을 넘겨받고 말소에 쓸 서류를 건네받는 것과 맞바꾸어 전세금을 내주도록 정합니다. 집을 비우는 일과 돈을 받는 일이 동시에 이루어져야 한다는 뜻이므로, 짐을 다 빼고 말소 서류를 먼저 넘긴 뒤 기다리는 방식은 피하셔야 합니다. 집주인이 반환을 미루면 제318조가 길을 열어 둡니다. 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 임대차인 경우에는 임차권등기명령을 받아 대항력과 우선변제권을 남긴 뒤 이사하는 방법을 쓰게 됩니다.
■ 지금 하실 일
순서대로 정리하시면 됩니다. ① 등기사항증명서를 떼어 을구에 전세권이 있는지 확인합니다. ② 무너진 부분과 남은 부분을 날짜가 찍힌 사진과 동영상으로 남깁니다. ③ 관할 구청이나 읍면동에 피해 신고를 하고 피해사실확인서를 발급받습니다. ④ 기상 특보와 재난 문자 기록을 저장해 불가항력을 뒷받침합니다. ⑤ 남은 부분에서 생활이 가능한지를 보여 줄 자료로 전기와 수도, 난방의 사용 가능 여부를 적어 둡니다. ⑥ 소멸 통고서나 해지 통지서를 내용증명으로 보내고 배달 결과를 저장합니다. 남은 부분으로 살 수 있는지에 대한 판단이 결론을 가르므로, 사진과 피해사실확인서를 들고 변호사와 먼저 상의해 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제314조, 제315조, 제317조, 제318조, 제623조, 제627조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-30
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