Q. 질문 내용
보증금 이천만원에 월세를 내고 다세대주택 옥상에 올린 방 한 칸에서 2년째 살고 있습니다. 나중에 알고 보니 이 방은 건축물대장에 없는 무허가 증축이라고 합니다. 요즘 집주인에게 빚이 많다는 말이 돌아 잠이 오지 않습니다. 대장에도 없는 방인데 제 보증금이 지켜지는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 법이 적용 대상을 무엇으로 정했는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 건축 허가나 등기 여부가 아니라 실제로 사람이 사는 곳인지가 기준이므로 보호 대상이 됩니다. 다만 전입신고 주소를 어떻게 적었는지에 따라 실제 효력이 갈립니다.
■ 조문은 허가를 묻지 않습니다
주택임대차보호법 제2조는 이 법이 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 정하고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다고 덧붙입니다. 문장 어디에도 건축물대장에 올라 있어야 한다거나 사용승인을 받았어야 한다는 조건이 없습니다. 무허가로 올린 옥탑방, 대장에 등재되지 않은 증축 부분, 등기가 되지 않은 건물도 실제 주거로 쓰이고 있다면 이 법의 우산 안에 들어옵니다. 가게 안쪽에 딸린 방처럼 일부가 영업용인 경우도 뒷문장이 그대로 받아 줍니다.
■ 주거용인지는 계약서가 아니라 실제 모습으로 봅니다
계약서에 사무실이라고 적혀 있어도 그곳에서 밥을 짓고 잠을 자며 살림을 하고 있다면 주거용으로 판단하게 됩니다. 반대로 주택으로 지어졌더라도 창고로만 쓰고 있다면 달라집니다. 판단의 재료는 부엌과 욕실, 난방 설비의 유무, 가재도구의 종류, 가족의 거주 여부, 공과금 사용량입니다. 옥탑방이라면 싱크대와 보일러가 설치되어 있는지, 세대가 실제로 그곳에서 생활하는지를 사진과 관리비 고지서로 남겨 두시는 편이 낫습니다.
■ 대항력은 인도와 주민등록에서 나옵니다
제3조 제1항은 등기가 없더라도 집을 넘겨받아 살면서 주민등록까지 마치면 그 이튿날부터 제삼자에게도 효력이 미친다고 정합니다. 전입신고를 낸 시점을 주민등록이 된 때로 보아 줍니다. 열쇠를 받아 실제로 들어가 살고 신고를 내면 요건이 채워지는 구조입니다. 등기를 아예 요구하지 않으므로 무허가 건물이라 등기가 없다는 사정은 걸림돌이 되지 않습니다. 다만 힘이 생기는 시점이 신고한 날이 아니라 이튿날 0시라는 점은 기억하셔야 합니다.
■ 여기서 실제로 문제되는 것은 주소 표기입니다
무허가 건물이나 옥탑방은 호수가 공부상 존재하지 않는 경우가 많습니다. 주민센터에서 전입신고를 할 때 적은 주소가 등기부와 건축물대장의 표시와 어긋나면 제삼자가 등기부를 보고 임차인의 존재를 알기 어려워집니다. 그래서 지번까지만 있는 건물이라면 지번으로 신고하고, 대장에 호수가 있다면 그 표기를 그대로 따르는 것이 안전합니다. 신고를 마친 뒤 주민등록표 초본을 떼어 실제 기재가 어떻게 되어 있는지 눈으로 확인해 보십시오. 임대인이 불러 준 동호수와 공부상 표시가 다른 경우가 적지 않습니다.
■ 보증금을 지키는 두 갈래가 따로 있습니다
제3조의2 제2항은 앞의 대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자까지 받아 둔 사람에게, 경매나 공매로 집이 돈으로 바뀔 때 뒤 순위의 권리자들을 제치고 보증금을 받을 자리를 줍니다. 확정일자는 주민센터나 등기소에서 받습니다. 제8조 제1항은 여기서 한 걸음 더 나아가 보증금 가운데 일정액만은 담보물권자에 앞서 받도록 하면서, 경매신청 등기가 되기 전에 앞서 본 요건이 이미 갖추어져 있을 것을 조건으로 답니다. 같은 조 제3항은 그 한도를 주택가액의 절반 안에서 대통령령으로 정하게 했습니다. 액수는 지역별로 다르고 계약을 맺은 시기에 따라서도 갈리므로 해당 시행령의 별표를 직접 찾아보셔야 합니다.
■ 먼저 손대실 순서
다섯 가지를 하나씩 보십시오. ① 주민등록표 초본을 떼어 전입 일자와 주소가 어떻게 적혔는지 봅니다. ② 건축물대장과 등기사항증명서를 발급받아 공부상 표시와 맞춰 봅니다. ③ 계약서에 확정일자가 부여되어 있는지 보고 없으면 그날 바로 받습니다. ④ 실제 살림을 하고 있다는 증거로 실내 사진과 공과금 영수증, 관리비 고지서를 모읍니다. ⑤ 을구에 본인의 전입 이튿날보다 앞선 근저당이 걸려 있는지 살핍니다. 주소가 어긋나 있다면 지금이라도 정정 신고를 하는 편이 낫습니다. 다만 그때는 힘이 생기는 날짜가 새로 잡힐 수 있어 순위가 뒤로 밀립니다. 초본과 등기부를 함께 들고 변호사와 먼저 맞춰 보시기 바랍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제2조, 제3조, 제3조의2, 제8조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-30
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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