Q. 질문 내용
아버지가 오래전 돌아가신 뒤 시골 토지를 장남인 제 앞으로 하려다 신용 문제로 형제 모두의 동의를 얻어 남동생 명의로 등기했습니다. 몇 년 전 형제들과 연락을 끊었는데, 그사이 다른 형제들이 저에게 알리지 않고 그 땅을 팔았다는 사실을 알게 되었습니다. 매각된 땅에 대해 어떻게 대응해야 하는지, 그동안 혼자 부담한 제사 비용과 앞으로의 제사 비용도 청구할 수 있는지 궁금합니다.
본인 사안은 수십 년 전 남동생 앞으로 넘어간 등기가 상속재산 분할의 결과인지, 아니면 이름만 빌려 둔 것인지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 이름만 빌린 사정이 입증되면 팔린 땅 대신 매각대금 중 본인 몫을 청구할 길이 있고, 제사 비용은 따로 약정이 없는 한 형제들에게 청구하기 어렵습니다.
■ 등기부에 적힌 등기원인부터 떼어 보십시오
관할 등기소나 인터넷등기소에서 해당 토지의 등기사항전부증명서와 함께 폐쇄등기부까지 발급받아 당시 남동생 앞으로 넘어간 원인을 확인합니다. 등기원인이 협의분할에 의한 상속으로 적혀 있다면 형제 전원이 남동생 단독 소유로 나누기로 합의한 문서가 있었다는 뜻이어서, 이를 뒤집으려면 실제로는 명의만 맡긴 것이라는 별도 증거가 필요합니다. 당시 인감증명서를 누가 떼어 주었는지, 재산세를 누가 냈는지도 함께 정리해 두십시오.
■ 땅 자체를 되찾기는 왜 어려운가
명의만 빌려 등기하는 약정은 부동산실명법 제4조에 따라 효력이 없지만, 같은 조항은 그 사정을 모르고 땅을 산 제3자의 권리를 보호합니다. 그래서 이미 남에게 팔려 이전등기까지 끝났다면 매수인을 상대로 땅을 돌려 달라고 하기는 사실상 어렵습니다. 현실적인 목표는 땅이 아니라 돈입니다. 남동생이나 매각대금을 나눠 가진 형제들을 상대로 부당이득 반환 또는 불법행위 손해배상을 청구하는 구조가 됩니다.
■ 청구 기한과 형사 고소 가능성
매각된 것을 안 날부터 3년이 지나면 불법행위 청구가 막히고, 부당이득 반환은 매각 시점부터 10년 안에 해야 합니다. 팔린 지 2년쯤 되었다면 아직 늦지 않았지만 미루지 않는 것이 좋습니다. 형사 고소는 기대를 낮추시는 편이 낫습니다. 명의를 맡은 사람이 임의로 처분한 경우에 대해 대법원은 최근 횡령죄로 처벌하지 않는 쪽으로 판단을 바꾸었기 때문에, 민사로 정리하는 것이 중심이 됩니다.
■ 제사 비용은 형제들에게 물을 수 있나
제사를 지내는 데 들어간 돈은 장남으로서 자발적으로 부담한 것으로 보는 것이 일반적이라, 형제들이 나누어 내기로 약속한 문자나 장부가 없다면 지난 비용을 돌려받을 근거가 마땅치 않습니다. 앞으로 지낼 제사의 비용을 미리 청구하는 것도 인정되지 않습니다. 다만 팔린 땅이 조상 묘를 관리하거나 제사 비용을 대려고 경작하던 묘토였다면 이야기가 다릅니다. 민법 제1008조의3은 묘토인 농지 600평 이내를 제사를 주재하는 사람이 승계하도록 정하고 있어 매각대금 다툼에서 중요한 근거가 될 수 있습니다.
■ 형제들에게 먼저 보낼 것과 상담 창구
소송 전에 ① 등기원인과 당시 합의 내용 ② 매매 시기와 대금 ③ 본인 법정상속분에 해당하는 금액을 적은 내용증명을 남동생에게 보내 답변 기한을 정합니다. 답이 없으면 소송으로 넘어가되 청구액이 3,000만 원 이하라면 소액사건 절차를 쓸 수 있습니다. 비용이 부담된다면 대한법률구조공단 132에서 소득 기준에 따라 소송 지원을 받을 수 있는지 먼저 확인해 보십시오.
참조 조문
민법 제741조, 제750조, 제1008조의3, 제1013조, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
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