Q. 질문 내용
주택 가계약을 하면서 공인중개사가 누수나 하자는 잔금 전에 생기면 매도인, 잔금 뒤에 생기면 매수인 책임이라는 판례가 최근에 나왔다고 설명했습니다. 그 말을 믿고 가계약금을 보냈는데 알아보니 사실과 다르다는 이야기를 들었습니다. 가계약금을 돌려받을 수 있는지, 상대에게 어떤 식으로 말해야 유리한지 궁금합니다.
본인 사안은 가계약 단계에서 이미 매매계약이 성립했는지와, 중개사의 틀린 설명이 송금 결정에 얼마나 결정적이었는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 돌려받을 여지는 있지만 마음이 바뀌었다는 식으로 요구하면 불리해지고, 설명의 근거를 먼저 묻는 순서가 유리합니다.
■ 가계약도 계약이 되는 경우가 있습니다
집 주소, 매매대금, 잔금 날짜처럼 핵심 조건이 문자로 정해진 뒤 돈을 보냈다면 법원은 정식 계약서가 없어도 매매계약이 성립했다고 볼 수 있습니다. 이때 가계약금은 계약금의 일부가 되어 매수인이 그냥 포기하고 물러나는 구조가 됩니다(민법 제565조). 반대로 금액이나 날짜가 아직 정해지지 않았고 매물을 잡아 두는 정도였다면 계약 성립 전이라 반환을 요구할 근거가 커집니다. 그래서 송금 전에 오간 문자에 무엇이 확정되어 있었는지가 출발점입니다.
■ 잔금일 기준 설명은 어디가 틀렸나
매도인의 하자 책임은 원칙적으로 계약 당시 이미 있던 결함인지를 따지고(민법 제580조), 잔금일 전후 한 날짜로 일률적으로 갈리지 않습니다. 원인이 언제 생겼는지, 매도인이 알면서 숨겼는지, 특약에 무엇을 적었는지가 함께 판단됩니다. 다만 그런 취지의 판결이 하급심에 있을 수는 있으므로 거짓말이라고 단정하기보다 사건번호를 요구해 확인하는 것이 안전합니다.
■ 틀린 설명을 이유로 계약을 되돌릴 수 있나
중요한 사항을 잘못 알고 의사표시를 했다면 착오 취소(제109조)를, 속아서 했다면 사기 취소(제110조)를 검토합니다. 다만 중개사는 매도인 본인이 아니어서, 매도인이 그 설명이 틀렸음을 알았거나 알 수 있었어야 사기를 이유로 취소할 수 있습니다. 매도인을 상대로 한 주장이 막히더라도 중개사에게는 설명 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다(공인중개사법 제25조, 제30조).
■ 상대에게 말하는 순서
① 중개사에게 문자로 그때 말한 판례의 법원과 사건번호를 알려 달라고 요청합니다. ② 답이 없거나 근거가 맞지 않으면, 그 설명을 계약의 전제로 삼아 송금했다는 점을 밝히고 가계약금 반환을 요구합니다. ③ 그래도 거절하면 매도인과 중개사 모두에게 내용증명을 보냅니다. 이 과정에서 대화를 녹음하거나 문자로 남겨 두고, 감정적인 표현이나 그냥 안 하겠다는 말은 피하십시오.
■ 더 나아가야 할 때 쓸 수 있는 창구
중개사가 끝까지 책임을 피하면 해당 중개사무소가 가입한 손해배상책임 보증(한국공인중개사협회 공제 등)에 청구할 수 있습니다. 거짓 설명 자체는 관할 시군구청 부동산 중개업 담당 부서에 민원을 낼 수 있습니다. 금액이 3,000만 원 이하라면 소액사건으로 비교적 빠르게 진행할 수 있습니다.
참조 조문
민법 제109조, 제110조, 제565조, 제580조, 공인중개사법 제25조, 제30조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
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