Q. 질문 내용
제 소유 건물 2층 사무실 한 칸을 3년 계약으로 빌려주었는데 계약 기간이 1년 반쯤 남았습니다. 그런데 임차인이 법원에서 파산선고를 받았다는 말을 들었고 월세도 두 달째 들어오지 않습니다. 기간이 남아 있으니 제가 먼저 나가라고 할 수는 없다고 하는데, 이대로 기다려야 하는지 아니면 계약을 정리하고 새로 세를 놓을 수 있는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 기간이 정해진 계약을 중간에 끊을 사유가 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 남은 기간이 얼마이든 파산선고 자체가 해지통고의 사유가 되므로 그대로 두실 필요는 없습니다. 다만 통고한 날 곧바로 끝나지는 않습니다.
■ 기간이 남아 있어도 끊을 수 있게 열어 둔 조문
민법 제637조 제1항은 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인이 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다고 정합니다. 본래 기간을 정한 계약은 그 기간을 채우는 것이 원칙이고, 빌려준 쪽이 마음대로 중간에 거둘 수 없습니다. 이 조문은 그 원칙에 예외를 하나 만들어 둔 것입니다. 앞으로 차임을 계속 받기 어려운 상대에게 건물을 계속 묶어 두게 하는 것이 어느 쪽에도 도움이 되지 않기 때문입니다. 통고할 수 있는 사람이 둘이라는 점도 눈여겨보십시오. 빌려준 쪽뿐 아니라 파산관재인도 같은 권한을 갖습니다.
■ 통고한 날 바로 끝나지 않습니다
조문이 가리키는 제635조 제2항 제1호가 시간표를 정해 놓았습니다. 토지와 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에 6개월, 임차인이 통고한 경우에 1개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 상대방이 통고를 받은 날부터 셉니다. 그러니 빌려준 쪽에서 오늘 내용증명을 보내셨다면 반년 뒤에야 계약이 종료됩니다. 반대로 파산관재인이 보낸 경우에는 한 달 만에 끝납니다. 새 임차인을 언제부터 받을 수 있는지를 계산하실 때 이 차이를 꼭 넣으셔야 합니다. 기다리는 동안의 차임은 그대로 발생합니다.
■ 서로 손해배상을 청구하지 못합니다
같은 조 제2항은 이 경우에 각 당사자가 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다고 못 박았습니다. 기간을 채우지 못해 생긴 손해, 이를테면 남은 기간의 차임 상당액이나 새 임차인을 구하는 데 든 비용을 상대에게 물릴 수 없다는 뜻입니다. 파산이라는 사정은 누구의 잘못으로 돌리기 어렵다고 보아 양쪽이 각자 감당하게 한 것입니다. 다만 해지와 무관하게 이미 발생한 채무는 별개입니다. 밀린 차임, 관리비, 원상회복에 드는 비용은 여전히 청구할 수 있습니다.
■ 통고는 누구에게 보내야 합니까
파산선고가 내려지면 재산을 관리하고 처분할 권한이 파산관재인에게 넘어갑니다. 그러므로 통고서는 임차인 본인이 아니라 선임된 파산관재인에게 보내셔야 합니다. 사건번호와 관재인의 이름, 사무실 주소는 관할 법원의 파산 사건 공고와 대법원 법원경매정보 및 공고 게시판에서 확인하실 수 있습니다. 확인이 어려우면 법원 파산부에 사건번호를 대고 문의하시면 됩니다. 절차의 세부는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률이 따로 정하고 있으므로, 관재인이 계약을 어떻게 처리할 생각인지를 먼저 물어보는 편이 빠릅니다. 관재인이 먼저 해지를 택하면 한 달 만에 정리됩니다.
■ 보증금과 밀린 차임은 어떻게 정리됩니까
보증금은 계약이 끝나고 건물을 돌려받는 시점에 밀린 차임과 관리비, 원상회복 비용을 빼고 남는 금액을 내주게 됩니다. 이 공제는 파산 절차와 관계없이 보증금의 성질에서 나오는 것이라 그대로 유지됩니다. 문제는 남은 금액이 아니라 모자란 금액입니다. 보증금으로도 덮이지 않는 부분은 파산 절차 안에서 다른 채권자들과 함께 다투게 되고 전액을 회수하기 어려운 경우가 많습니다. 그래서 통고를 빨리 보내 기간을 일찍 시작시키는 편이 손실을 줄입니다.
■ 지금 순서대로 해 두실 일
다섯 가지를 차례로 밟으시기 바랍니다. ① 파산선고 사실과 사건번호, 파산관재인의 성명과 연락처를 확인합니다. ② 계약서와 차임 입금 내역을 정리해 현재까지의 연체액을 날짜별로 확정합니다. ③ 해지통고를 내용증명으로 파산관재인에게 보내고 배달 결과를 보관합니다. ④ 관재인에게 건물을 언제 비울 것인지와 원상회복 범위를 서면으로 확인합니다. ⑤ 인도받는 날 실내 상태를 사진과 영상으로 남기고 관리비 정산 내역을 함께 받습니다. 한편 주거용 건물이나 사업자등록이 되어 있는 상가라면 특별법이 함께 적용되어 결론이 달라질 수 있습니다. 건물의 용도와 계약 내용을 들고 변호사와 먼저 맞춰 보시는 편이 낫습니다.
참조 조문
민법 제635조, 제637조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.