Q. 질문 내용
오래된 다세대 주택 2층에 10년 넘게 전세로 살고 있습니다. 1층과 함께 쓰는 대문이 낡아 카드를 밀어 넣으면 열릴 정도인데, 1층 주민이 저녁마다 보조 잠금까지 걸어 거동이 불편한 가족이 있는 저희가 밖에서 오래 기다린 적도 있습니다. 몇 년째 집주인에게 알려도 조치는 없고 오히려 전화로 폭언을 합니다. 창문과 주방 설비도 사비로 고쳐 왔는데 집주인에게 법적으로 책임을 물을 수 있을까요?
본인 사안은 함께 쓰는 대문이 집주인이 고쳐야 할 설비인지, 그리고 그동안 사비로 고친 비용과 계속된 불편에 대해 무엇을 청구할 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 출입문은 집을 쓰는 데 꼭 필요한 시설이라 집주인에게 수리를 요구할 근거가 분명하고, 서면 요구 뒤 조정이나 소송으로 갈 수 있습니다.
■ 공동대문도 집주인이 고쳐야 할 설비입니다
민법 제623조에 따라 임대인은 계약 기간 동안 세입자가 집을 제대로 쓸 수 있는 상태를 유지해야 하고, 여기에는 세대 안뿐 아니라 그 집에 드나드는 통로와 출입문도 포함됩니다. 카드로도 열리는 대문은 방범 기능을 잃은 상태이고, 이웃이 보조 잠금으로 대신 막고 있어 출입까지 제한된다면 수선이 필요한 하자로 볼 수 있습니다. 해결책은 대문 교체나 번호키 설치처럼 두 세대가 각자 열 수 있는 방식입니다.
■ 사비로 고친 창문과 설비 비용은
민법 제626조는 세입자가 집을 쓰기 위해 꼭 필요한 수리를 한 비용, 즉 필요비를 지출하면 집주인에게 바로 상환을 청구할 수 있게 합니다. 처음부터 깨져 있던 베란다 창문은 필요비에 가깝고, 주방 후드처럼 편의를 위해 단 것은 집의 가치를 높인 유익비로 계약이 끝날 때 남아 있는 가치만큼 청구할 수 있습니다. 다만 계약서에 수리비를 세입자가 부담한다거나 원상복구를 한다는 특약이 있으면 달라지니 먼저 확인하십시오. 영수증과 시공 사진이 필요합니다.
■ 쫓아내겠다는 말과 전세금 인상
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 세입자는 한 번 계약갱신을 요구할 수 있고, 이때 집주인은 직접 살겠다는 등 법이 정한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 갱신요구권으로 연장한다면 보증금 인상은 제7조에 따라 기존 금액의 5퍼센트를 넘지 못합니다. 이미 갱신요구권을 쓴 적이 있는지, 이번 인상이 합의 갱신이었는지 확인해 두면 다음 계약 때 대응이 달라집니다.
■ 소송 전에 밟을 순서
① 대문이 카드로 열리는 모습과 잠겨 들어가지 못한 날짜, 시각을 기록합니다. ② 그동안의 문자와 통화 녹음을 정리합니다. ③ 수리 요구 사항과 기한을 적은 내용증명을 보냅니다. ④ 답이 없으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 대한법률구조공단 132로 문의하면 가까운 조정위원회를 안내받을 수 있습니다. 조정이 안 되면 수리 청구와 필요비 상환을 묶어 소송을 내고, 3,000만 원 이하라면 소액사건으로 진행됩니다.
■ 정신적 피해와 폭언은 어떻게 보나
오랜 기간의 불편으로 우울증이 깊어졌다는 사정은 안타깝지만, 수선 의무 위반으로 인한 위자료는 쉽게 인정되지 않는 편이라 큰 금액을 기대하기는 어렵습니다. 진료 기록과 장애가 있는 가족의 출입 사정을 집주인에게 알린 기록이 있다면 함께 내는 것이 좋습니다. 집주인의 폭언은 통화 녹음으로 남기고, 반복적인 협박으로 번지면 경찰 민원 182에 상담하십시오.
참조 조문
민법 제623조, 제626조, 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
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