아버지가 1980년대 초 시골 주택을 사서 지금까지 살고 계시는데, 건물 4평과 마당 6평이 옆 땅을 침범했다고 합니다. 땅 주인은 올해 경매로 그 땅을 단독 소유하게 된 사람으로, 철거를 요구하다 협상이 결렬되자 불법건축물로 신고해 시정 관련 명령까지 나왔습니다. 집에는 국유지도 일…

Question

Accepted Answer

본인 사안은 40년 넘게 써 온 침범 부분을 시효로 취득할 수 있는지와, 그 주장을 올해 경매로 소유자가 된 사람에게도 할 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 시효 요건은 갖췄을 가능성이 있지만 소유자가 바뀐 시점 때문에 소송만 믿기 어려워, 등기 이력 확인과 매수 협상을 함께 진행하는 편이 현실적입니다. ■ 20년 점유로 땅을 얻는 요건 남의 땅이라도 소유하려는 뜻으로 20년간 평온하고 공공연하게 점유하면 소유권 이전등기를 청구할 수 있습니다(민법 제245조). 소유하려는 뜻은 법률상 추정되지만(제197조), 처음부터 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 쓴 것이 드러나면 추정이 깨집니다. 매수 당시 담장과 건물이 지금 모습 그대로였고 그 전체를 산 땅으로 알고 넘겨받았다면 경계를 잘못 안 경우로 보아 유리하게 평가될 수 있습니다. ■ 경매로 주인이 바뀐 것이 왜 중요한가 판례는 시효가 완성된 뒤 등기를 하지 않은 사이 땅이 제3자에게 넘어가면 그 새 소유자에게는 시효 취득을 주장할 수 없다고 봅니다. 아버님은 2000년대 초에 이미 20년이 찼을 수 있는데, 그 뒤 소유권이 여러 차례 바뀌었다면 마지막 변동 시점부터 다시 20년이 지나야 새 소유자에게 대항할 수 있습니다. 그래서 등기부의 소유권 변동 이력을 갑구 기준으로 모두 떼어 각 변동 날짜를 표로 만드는 일이 가장 먼저입니다. ■ 침범 면적부터 정확히 재십시오 한국국토정보공사 1588-7704에 경계복원측량을 신청하면 실제 침범 면적과 위치가 도면으로 나옵니다. 땅 주인 측 측량과 수치가 다르면 협상과 소송에서 기준이 달라지므로 직접 의뢰해 두는 것이 좋습니다. 같은 측량에서 국유지가 들어간 범위도 함께 확인하고, 군청 재산 담당 부서에 용도폐지 후 매수 신청 절차를 문의하십시오. ■ 이행강제금은 어떻게 대응하나 위반건축물로 시정명령을 받고도 기한 안에 고치지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다(건축법 제79조, 제80조). 부과 전에 받는 사전 통지에는 의견을 낼 기회가 있으니, 토지 소유권 분쟁이 진행 중이고 국유지 매수와 양성화를 준비하고 있다는 사정을 서면으로 제출하십시오. 고령의 부모님이 실제 거주하고 있다는 점도 함께 적어 두면 처분 기간 조정에 참고될 수 있습니다. ■ 철거보다 먼저 검토할 협상안 땅 주인의 진짜 목적은 매각을 위해 진입로를 넓히는 것이므로, ① 침범한 4평과 마당 6평을 감정가 기준으로 사들이는 안 ② 진입로에 필요한 마당 일부를 내주고 건물 부분만 사는 안 ③ 매수 전까지 사용료를 내는 안을 차례로 제시해 볼 수 있습니다. 합의가 되면 분할측량과 소유권 이전등기를 마친 뒤 양성화를 신청하는 순서가 됩니다. 협상이 막히면 대한법률구조공단 132에서 소송 가능성을 상담받을 수 있습니다. 참조 조문 민법 제197조, 제245조, 건축법 제79조, 제80조 관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무 13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차) 전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com 부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응 상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다. 법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01 대표 변호사 한병철 전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다. 초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.

40년 산 시골집이 옆 땅을 침범해 철거 요구를 받았다면 취득시효로 지킬 수 있나요?

Q. 질문 내용

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