2024년 봄, 사하구의 2층 상가주택을 5억 2,000만 원에 사고 잔금까지 모두 보냈습니다. 그런데 매도인은 양도소득세 계산이 끝나지 않았다며 인감증명서와 등기필정보를 넘기지 않았습니다. 한 달이 석 달이 되고, 석 달이 1년이 됐습니다. 2025년 3월 소송을 냈고, 2026년 5월 이전등기절차를 이행하라는 판결을 받아 6월에 확정됐습니다. 매도인은 그 뒤에도 연락을 받지 않습니다. 이제 남은 질문은 하나입니다. 이 판결문만 들고 혼자 등기소에 가도 되는지입니다.
원래는 왜 파는 사람과 함께 신청해야 하나
부동산등기법은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것을 원칙으로 삼습니다. 매매라면 사는 사람이 권리자, 파는 사람이 의무자입니다. 권리를 잃는 사람이 직접 도장을 찍어야 엉뚱한 사람에게 소유권이 넘어가는 일을 막을 수 있다는 생각이 이 원칙에 깔려 있습니다.
문제는 파는 사람이 협력하지 않을 때입니다.
잔금을 다 받고도 서류를 쥐고 버티면, 사는 사람 혼자서는 한 발도 나갈 수 없습니다. 법은 이 막힌 길을 판결로 뚫어 두었습니다. 같은 조문은 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독으로 신청한다고 정합니다. 판결이 매도인의 도장을 대신하는 셈입니다.
어떤 판결이어야 혼자 신청할 수 있나
주문이 중요합니다.
판결문 맨 앞의 주문에 소유권이전등기절차를 이행하라는 문구가 들어 있어야 합니다. 조문이 말하는 판결이 바로 등기절차의 이행을 명하는 판결이기 때문입니다. 원고가 소유자임을 확인한다거나 매매계약이 유효하다는 식의 판결로는 이 길을 쓸 수 없습니다. 소장을 쓸 때부터 청구취지를 이행 형태로 잡아야 하는 이유가 여기 있습니다.
판결이 확정되어야 한다는 점도 놓치면 안 됩니다. 매도인에게 등기 신청 의사를 밝히라고 명한 판결은, 판결이 굳어진 순간 매도인이 그 뜻을 밝힌 것과 같게 취급됩니다. 민사집행법의 규정입니다. 매도인의 의사를 판결이 대신하려면 확정이라는 문턱을 넘어야 합니다. 상대가 항소하면 기다릴 수밖에 없습니다.
소송 도중 매도인이 청구를 받아들이는 인낙을 했다면 그 조서가 판결과 같은 역할을 합니다.
잔금과 맞바꾸라는 판결이라면
한 단계가 더 붙습니다.
잔금 가운데 2,000만 원을 남겨 둔 채 소송을 냈다면, 법원은 대개 원고로부터 남은 돈을 받음과 동시에 이전등기절차를 이행하라고 선고합니다. 이 경우는 판결이 굳어졌다고 끝이 아닙니다. 매수인 쪽 의무가 먼저 채워져야 하므로, 법원이 집행문을 부여한 시점에야 매도인의 의사가 있었던 것으로 봅니다.
순서는 이렇습니다. 남은 돈을 매도인에게 지급하거나, 받지 않으면 공탁합니다. 그 증명서를 첨부해 법원에서 집행문을 받습니다. 그다음에야 등기소에 갈 수 있습니다.
주의
동시이행 판결이라면 판결정본과 확정증명만으로는 부족하고 집행문이 붙어 있어야 등기관이 신청을 처리합니다. 공탁서나 영수증 원본을 잃어버리지 않도록 판결문과 한 봉투에 보관하십시오.
소송 중에 매도인이 남에게 팔아 버리면
판결이 휴지가 될 수 있습니다.
이전등기 소송은 매도인과 매수인 사이의 싸움입니다. 재판이 이어지는 1년 사이에 매도인이 제3자에게 소유권을 넘기거나 근저당을 설정해 버리면, 매도인을 상대로 받은 판결로는 새 소유자의 등기를 건드리기 어렵습니다.
그래서 소장을 내기 전에 먼저 해 둘 일이 있습니다. 민사집행법은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용하고, 부동산의 양도나 저당을 금지한 경우 그 사실을 등기부에 기입하도록 합니다. 이것이 흔히 말하는 처분금지가처분입니다.
- 매매계약서, 잔금 송금 내역, 매도인과 주고받은 메시지를 모읍니다.
- 관할 법원에 처분금지가처분을 신청하고, 법원이 정한 담보를 제공합니다.
- 등기부 갑구에 가처분 기입등기가 올라간 것을 확인합니다.
- 그 뒤에 소유권이전등기청구 소송을 제기합니다.
가처분 뒤에 끼어든 등기는 나중에 매수인의 이전등기와 부딪히면 밀려납니다. 순서가 뒤바뀌지 않게 하는 것이 이 단계의 목적입니다.
등기소에는 무엇을 챙겨 가나
판결문 한 장으로 끝나지 않습니다. 등기관은 첨부 정보가 빠졌거나 세금을 내지 않은 신청을 각하하도록 되어 있고, 고칠 수 있는 잘못이라도 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치지 못하면 각하됩니다.
확인할 것
· 판결정본과 확정증명원, 동시이행 판결이면 집행문
· 취득세 신고·납부 영수 자료와 등기신청수수료
· 토지대장, 건축물대장이 등기부 표시와 일치하는지
· 매도인 주소가 판결문과 등기부에서 다르면 주소 변동을 보여 줄 자료
· 매매계약서와 거래 신고 관련 서류
매도인의 등기필정보는 필요하지 않습니다. 이유는 간단합니다. 법이 등기의무자의 등기필정보를 내도록 한 경우는 둘이 함께 신청할 때와 승소한 등기의무자가 혼자 신청할 때입니다. 판결을 받은 매수인의 신청은 그 어디에도 해당하지 않습니다.
취득세는 따로 챙기셔야 합니다. 판결로 등기한다고 세금이 사라지지는 않으며, 납부 시기와 가산세 여부는 관할 구청 세무과에 판결 확정일을 알려 주고 미리 물어 두는 편이 안전합니다.
정리
등기는 원래 사고파는 두 사람이 함께 신청합니다. 매도인이 끝까지 협력하지 않으면 이전등기절차를 이행하라는 확정판결이 그 협력을 대신하고, 매수인은 그 판결로 혼자 등기를 신청할 수 있습니다.
세 가지를 기억하십시오. 소송 전에 처분금지가처분부터 해 둘 것, 주문을 이행 형태로 받을 것, 동시이행 판결이면 돈을 치르고 집행문까지 받을 것입니다.
이미 판결을 받았는데 등기부에 새 권리가 올라와 있거나 매도인의 상속이 개시된 경우처럼 사정이 꼬였다면, 신청서를 내기 전에 변호사와 함께 등기부와 판결문을 나란히 놓고 점검해 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제23조, 제29조, 제50조 · 민사집행법 제263조, 제300조, 제305조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
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자주 묻는 질문
판결을 받고 몇 년이 지났는데 지금 신청해도 되나요?
확정판결로 하는 등기 신청 자체에 조문상 기한이 정해져 있지는 않습니다. 다만 그사이 등기부에 다른 권리가 들어왔거나 매도인의 주소, 생존 여부가 바뀌었을 수 있으므로 최신 등기사항증명서부터 떼어 확인하십시오.
매도인이 소송 중에 사망했습니다.
상속인들이 매도인의 지위를 이어받습니다. 소송이 진행 중이었다면 상속인이 절차를 수계해야 하고, 판결문의 당사자 표시와 상속 관계를 증명할 서류를 함께 준비해야 합니다.
판결문에 적힌 부동산 표시가 지금 등기부와 다릅니다.
분할이나 지번 변경으로 표시가 달라졌다면 등기관이 각하할 수 있습니다. 판결 경정을 신청하거나 표시 변경 사실을 증명하는 대장 자료를 갖추어야 하니, 신청 전에 두 문서를 한 줄씩 대조해 보십시오.
법무사에게 맡겨도 혼자 신청하는 것으로 보나요?
대리인이 신청서를 내더라도 신청인은 승소한 매수인 한 사람입니다. 매도인의 도장이나 출석이 필요 없다는 점은 같으므로, 판결정본과 확정증명원 원본을 대리인에게 맡기면 됩니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-03
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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