광안리 골목 1층에서 보증금 5,000만 원, 월세 300만 원에 횟집을 연 지 6년째입니다. 계약 만료를 5개월 앞둔 어느 날 건물주에게서 문자가 왔습니다. 건물을 헐고 새로 지을 예정이니 만기에 맞춰 가게를 비워 달라는 내용입니다. 수족관과 주방 설비에 들인 4,000만 원이 아직 다 빠지지 않았고, 들어오겠다는 후임자에게 권리금을 받을 생각도 하고 있었습니다. 재건축이라는 한마디로 모든 것이 끝나는지, 사장님이 가장 먼저 알고 싶은 것은 그것입니다.
재건축하겠다는 말만으로 갱신을 거절할 수 있나
그렇지 않습니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인이 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 건물주가 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 합니다. 거절할 수 있는 사유는 법이 하나씩 적어 두었고, 철거나 재건축도 그중 하나입니다.
다만 조건이 붙습니다. 건물의 전부 또는 대부분을 헐거나 다시 짓기 위해 점포를 돌려받을 필요가 있어야 하고, 그 이유가 법이 정한 세 가지 경우 중 하나에 들어가야 합니다. 외벽을 새로 칠하거나 1층 일부만 고치는 공사는 여기에 해당하기 어렵습니다. 규모가 기준입니다. 건물주의 문자에 계획이 얼마나 구체적으로 적혀 있는지부터 다시 읽어 보십시오.
법이 인정하는 세 가지 경우는 무엇인가
셋 중 어디에 들어가느냐에 따라 임차인이 확인할 자료가 달라집니다.
| 경우 | 요건 | 임차인이 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 계약 때 미리 알린 계획 | 계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알렸고, 그 계획대로 진행 | 최초 계약서 특약, 당시 받은 설명 자료 |
| 안전사고 우려 | 건물이 노후하거나 훼손, 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있음 | 안전진단 결과, 관청의 점검 기록 |
| 다른 법령에 따른 철거 | 정비사업처럼 다른 법령의 절차에 따라 철거나 재건축이 이루어짐 | 구청의 사업 인가 여부, 조합 공고 |
6년 전 계약서에 재건축 이야기가 한 줄도 없었다면 첫째 경우는 쓰기 어렵습니다. 계약서를 다시 꺼내 특약란을 확인하는 것이 출발점입니다.
둘째 경우라면 건물 상태를 보여 줄 자료가 핵심입니다. 건물주에게 안전진단 결과를 요청하고, 균열이나 누수 같은 문제가 실제로 있었는지 그동안 찍어 둔 사진과 수리 요청 기록도 모아 두십시오.
갱신요구는 언제, 어떻게 해 두어야 하나
지금 바로 하십시오.
갱신요구가 가능한 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 5개월이 남은 지금은 그 기간 안에 있습니다. 건물주가 재건축을 이유로 거절하더라도, 요구를 해 두었다는 기록이 있어야 나중에 거절 사유가 정당했는지를 다툴 수 있습니다. 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위라는 제한도 있는데, 6년차라면 아직 여유가 있습니다.
- 갱신을 요구한다는 뜻과 현재 계약 조건을 적은 내용증명을 배달증명으로 보냅니다.
- 건물주에게 재건축 계획서, 공사 시기, 안전진단 결과를 서면으로 요청합니다.
- 답을 받으면 위의 세 가지 경우 중 어디에 해당한다는 주장인지 정리합니다.
- 근거가 약하다면 영업을 계속하면서 협상이나 조정으로 넘어갑니다.
보증금이 커서 이 법의 다른 보호에서 벗어나는 점포라도 갱신요구권 조항은 그대로 적용됩니다. 금액 때문에 포기할 필요는 없습니다.
재건축 사유가 인정되면 권리금은 어떻게 되나
보호가 함께 사라집니다. 이 대목이 가장 큽니다.
계약이 끝나기 여섯 달 전부터 끝날 때까지, 건물주는 임차인과 그가 데려온 후임자 사이에 권리금이 오가는 것을 훼방 놓지 못합니다. 그런데 이 규정에 단서가 있습니다. 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있으면 적용하지 않는다는 것입니다. 재건축 사유가 인정되는 순간 권리금 회수 기회의 보호도 함께 빠집니다.
그래서 재건축 통보를 받은 임차인에게는 갱신 문제와 권리금 문제가 사실상 하나로 묶입니다. 거절 사유가 요건을 갖추지 못했다면, 후임자를 소개했는데 건물주가 계약을 거절한 경우 손해배상을 청구할 길이 남습니다. 청구 기한은 계약 종료일로부터 3년입니다.
주택과 달리 상가에는 거절 사유와 다르게 행동한 건물주의 배상액을 따로 정한 조문이 없습니다. 재건축한다며 내보내고 다른 임차인을 들였다면 일반 손해배상의 문제로 다투게 되므로, 퇴거 당시의 사정을 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다.
합의하고 나간다면 무엇을 받아 두나
현실에서는 협상으로 끝나는 경우가 많습니다. 법도 서로 합의해 건물주가 상당한 보상을 제공한 경우를 갱신 거절 사유로 정해 두었습니다. 보상 없이 비워 주는 것과 보상을 받고 나가는 것은 법적으로도 다른 일입니다.
합의서에 넣을 것
· 이사 비용과 시설 투자 잔존 가치에 대한 보상액
· 영업을 쉬는 기간의 손실 보상 여부
· 보증금 반환일과 점포 인도일을 같은 날로 정하는 문구
· 원상회복 범위, 철거 예정이면 원상회복을 면제한다는 문구
· 재건축 후 우선 입점 기회를 줄지 여부
보증금은 돌려받기 전까지 서두를 필요가 없습니다. 법은 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다.
협상이 막히면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 임대차 기간과 권리금에 관한 분쟁이 모두 조정 대상입니다.
정리
재건축은 건물주가 갱신을 거절할 수 있는 사유 중 하나지만, 말만으로는 부족합니다. 계약 때 계획을 구체적으로 알렸는지, 안전사고 우려가 있는지, 다른 법령에 따른 철거인지 가운데 하나가 입증되어야 합니다.
사유가 인정되면 권리금 보호도 사라지므로, 이 판단은 권리금의 운명까지 좌우합니다.
통보를 받았다면 갱신요구를 기록으로 남기고, 건물주에게 근거 자료를 요청한 뒤 협상할지 다툴지를 정하십시오. 수족관 설비처럼 투자가 큰 업종이라면 보상 항목은 변호사와 함께 하나씩 따져 본 뒤에 도장을 찍으십시오.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제9조, 제10조, 제10조의4, 제20조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
건물주가 재건축한다더니 1년째 공사를 안 합니다.
재건축을 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 공사를 하지 않았다면 거절 사유가 정당했는지 다툴 여지가 생깁니다. 퇴거 당시의 통보 문자, 이후 건물 상태 사진, 새 임차인 입점 여부를 모아 두십시오.
계약서에 재건축하면 무조건 나간다는 특약이 있습니다.
공사 시기와 소요 기간을 포함한 구체적 계획을 계약 당시 알렸고 그 계획대로 진행되는지가 기준입니다. 막연한 문구만 있다면 그 자체로 요건을 갖추었다고 보기 어려울 수 있으니 특약의 문구를 그대로 가져와 검토받으십시오.
10년이 지난 점포도 재건축 문제로 다툴 수 있나요?
전체 임대차기간이 10년을 넘으면 갱신요구권은 행사할 수 없습니다. 다만 권리금 회수 기회 보호 규정은 별도로 따져 볼 수 있으므로, 만료 6개월 전부터 후임자 주선 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.
안전진단 결과를 건물주가 보여 주지 않습니다.
서면으로 요청한 기록을 남기고, 조정이나 소송 절차에서 제출을 요구하는 방법을 검토하십시오. 그동안 임차인이 찍어 둔 건물 상태 사진과 수리 요청 내역도 반대 자료가 될 수 있습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-03
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