원인 무효 등기여도 십 년 산 집을 지킬 수 있나

2015년 봄 수영구의 단독주택을 2억 1,000만 원에 사서 이전등기를 마치고 들어가 산 지 11년째입니다. 올해 초 낯선 사람들이 소장을 보내왔습니다. 자신들이 원래 주인의 상속인이며, 우리에게 집을 판 사람은 위조한 서류로 등기를 넘겨받았으니 그 뒤의 등기도 모두 지워야 한다는 내용이었습니다. 앞 사람의 등기가 무효라면 그 사람에게서 산 우리 등기도 원칙적으로 무효입니다. 남은 질문은 10년 넘게 살아온 시간이 무언가를 바꾸느냐입니다.

앞 사람의 등기가 가짜였으면 우리 등기도 무너지나

원칙은 그렇습니다.

우리 등기 제도는 등기부에 적힌 내용을 믿고 거래한 사람을 그 믿음만으로 지켜 주지 않습니다. 무권리자에게서는 권리를 넘겨받을 수 없으므로, 위조 서류로 만들어진 등기에서 출발한 이전등기는 몇 번을 거쳐도 뿌리가 없는 등기로 남습니다. 진짜 소유자나 그 상속인은 원칙적으로 이 등기들을 차례로 말소해 달라고 청구할 수 있습니다.

이 원칙을 그대로 두면 등기부를 확인하고 대금을 치르고 10년을 산 사람이 어느 날 빈손으로 쫓겨나게 됩니다. 민법은 이 지점에 시간이라는 해법을 둡니다.

민법은 어떤 사람에게 소유권을 넘겨주나

민법 제245조 제2항입니다. 부동산의 소유자로 등기된 사람이 10년 동안 소유의 의사로 평온, 공연하게, 그리고 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유하면 소유권을 취득합니다. 흔히 등기부취득시효라고 부릅니다.

이 조문이 전제하는 것은 원래 무효인 등기입니다. 원인이 무효인 등기라도 내 이름으로 올라 있다는 사실 자체가 요건의 첫 번째 칸을 채웁니다.

같은 조 제1항에는 20년 점유로 소유권을 얻는 길도 있습니다. 두 길의 차이를 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

구분	20년 점유로 얻는 경우	10년 등기와 점유로 얻는 경우
등기부의 이름	남의 이름이어도 됨	내 이름으로 등기되어 있어야 함
기간	20년	10년
점유의 모습	소유의 의사, 평온, 공연	소유의 의사, 평온, 공연에 더해 선의이며 과실 없음
소유권이 넘어오는 때	기간을 채운 뒤 등기해야 함	기간이 차면 그대로 소유자가 됨

표의 마지막 줄이 중요합니다. 20년 점유는 기간을 채운 뒤에도 등기를 넘겨받아야 소유자가 되지만, 10년 쪽은 이미 등기가 있으므로 기간이 차는 순간 소유권을 얻습니다. 그리고 그 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라갑니다.

10년은 어떻게 세나

이사 들어간 날, 그리고 등기를 마친 날이 출발점입니다.

조문은 등기된 사람이 10년간 점유할 것을 요구합니다. 실무에서는 등기와 점유가 모두 10년 이어져야 하는 것으로 보는 경우가 많습니다. 앞 사례처럼 2015년에 등기와 입주를 함께 마쳤다면 2025년에 이미 기간이 찬 셈입니다.

살아온 기간이 조금 모자라면 앞 사람의 점유를 합칠 수 있습니다. 점유를 이어받은 사람은 자기 점유만 주장할 수도, 앞 점유자의 점유를 더해 주장할 수도 있습니다. 다만 더하는 순간 앞 사람의 흠도 함께 넘어옵니다. 위조 서류로 등기를 넘겨받은 매도인의 점유는 선의일 수 없으니, 이 사례에서는 합산이 오히려 독이 됩니다.

이사 날짜는 주민등록초본, 전기·가스 가입일, 관리비 납부 기록으로 증명합니다.

몰랐다는 것과 과실이 없었다는 것은 누가 증명하나

절반만 법이 대신해 줍니다.

민법은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정합니다. 상대 쪽이 우리가 알고 샀다는 점을 증명하지 못하면 선의는 인정됩니다. 그런데 과실이 없었다는 점은 이 추정 목록에 없습니다. 이 부분은 시효를 주장하는 쪽이 자료로 보여야 합니다.

살 때 무엇을 확인했는지가 곧 증거입니다.

• 계약 전에 발급받은 등기사항증명서와 매도인의 신분증 확인 기록
• 공인중개사를 거쳤다면 중개대상물 확인·설명서
• 시세에 맞는 대금을 계좌로 보낸 내역
• 매도인이 그 집에 실제로 살고 있었는지, 열쇠와 서류를 어떻게 넘겨받았는지에 관한 기록

시세보다 턱없이 싼 값, 현금 거래, 등기 직후의 급한 매도 같은 사정이 겹치면 과실이 없었다고 말하기 어려워집니다.

상대가 먼저 소송을 걸었다면 기간은 멈추나

기간이 차기 전이라면 멈춥니다.

민법은 소멸시효를 끊는 규정을 소유권 취득기간에도 가져다 씁니다. 진짜 소유자가 재판상 청구를 하거나 처분금지가처분을 걸면 그때까지 흐른 시간은 다시 0이 됩니다. 앞 사례에서 소장이 들어온 시점이 2026년이고 10년이 2025년에 이미 찼다면 이 규정은 문제가 되지 않습니다. 반대로 9년째에 소장을 받았다면 이 길은 거의 막힙니다.

주의
선의의 점유자라도 본권에 관한 소송에서 지면 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봅니다. 소장을 받은 뒤에 쌓인 시간은 선의 점유로 셀 수 없다는 뜻이므로, 기간 계산은 소장 송달일을 기준으로 다시 해 보십시오.

상대가 소송 전에 보낸 내용증명도 6개월 안에 소송 같은 후속 조치가 따르면 시효를 끊는 효과가 생길 수 있습니다. 받은 편지는 버리지 말고 날짜와 함께 보관하십시오.

말소 소송에서는 어떻게 다투나

기다리지 말고 먼저 주장해야 합니다. 법원은 당사자가 꺼내지 않은 시효 취득을 알아서 판단하지 않습니다.

답변서에 등기부취득시효 완성을 분명히 적고 요건별로 증거를 붙입니다. 등기 시점은 등기사항증명서로, 점유 시작과 계속은 전입 기록과 공과금 내역으로, 과실 없음은 위에서 본 계약 당시 자료로 뒷받침합니다. 상대가 위조 사실을 입증하더라도 시효가 완성되었다면 우리 등기는 실체 관계에 맞는 등기가 되어 말소 청구가 받아들여지지 않습니다.

시효가 인정되지 않는 경우에 대비해, 위조로 등기를 넘긴 매도인에게 대금 반환과 손해배상을 구하는 길도 함께 검토해야 합니다.

정리

무효인 등기에서 출발한 등기는 원칙적으로 지켜지지 않습니다. 다만 내 이름으로 등기된 부동산을 10년 동안 소유의 의사로, 평온하고 공연하게, 선의이며 과실 없이 점유했다면 민법은 그 사람을 소유자로 인정합니다.

선의는 추정되지만 무과실은 직접 증명해야 하고, 상대가 기간 도중에 소송을 걸면 시간은 다시 시작됩니다. 결국 언제 등기하고 언제 들어갔는지, 살 때 무엇을 확인했는지가 결론을 정합니다.

말소 소장을 받았다면 답변서 기한 안에 매매 당시 자료와 거주 기록을 모아 변호사와 함께 기간 계산부터 해 보시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제168조, 제174조, 제197조, 제199조, 제245조, 제247조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

집을 산 뒤 5년 살다가 세를 주고 다른 곳으로 이사했습니다. 그 기간도 점유로 세나요?

세입자를 통해 집을 지배하는 것도 점유에 해당할 수 있습니다. 임대차계약서와 차임 수령 내역으로 그 기간에도 소유자로서 집을 관리했다는 점을 보여 주시면 됩니다.

등기부취득시효가 인정되면 따로 등기를 다시 해야 하나요?

이미 내 이름으로 등기되어 있으므로 새로 이전등기를 할 필요는 없습니다. 상대의 말소 청구를 막아 내면 기존 등기가 그대로 유지됩니다.

집값을 시세보다 싸게 샀는데 과실이 있다고 보나요?

값이 낮았다는 사정 하나로 곧바로 결론이 나지는 않습니다. 가격이 낮았던 이유, 중개인의 설명, 등기부 확인 여부를 함께 보므로 당시 사정을 설명할 자료를 모으는 것이 중요합니다.

위조한 매도인에게 받은 돈을 돌려받을 수 있나요?

시효 취득 여부와 별개로 매도인에게 대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 상대의 재산 상태에 따라 실제 회수는 어려울 수 있으니 재산 조회와 보전 조치를 함께 검토하십시오.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-05

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