아버지가 해운대 상가 건물을 신탁회사에 맡기면서 세 남매를 수익자로 정해 두었습니다. 몇 해 뒤 막내가 수탁자의 관리가 엉망이라며 법원에 해임을 구했고, 그사이 아버지는 신탁 종료 사유를 고쳐 쓰기로 신탁회사와 합의했습니다. 큰딸이 등기사항증명서를 떼어 보니 신탁원부는 몇 년 전 그대로입니다. 누가 등기소에 가서 고쳐야 하는지 아무도 모릅니다. 부동산등기법은 신탁원부가 바뀌는 사유를 나누고, 사유마다 등기를 움직이는 주체를 따로 정해 두었습니다.
신탁원부가 무엇이길래 고쳐야 하나
등기기록의 일부이기 때문입니다.
부동산등기법 제81조 제1항은 등기관이 신탁등기를 할 때 위탁자·수탁자·수익자의 성명과 주소, 수익자를 지정하거나 바꿀 권한과 방법, 신탁관리인, 신탁의 목적, 관리·처분 방법, 신탁종료의 사유 같은 사항을 적은 신탁원부를 만들도록 합니다. 같은 조 제3항은 이 신탁원부를 등기기록의 일부로 본다고 정합니다.
그래서 원부가 실제와 다르면 등기부가 틀린 것과 같습니다. 그 건물을 사려는 사람, 담보로 잡으려는 은행, 세를 들려는 상인이 모두 원부를 보고 판단합니다. 원부에 옛 수탁자나 옛 종료 사유가 남아 있으면 거래 상대가 엉뚱한 사람과 계약하거나 처분 권한을 잘못 읽게 됩니다.
원부 내용은 제19조에 따라 누구든지 수수료를 내고 열람할 수 있습니다.
법원 재판으로 바뀐 경우는 누가 움직이나
법원이 직접 등기소에 촉탁합니다.
제85조 제1항은 법원이 수탁자 해임의 재판, 신탁관리인의 선임 또는 해임의 재판, 신탁 변경의 재판을 한 경우 지체 없이 신탁원부 기록의 변경등기를 촉탁하도록 정합니다. 막내가 낸 해임 신청이 받아들여지면 당사자가 따로 등기를 신청할 필요가 없습니다.
제85조 제3항은 한 걸음 더 나갑니다. 수탁자 해임에 관한 원부 변경등기를 촉탁으로 했을 때 등기관이 직권으로 등기기록에 수탁자 해임의 뜻을 부기하도록 합니다. 원부를 따로 펼쳐 보지 않아도 등기기록 본문에서 해임 사실이 보이게 하려는 장치입니다.
재판이 끝났는데 원부가 그대로라면 법원 사건 번호를 들고 해당 재판부나 등기소에 촉탁 여부를 확인해 보면 됩니다.
법무부장관이 나서는 경우도 있다
같은 조 제2항입니다.
법무부장관이 수탁자를 직권으로 해임한 경우, 신탁관리인을 직권으로 선임하거나 해임한 경우, 신탁내용의 변경을 명한 경우에도 지체 없이 변경등기를 촉탁해야 합니다. 이때도 수탁자를 해임하는 촉탁이라면 등기관이 해임의 뜻을 직권으로 부기합니다.
공적 감독이 개입한 변경은 그 감독 기관이 등기까지 책임진다는 구조로 이해하면 쉽습니다. 당사자에게 맡겨 두면 늦어지거나 빠질 수 있는 변경을 관청이 직접 등기부에 올리는 것입니다.
촉탁과 신청
신청은 당사자가 등기소에 등기를 해 달라고 요구하는 것이고, 촉탁은 법원이나 관공서가 같은 요구를 하는 것입니다. 촉탁으로 처리되는 변경이라면 당사자가 서류를 꾸려 등기소에 갈 일이 없습니다. 반대로 신청으로 처리되는 변경은 누군가 신청하지 않으면 영영 원부에 반영되지 않습니다.
등기관이 알아서 고치는 경우는 무엇인가
다른 등기를 하면서 함께 정리되는 사항들입니다.
제85조의2는 신탁재산에 속하는 부동산의 권리에 관하여 등기관이 세 가지 등기를 할 때 직권으로 신탁원부 기록의 변경등기를 하도록 합니다. 수탁자가 바뀌어 하는 이전등기, 여러 수탁자 가운데 한 사람의 임무가 끝나 하는 변경등기, 수탁자의 이름이나 주소에 관한 변경·경정등기입니다.
신탁회사가 상호를 바꾸거나 본점을 옮겨 명의인 표시 변경등기를 하면 원부의 수탁자 표시도 등기관이 같이 고칩니다. 원부만 따로 신청할 필요는 없습니다.
| 무엇이 바뀌었나 | 누가 등기를 움직이나 | 근거 |
|---|---|---|
| 법원의 수탁자 해임, 신탁관리인 선임·해임, 신탁 변경 재판 | 법원이 촉탁 | 제85조 제1항 |
| 법무부장관의 직권 해임·선임, 신탁내용 변경 명령 | 법무부장관이 촉탁 | 제85조 제2항 |
| 수탁자 교체 이전등기, 수탁자 1인 임무 종료, 수탁자 성명·주소 변경 | 등기관이 직권으로 | 제85조의2 |
| 그 밖의 원부 기재 사항 (수익자, 종료 사유, 신탁 조항 등) | 수탁자가 지체 없이 신청 | 제86조 |
합의로 바꾼 조건은 누가 신청하나
수탁자입니다.
제86조는 앞의 두 조문에 해당하는 경우를 제외하고 제81조 제1항 각 호의 사항이 변경되었을 때 수탁자가 지체 없이 변경등기를 신청하도록 정합니다. 아버지와 신탁회사가 합의로 종료 사유를 고친 경우, 수익자를 한 사람 더 넣은 경우, 관리 방법을 바꾼 경우가 모두 여기에 들어갑니다.
위탁자나 수익자가 아니라 수탁자에게 의무를 지운 것이 핵심입니다. 등기부상 권리자가 수탁자이고 원부를 관리하는 쪽도 수탁자이기 때문입니다. 신탁재산관리인이 선임된 신탁이라면 제87조의3에 따라 이 조문의 수탁자는 신탁재산관리인으로 읽습니다.
문제는 수탁자가 미루는 경우입니다. 조문은 기한을 날짜로 적지 않고 지체 없이라고만 했습니다. 그래서 변경 합의를 할 때 등기 신청 시한과 비용 부담을 계약서에 함께 적어 두는 것이 실무적으로 가장 확실한 대비입니다.
원부가 실제와 다를 때 무엇부터 하나
- 등기사항증명서와 함께 신탁원부를 발급받아 현재 기록을 확인합니다.
- 바뀐 사항이 재판, 관청 처분, 합의 가운데 무엇에서 나왔는지 분류합니다.
- 재판이나 처분이라면 촉탁이 되었는지 법원이나 관청에 확인합니다.
- 합의라면 수탁자에게 변경등기 신청을 서면으로 요구하고 회신 기한을 정합니다.
- 회신이 없으면 신탁계약상 의무 위반을 근거로 한 조치를 검토합니다.
상가를 팔거나 담보로 넣을 계획이 있다면 그 전에 원부부터 정리해야 합니다.
정리
신탁원부는 등기기록의 일부이고, 바뀐 사유에 따라 등기를 움직이는 사람이 다릅니다. 법원 재판은 법원이, 법무부장관의 처분은 법무부장관이 촉탁하고, 수탁자 교체나 표시 변경은 등기관이 직권으로 고칩니다.
나머지 합의 변경은 수탁자의 신청이 있어야 원부에 반영됩니다.
가족 신탁처럼 이해관계가 얽힌 사건에서는 원부 한 줄이 처분 권한을 좌우합니다. 신탁계약서와 원부 사본, 변경 합의서를 함께 놓고 변호사와 함께 어느 경로로 정리할지 확인해 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제19조, 제81조, 제85조, 제85조의2, 제86조, 제87조의3
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
수익자인 제가 직접 원부 변경등기를 신청할 수 있나요?
제86조는 변경등기 신청 의무를 수탁자에게 지웠습니다. 수익자는 수탁자에게 신청을 요구하고, 응하지 않으면 신탁계약과 신탁법상 수탁자의 의무를 근거로 다투는 순서가 일반적입니다.
수탁자 해임 재판이 확정됐는데 등기부가 그대로입니다.
법원은 지체 없이 변경등기를 촉탁해야 합니다. 사건 번호와 확정 일자를 가지고 재판부에 촉탁 여부를 확인하고, 등기소 접수 여부도 함께 조회해 보십시오.
신탁회사 이름이 바뀌었는데 원부도 따로 고쳐야 하나요?
수탁자 명칭이나 주소에 관한 변경등기를 하면 등기관이 직권으로 원부도 고칩니다. 원부만 별도로 신청할 필요는 없습니다.
원부를 고치지 않은 상태에서 건물을 팔면 어떻게 되나요?
매수인과 금융기관은 원부를 보고 처분 권한을 판단합니다. 원부와 실제가 다르면 거래가 멈추거나 나중에 효력을 다투는 일이 생길 수 있으니 매각 전에 정리하는 편이 안전합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-11
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