질물·저당물로 못 받은 빚, 다른 재산에서 받기

거래처 사장에게 2억 원을 빌려주면서 그의 기장군 공장 건물에 근저당을 잡아 두었습니다. 사업이 기울어 결국 경매까지 갔는데, 낙찰가가 생각보다 낮아 배당표에 찍힌 금액은 1억 3천만 원이었습니다. 나머지 7천만 원은 어디서 받아야 할까요. 그 사장 명의로 아파트 한 채와 예금이 남아 있다는 이야기가 들려 옵니다. 담보를 잡았던 사람도 이런 재산에 손을 뻗을 수 있습니다. 다만 민법은 그 순서와 범위에 선을 그어 두었습니다.

담보로 다 못 받은 나머지 빚은 사라지나

사라지지 않습니다.

저당권은 돈을 먼저 받을 자리를 정해 주는 장치일 뿐, 빌려준 돈의 크기를 줄이지 않습니다. 경매 대금이 모자라 일부만 받았다면 남은 금액은 여전히 채무자가 갚아야 할 빚입니다.

민법 제340조 제1항은 질권자가 질물로 변제받지 못한 부분의 채권에 한하여 채무자의 다른 재산에서 받을 수 있다고 정합니다. 제370조가 이 규정을 저당권에 그대로 끌어옵니다. 그래서 물건을 맡기고 돈을 빌린 경우든, 부동산에 근저당을 잡은 경우든 모자란 부분은 일반재산에서 받을 길이 열려 있습니다.

문제는 그 길 위에서 저당권자가 어떤 자리에 서느냐입니다. 다른 재산에 대해서는 우선권이 없습니다. 보통의 채권자와 나란히 서게 됩니다.

왜 ‘못 받은 부분에 한하여’라는 단서가 붙었나

다른 채권자들을 지키기 위해서입니다.

담보를 가진 사람이 담보물은 그대로 둔 채 채무자의 예금이나 다른 집부터 압류해 가져간다고 생각해 보십시오. 담보가 없는 채권자들은 나눌 재산이 줄어듭니다. 담보권자는 나중에 담보물로 다시 받으면 되니 손해가 없습니다. 한쪽만 두 번 기회를 갖는 셈입니다.

제340조는 이것을 막으려고 순서를 정했습니다. 먼저 담보물로 받고, 그래도 남는 금액만 들고 일반재산 쪽으로 오라는 것입니다. 담보권자에게 담보물이 첫 번째 창구라는 뜻입니다.

그렇다고 담보물 경매가 끝날 때까지 손을 놓고 있어야 하는 것은 아닙니다. 같은 조 제2항이 다른 경우를 따로 두었습니다.

다른 재산이 먼저 팔리는 경우는 어떻게 되나

제340조 제2항은 질물보다 먼저 다른 재산에 관한 배당을 실시하는 경우에는 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 채무자의 아파트가 다른 채권자의 신청으로 먼저 경매에 부쳐졌다면, 저당권자도 그 배당에 참가할 수 있다는 뜻입니다. 이때는 아직 담보물로 얼마를 받을지 모르는 상태이므로 채권 전액을 기준으로 들어갑니다.

대신 균형 장치가 하나 붙어 있습니다. 같은 항 단서에 따라 다른 채권자는 저당권자에게 돌아갈 배당금액을 공탁해 달라고 청구할 수 있습니다.

공탁된 돈은 담보물 처분 결과가 나온 뒤에 정리됩니다. 담보물로 전액을 받았다면 그 돈을 저당권자가 가져갈 이유가 없어지고, 모자랐다면 그 부족분 범위에서 저당권자의 몫이 됩니다. 다른 채권자로서는 공탁 청구를 놓치지 않는 것이 자기 몫을 지키는 방법입니다.

상황	저당권자의 자리	다른 채권자가 할 일
담보물 경매가 먼저 끝남	모자란 금액만 일반재산에서 청구	배당표로 잔액이 맞는지 확인
다른 재산 배당이 먼저 열림	채권 전액으로 배당에 참가	그 배당금의 공탁을 청구
담보물로 전액 회수	일반재산에 더 청구할 것 없음	공탁금은 남은 채권자 몫으로 정리
담보물이 제삼자 소유	부족분은 채무자 재산에서만 청구	담보 제공자의 구상 여부 확인

담보를 남이 내준 경우에는 누구 재산을 보나

조문은 ‘채무자의’ 다른 재산이라고 적었습니다.

아버지가 아들 사업 자금을 위해 자기 집을 담보로 내준 경우를 떠올려 보십시오. 집이 경매로 팔리고 빚이 남았다면, 저당권자가 더 받으러 갈 곳은 돈을 빌린 아들의 재산입니다. 담보만 내준 아버지는 그 집을 넘어서는 책임을 지지 않습니다. 별도로 보증을 섰다면 이야기가 달라지므로 보증 계약서가 따로 있는지 먼저 봐야 합니다.

집을 잃은 아버지 쪽에는 반대 방향의 권리가 생깁니다. 제341조는 타인의 채무를 담보하려고 질물을 내준 사람이 그 채무를 대신 갚거나 담보 실행으로 소유권을 잃은 때 채무자에게 구상권을 갖는다고 정하고, 제370조가 이를 저당권에도 적용합니다. 아버지도 아들의 채권자 줄에 서게 되는 것입니다.

지연이자처럼 담보 밖으로 밀려난 돈은

여기서 하나 더 챙길 것이 있습니다.

제360조는 저당권이 원본과 이자, 위약금, 손해배상, 실행비용을 담보한다고 하면서 지연배상만큼은 원본 이행기일이 지난 뒤 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다고 정합니다. 연체가 3년째라면 2년 치 지연손해금은 저당물 배당에서 우선권을 얻지 못합니다.

그렇다고 그 돈이 없어지는 것은 아닙니다. 1년 제한은 저당권이라는 우선 창구의 크기를 정한 것이지 채권 자체를 깎은 것이 아니기 때문입니다. 남은 지연손해금은 원금 부족분과 함께 일반채권으로 채무자의 다른 재산에 청구할 수 있습니다. 배당표를 받으면 원금과 이자, 지연손해금이 각각 얼마씩 반영되었는지부터 나눠 보십시오.

일반재산을 압류하려면 무엇이 필요한가

담보권 실행 경매와 출발점이 다릅니다.

저당물을 경매에 부칠 때는 민사집행법 제264조에 따라 담보권이 있다는 서류만 내면 됩니다. 반면 채무자의 다른 아파트나 예금을 압류하려면 집행권원이 있어야 합니다. 확정판결이 대표적이고, 같은 법 제56조는 확정된 지급명령이나 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 공정증서 등도 집행권원으로 인정합니다.

1. 배당표와 배당기일 조서를 받아 원금·이자·지연손해금별로 남은 금액을 계산합니다.
2. 대여 당시 공정증서를 받아 두었다면 그것으로 바로 집행할 수 있는지 확인합니다.
3. 집행권원이 없다면 지급명령이나 대여금 청구 소송으로 남은 금액을 확정받습니다.
4. 채무자 재산을 모르면 재산명시 신청을 하고, 목록이 부족하면 재산조회로 넘어갑니다.
5. 찾아낸 부동산이나 예금채권에 압류를 신청합니다.

주의
담보물 경매가 진행되는 동안 채무자가 다른 재산을 정리해 버리는 일이 흔합니다. 잔액이 날 것이 확실해 보이면 배당을 기다리지 말고 가압류로 다른 재산을 먼저 묶어 둘지 검토하십시오.

정리

담보로 다 받지 못한 빚은 그대로 남습니다. 민법은 그 나머지를 채무자의 다른 재산에서 받을 권리를 인정하면서, 담보물을 먼저 쓰라는 순서를 붙였습니다.

다른 재산의 배당이 먼저 열리면 전액으로 들어갈 수 있습니다. 대신 다른 채권자가 공탁을 청구하면 그 돈은 담보물 결과를 본 뒤에 정리됩니다. 1년분을 넘는 지연손해금도 같은 경로로 청구합니다.

남은 금액과 앞으로의 순서는 배당표 한 장에 다 들어 있으니, 그 표를 들고 집행권원을 갖출 방법부터 변호사와 정리해 보시는 편이 빠릅니다.

참조 조문

민법 제340조, 제341조, 제360조, 제370조 · 민사집행법 제56조, 제264조

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자주 묻는 질문

경매가 끝났는데 남은 빚을 받으려면 다시 소송해야 하나요?

저당권만으로는 다른 재산을 압류할 수 없으므로 판결, 확정된 지급명령, 집행 승낙 문구가 있는 공정증서 같은 집행권원이 필요합니다. 대여 당시 공정증서를 받아 두었다면 그것으로 바로 집행할 수 있는지부터 확인하십시오.

채무자의 다른 집이 먼저 경매에 나왔습니다. 저도 참가할 수 있나요?

담보물보다 다른 재산의 배당이 먼저 실시되면 채권 전액으로 참가할 수 있습니다. 다만 다른 채권자가 그 배당금의 공탁을 청구하면 돈은 공탁되고, 담보물 처분 결과에 따라 정리됩니다.

부모님이 제 빚에 집을 담보로 내주셨다가 경매로 잃으셨습니다.

채권자가 남은 빚을 받으러 갈 곳은 돈을 빌린 본인의 재산입니다. 부모님은 따로 보증을 서지 않았다면 그 이상 책임지지 않고, 오히려 본인에게 구상권을 가지게 됩니다.

배당표에 지연이자가 일부만 들어갔습니다. 나머지는 포기해야 하나요?

저당권으로 우선 받을 수 있는 지연배상은 이행기 이후 1년분까지입니다. 그 범위를 넘는 금액도 채권으로 남으므로 원금 부족분과 함께 채무자의 다른 재산에 청구할 수 있습니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-12

대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

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