Q. 질문 내용
할아버지가 1970년대에 고향 마을에 논을 가지고 계셨다는 이야기를 아버지에게 들었습니다. 지금 그 근처 땅 등기부를 떼어 보면 전부 다른 사람 이름만 나옵니다. 오래전 등기 기록도 남아 있는지, 손자인 제가 그 폐쇄된 기록을 볼 수 있는지 궁금합니다.
본인 사안은 오래전에 닫힌 등기 기록이 지금도 남아 있는지, 누가 어떻게 볼 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 폐쇄된 등기기록도 영구히 보존되고 현재 등기부와 같은 방식으로 누구나 열람과 증명서 발급을 청구할 수 있으므로, 할아버지 명의였던 시절의 기록도 찾아볼 수 있습니다.
■ 등기 기록은 버려지지 않습니다
부동산등기법 제14조 제2항은 등기부를 영구히 보존하도록 정합니다. 그런데 등기부는 한 번 만들어진 모습 그대로 남지 않습니다. 종이 장부를 전산으로 옮기거나, 땅이 합쳐지거나, 같은 땅에 등기가 두 번 만들어진 것이 발견되는 등 여러 이유로 새 기록이 만들어집니다. 제20조 제1항은 등기관이 등기된 사항을 새 등기기록에 옮겨 적으면 종전 기록을 폐쇄하도록 하고, 같은 조 제2항은 폐쇄한 기록도 영구히 보존하도록 했습니다. 지금 떼어 보는 등기사항증명서에 할아버지 이름이 없더라도, 그 이전 기록이 사라진 것은 아니라는 뜻입니다.
■ 손자도 열람할 수 있습니다
제20조 제3항은 폐쇄한 등기기록에 관하여 제19조를 준용합니다. 그래서 현재 등기부와 마찬가지로 누구든지 수수료를 내고 열람이나 증명서 발급을 청구할 수 있고, 관할 등기소가 아닌 곳에서도 청구할 수 있습니다. 상속인이라는 것을 증명할 필요도 없습니다. 다만 기록이 만들어진 시기와 형태에 따라 인터넷등기소에서 바로 나오지 않는 것도 있어, 그럴 때는 가까운 등기소 창구에 지번을 적어 문의하시는 편이 빠릅니다. 수수료는 대법원규칙으로 정해진 금액을 냅니다.
■ 먼저 옛 지번을 알아내야 합니다
등기 기록은 지번으로 찾습니다. 문제는 수십 년 사이에 땅이 나뉘거나 합쳐지고 행정구역 이름이 바뀌어 할아버지 시절 지번이 지금과 다를 수 있다는 점입니다. 순서를 권하면 이렇습니다. ① 시·군·구청 민원실에서 옛 토지대장이나 폐쇄된 지적 기록을 떼어 지번의 변천을 확인합니다. ② 지번이 확인되지 않으면 지방자치단체의 조상 땅 찾기 서비스에 할아버지의 사망 사실이 나타나는 제적등본과 신청인의 가족관계 서류를 내고 조회합니다. ③ 확인된 옛 지번으로 폐쇄된 등기기록을 신청합니다. ④ 거기서 소유권이 언제 누구에게 넘어갔는지를 따라갑니다.
■ 넘어간 경위까지 보려면 부속서류가 필요합니다
등기부에는 이전 원인과 날짜만 적힙니다. 실제로 매매계약서가 있었는지, 누가 위임장을 냈는지는 등기 신청 때 함께 낸 부속서류를 봐야 압니다. 제19조 제1항 단서는 부속서류에 대해서는 이해관계 있는 부분만 열람할 수 있게 했고, 제14조 제4항은 부속서류를 원칙적으로 등기소 밖으로 옮기지 못하게 합니다. 상속인으로서 할아버지 명의가 넘어간 부분의 서류를 보려면 가족관계 서류로 이해관계를 소명하고 해당 등기소에서 열람을 신청하게 됩니다. 다만 보존 기간이 지나 서류 자체가 남아 있지 않을 수도 있습니다.
■ 기록을 찾은 다음에 할 일
찾아낸 기록이 지금 상황과 어떻게 이어지는지에 따라 길이 갈립니다. ① 할아버지 명의가 그대로 남아 있다면 상속등기를 준비합니다. ② 같은 땅에 등기가 두 개 있다가 한쪽이 폐쇄된 것이라면, 제21조 제2항에 따라 폐쇄된 쪽 명의인이나 이해관계인이 소유를 증명해 그 기록의 부활을 신청할 수 있습니다. ③ 다른 사람 앞으로 넘어간 경위가 납득되지 않는다면 부속서류와 당시 가족의 기억을 맞춰 본 뒤 소송으로 다툴 실익이 있는지 따집니다. 수십 년 전 일이라 증거가 적고 시간이 결론을 좌우하기 쉬우니, 기록을 모은 단계에서 변호사와 함께 가능성부터 검토해 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제14조, 제19조, 제20조, 제21조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-16
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