Q. 질문 내용
2년 계약이 지난달 끝났고 석 달 전에 나가겠다고 문자로 알렸습니다. 그런데 집주인은 새 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다며 그때까지 기다리라고 하고, 그 사이 월세도 계속 넣으라고 합니다. 이사 갈 집 계약도 해 둔 상태인데 정말 월세를 계속 내야 하나요?
본인 사안은 만기 뒤 보증금을 받지 못한 기간의 법률관계를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 그 집에 계속 살고 있는 동안은 임대차가 이어지는 것으로 보므로 월세를 내는 것이 원칙이고, 새 세입자를 기다릴 의무는 없습니다. 월세 부담을 끊고 싶다면 임차권등기를 마친 뒤 집을 비우는 순서를 밟으셔야 합니다.
■ 계약이 정말 끝났는지부터 보셔야 합니다
주택임대차보호법 제6조 제1항은 집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 세입자가 만기 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 만기 석 달 전에 나가겠다는 문자를 보냈다면 계약은 만기에 끝난 것입니다. 반대로 아무 말 없이 만기를 넘겼다면 계약이 자동으로 이어진 것이어서, 이때는 제6조의2에 따라 해지를 통지하고 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나야 끝납니다. 이 차이에 따라 월세를 언제까지 내야 하는지가 완전히 달라집니다.
■ 끝났다면 보증금을 받을 때까지 관계가 이어집니다
제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 세입자가 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 세입자가 계속 머무는 것은 정당한 점유이고 집주인이 짐을 빼라고 강요할 수 없다는 뜻입니다. 그 대신 관계가 이어지는 만큼 그 집에 살면서 쓰는 동안의 월세 상당액은 내야 한다고 보는 것이 자연스럽습니다. 새 세입자가 들어와야 돌려준다는 말은 집주인의 자금 사정일 뿐, 보증금 반환의 조건이 아닙니다.
■ 월세를 내지 않고 버티면 생기는 일
보증금이 남아 있으니 괜찮다고 생각해 월세를 끊는 분이 많습니다. 결국 보증금에서 정산될 가능성이 크지만, 나중에 집주인이 연체를 이유로 지연손해금이나 관리비까지 한꺼번에 공제하겠다고 나오면 다툼이 커집니다. 내되 영수 기록을 남기거나, 보증금에서 공제하는 방식으로 정산하자는 합의를 문자로 받아 두는 편이 깔끔합니다. 집을 실제로 비우고 열쇠를 넘기겠다고 제안한 뒤의 기간이라면 월세 상당액을 공제하는 것에 반박할 여지가 생깁니다.
■ 기다리지 않고 움직이는 방법
① 계약 종료와 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. ② 이사를 가야 한다면 제3조의3의 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 짐을 뺍니다. 그래야 대항력과 우선변제권이 남습니다. ③ 협의가 어려우면 제14조의 주택임대차분쟁조정위원회에 보증금 반환 분쟁으로 조정을 신청할 수 있습니다. ④ 소송을 낸다면 제13조가 보증금반환청구소송에 소액사건심판법 일부 규정을 준용하므로 일반 사건보다 빠른 진행을 기대할 수 있습니다. 집주인이 기다리라는 말만 반복한다면 계약서와 통지 문자를 모아 변호사와 함께 회수 순서부터 정해 보시기 바랍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조의3, 제4조, 제6조, 제6조의2, 제13조, 제14조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-17
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