Q. 질문 내용
4년 전에 2년 계약으로 들어왔고, 만기 때 집주인과 아무 이야기 없이 그대로 2년을 더 살았습니다. 이번 만기를 앞두고 갱신을 요구하려 했더니 집주인이 이미 한 번 연장했으니 요구권은 끝났다고 합니다. 정말 요구권을 쓴 것으로 봐야 하나요?
본인 사안은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권이 서로 다른 제도인지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 집주인이 아무 말 없이 넘어가 계약이 자동으로 이어진 것은 요구권을 쓴 것이 아니므로, 요구권은 그대로 남아 있습니다. 다만 행사할 수 있는 기간과 집주인의 거절 사유는 따로 확인하셔야 합니다.
■ 자동 연장과 요구권 행사는 근거가 다릅니다
주택임대차보호법 제6조 제1항은 집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이것이 흔히 말하는 묵시적 갱신이고, 같은 조 제2항에 따라 기간은 2년으로 봅니다. 반면 제6조의3은 세입자가 직접 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하는 별개의 권리입니다. 제6조의3 제2항이 1회로 제한한 것은 이 요구권의 행사이므로, 아무도 아무 말을 하지 않아 이어진 2년은 그 1회에 들어가지 않는다고 보는 것이 조문 구조에 맞습니다.
■ 언제 요구해야 하나요
요구권은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 지금 계약의 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 행사해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 기간의 만기가 기준이므로 달력에서 정확한 날짜를 계산해 두십시오. 2개월 전을 하루라도 넘기면 요구권을 쓸 수 없고, 그때는 다시 묵시적 갱신이 되는지 아니면 집주인이 거절 통지를 했는지에 따라 결론이 달라집니다. 요구는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하셔야 나중에 행사 사실을 증명할 수 있습니다.
■ 집주인이 거절할 수 있는 경우
제6조의3 제1항 단서가 거절 사유를 정합니다. 대표적으로 ① 월세를 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, ② 집주인 동의 없이 전대한 경우, ③ 집을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ④ 집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우입니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 원래 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면, 같은 조 제5항과 제6항에 따라 집주인이 손해를 배상해야 합니다.
■ 요구권으로 갱신되면 달라지는 점
갱신되는 기간은 2년으로 보고 조건은 종전과 같지만, 차임과 보증금은 제7조 범위에서 조정될 수 있습니다. 증액은 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 시·도 조례로 그보다 낮은 상한을 둘 수 있습니다. 세입자는 갱신된 뒤에도 언제든 해지를 통지할 수 있고, 제6조의3 제4항이 준용하는 제6조의2에 따라 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 이번에 요구권을 쓰면 그다음 만기에는 더 이상 남아 있지 않다는 점도 기억해 두십시오.
■ 지금 해 두실 일
① 현재 계약의 만기일과 요구 가능 기간을 계산합니다. ② 처음 계약서와 묵시적 갱신이 된 시점을 보여 주는 문자 기록을 모읍니다. ③ 기간 안에 갱신을 요구한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. ④ 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 거절 문자를 보관하고, 이사 뒤 그 집에 누가 사는지 확인해 둡니다. 집주인이 이미 요구권을 한 번 썼다고 주장한다면 계약서와 연락 기록을 정리해 변호사와 함께 갱신 이력부터 따져 보시기 바랍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-17
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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