Q. 질문 내용
건물주가 아들에게 급한 일이 생겼다며 300만 원을 빌려 갔는데, 정작 아들은 모르는 눈치여서 돌려받을 수 있을지 걱정입니다. 이체할 때 자금대여라고 적었고 메신저와 통화 녹음도 있습니다. 못 받게 되면 이 돈을 월세 선납으로 처리하자고 합의할 수 있는지, 그리고 보증금 1,500만 원이 묶여 있는데 건물이 경매로 넘어가면 어떻게 되는지 궁금합니다.
본인 사안은 임대인에게 빌려준 돈을 월세에서 덜어내는 정산이 유효하려면 무엇이 필요한지와, 경매 때 보증금이 몇 순위로 돌아오는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 월세 충당은 합의서를 쓰면 깔끔하게 가능하고, 보증금은 전입과 확정일자를 갖췄다면 상당 부분 지킬 수 있지만 등기부를 먼저 봐야 정확히 말할 수 있습니다.
■ 월세에서 빼는 합의는 이렇게 쓰십시오
합의서에 ① 빌려준 날짜와 금액 300만 원 ② 몇 월분 월세부터 매달 얼마씩 충당하는지 ③ 충당이 끝나면 대여금이 전부 소멸한다는 문구 ④ 그 기간 월세는 연체가 아니라는 확인을 넣고 양쪽이 서명합니다. 메신저로 합의했다면 같은 내용을 문장으로 정리해 상대가 동의한다고 답하게 해 두면 증거가 됩니다. 건물이 팔리거나 경매로 주인이 바뀌면 새 주인에게는 이 합의를 주장하기 어려우니 충당 기간을 짧게 잡는 편이 낫습니다.
■ 합의 없이 월세를 끊어도 되나
상계는 양쪽 채권이 모두 갚을 때가 된 경우 한쪽의 통지만으로도 할 수 있습니다(민법 제492조, 제493조). 다만 갚을 날짜를 정하지 않고 빌려주었다면 먼저 상당한 기간을 정해 돌려 달라고 요구해야 갚을 때가 됩니다(제603조). 이 순서 없이 월세만 멈추면 차임 연체로 몰려 계약 해지 사유가 될 수 있으니, 내용증명으로 반환을 먼저 요구하고 그 뒤에 상계 통지를 보내는 순서를 지키십시오.
■ 아들이 모른다고 바로 사기가 되나
빌린 이유가 거짓이었다는 것만으로 사기죄가 되지는 않고, 빌릴 때부터 갚을 생각이나 능력이 없었는지가 핵심입니다. 지금 단계에서는 형사 고소보다 대여 사실을 굳혀 두는 편이 실익이 큽니다. 이체 메모, 빌려 달라고 한 메시지, 통화 녹음을 한곳에 모아 두면 지급명령이나 소액사건으로 청구할 때 충분한 자료가 됩니다.
■ 경매가 나면 보증금 순위는 어떻게 정해지나
주택이라면 전입신고와 실제 입주를 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 받았으면 그 순서대로 우선변제권을 가집니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2). 보증금이 소액임차인 기준 이하라면 경매개시결정 등기 전에 전입과 입주를 마친 경우 일정 금액을 선순위 근저당보다 먼저 받는 최우선변제도 가능합니다(제8조). 기준 금액은 지역과 선순위 담보 설정 시점에 따라 다르므로 대법원 인터넷등기소에서 등기부를 떼어 근저당 설정일과 금액부터 확인하십시오. 상가라면 상가건물 임대차보호법 기준이 따로 적용됩니다.
■ 경매 통지를 받았다면 꼭 할 일
법원이 정한 배당요구 종기까지 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 자료를 붙여 배당요구를 해야 돈을 받을 수 있습니다. 이 기한을 놓치면 순위가 앞서도 배당에서 빠질 수 있습니다. 빌려준 300만 원은 보증금과 별개의 채권이므로 보증금에 합쳐 적지 말고 따로 청구해야 합니다.
참조 조문
민법 제492조, 제493조, 제603조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제8조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-01
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