강서구 공터 1,000제곱미터의 주인이 기간을 정하지 않고 운송업체에 차고지로 세를 주었습니다. 운송업체는 땅 주인의 동의를 받아 안쪽 구역을 캠핑카 보관업자에게 다시 빌려주었습니다. 몇 해 뒤 땅 주인은 그 자리에 창고를 짓기로 하고 운송업체에 해지를 통고했습니다. 반년이 지나 이제 비워 달라고 하자, 캠핑카 보관업자는 처음 듣는 이야기라며 버팁니다. 땅 주인은 원 임차인과 계약이 끝났으니 당연히 나가야 한다고 생각했습니다. 민법 제638조는 이 장면에 대해 조금 다른 답을 내놓습니다.
어떤 해지일 때 전차인에게 알려야 하나
조문이 겨냥하는 것은 해지의 통고로 끝난 임대차입니다.
해지 통고는 일방이 끝내겠다고 알리고 일정 기간이 지나면 계약이 끝나는 방식입니다. 기간을 정하지 않은 임대차, 기간을 정했더라도 중도에 해지할 권리를 계약서에 남겨 둔 임대차, 임차인이 파산한 경우가 여기에 해당합니다. 기간 약정 없이 공터를 빌려준 사례의 땅 주인이 바로 이 경우입니다.
그리고 전대가 적법해야 합니다. 임대인의 동의를 얻어 이루어진 전대라는 뜻입니다.
| 원 임대차가 끝나는 방식 | 전차인에게 미치는 영향 |
|---|---|
| 기간 약정이 없어 해지 통고 | 전차인에게 통지해야 대항 가능, 통지 뒤 법정 기간 경과 필요 |
| 계약서에 중도 해지권을 두고 그 권리로 해지 통고 | 위와 같음 |
| 임차인 파산으로 해지 통고 | 위와 같음 |
| 임대인과 임차인의 합의 해지 | 동의받은 전차인의 권리는 소멸하지 않음 |
| 임대인 동의 없는 전대 | 이 보호 장치 밖, 무단 전대 자체가 해지 사유 |
차임 연체를 이유로 한 해지처럼 해지 통고가 아닌 방식으로 끝난 경우는 조문 문언이 직접 다루지 않습니다. 이런 사안은 계약 경위를 따로 따져야 합니다.
알리지 않으면 무엇이 달라지나
땅 주인이 원 임차인에게만 해지를 통고하고 전차인에게는 알리지 않았다면, 그 해지로 전차인에게 대항하지 못합니다.
원 임차인과의 관계에서는 계약이 끝났을 수 있습니다. 그러나 안쪽 구역을 쓰는 캠핑카 보관업자에게는 해지를 이유로 나가라고 요구할 근거가 서지 않습니다. 동의를 해 준 땅 주인은 그 구역에 누가 있는지 알고 있었으니, 그 사람에게도 직접 알리라는 것이 법의 태도입니다.
이 통지를 빠뜨리면 시간이 통째로 날아갑니다. 반년을 기다렸는데 전차인과의 관계에서는 기다림이 다시 시작될 수 있습니다.
통지한 뒤 얼마나 기다려야 하나
통지를 받은 전차인에게는 해지 통고 기간 규정이 준용됩니다. 건물이나 토지라면 임대인이 해지를 통고한 경우 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우 1개월입니다.
이 기간은 전차인이 통지를 받은 날부터 셉니다. 원 임차인에게 통고한 날을 기준으로 잡으면 계산이 어긋납니다.
그래서 땅 주인이 공간을 돌려받을 날을 정해 두었다면 거꾸로 계산해야 합니다. 원 임차인에게 통고할 때 전차인에게도 같은 날 통지하는 것이 가장 깔끔합니다. 통지 내용에는 다음을 담습니다.
- 원 임대차를 해지 통고로 종료한다는 사실과 통고한 날짜
- 전차인에게도 이 해지를 주장한다는 뜻
- 공간을 비워 줄 날짜, 원상회복과 보증금 정산을 누구와 할지
통지는 도달한 날짜가 남도록 내용증명으로 보냅니다. 전차인이 법인이라면 등기부상 본점 주소와 실제 영업장 주소 두 곳으로 보내 두면 도달 다툼을 줄일 수 있습니다.
원 임차인과 합의로 끝내면 어떻게 되나
임대인에게는 오히려 더 어렵습니다.
민법은 임대인 동의를 얻어 전대한 경우 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정합니다. 땅 주인과 운송업체가 서로 좋게 끝내기로 하고 보상금을 주고받아도, 캠핑카 보관업자의 권리는 그 합의로 사라지지 않는다는 뜻입니다.
이유는 짐작할 만합니다. 동의까지 해 놓고 원 임차인과 손잡고 계약을 없애 전차인을 내보내는 길을 열어 두면, 동의는 아무 의미가 없어집니다. 합의 해지를 고민하는 임대인이라면 전차인과도 따로 명도 합의를 해 두어야 합니다.
전대가 적법했는지부터 확인해야 하는 이유
이 모든 보호는 동의를 받은 전대에만 붙습니다. 임차인은 임대인 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
문제는 동의가 말로만 오간 경우입니다. 임대인은 동의한 적 없다고, 전차인은 인사까지 나눴다고 말합니다. 동의서, 전대 계약서에 임대인이 서명한 흔적, 임대인이 전차인에게 직접 사용료를 받아 간 기록 같은 것이 판단 자료가 됩니다.
건물을 빌린 경우라면, 그 작은 부분만 남에게 쓰게 한 경우는 동의 없는 전대에 관한 규정과 전대 효과 규정이 적용되지 않습니다. 가게 한쪽 진열대를 빌려준 정도라면 이 논의 밖입니다.
전차인 쪽에서는 무엇을 챙기나
통지를 받았다면 기간 안에 이사와 정산을 준비하면서, 아래 권리를 점검합니다.
전차인이 확인할 것
· 통지를 받은 날짜와 그로부터 계산한 비워 줄 날
· 원 임차인에게 미리 낸 차임이 있는지 (임대인에게는 대항하지 못함)
· 건물 전차인이면 부속물 매수청구, 시설을 둔 토지 전차인이면 임대 청구나 매수 청구 가능 여부
· 상가라면 원 임차인의 갱신요구 기간 안에 대신 갱신을 요구할 수 있는지
적법한 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담합니다. 그래서 원 임차인에게 몇 달 치를 미리 냈다는 사정으로 임대인에게 맞설 수 없습니다. 상가 건물의 전차인이라면 더 챙길 것이 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 동의를 받은 전차인이 원 임차인의 갱신요구 기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있게 했습니다. 원 임차인이 손을 놓고 있을 때 쓸 수 있는 카드입니다.
정리
동의를 받은 전대가 있는 부동산을 해지 통고로 돌려받으려면 전차인에게도 따로 알려야 합니다. 알리지 않으면 해지로 전차인에게 대항하지 못합니다.
통지 뒤에는 전차인이 받은 날부터 법정 기간, 임대인이 통고한 토지나 건물이라면 6개월이 지나야 합니다.
원 임차인과의 합의 해지로는 전차인의 권리를 없앨 수 없습니다. 반대로 동의 없는 전대라면 이런 보호가 없으니, 전차인은 동의를 받았다는 증거부터 챙겨 두십시오.
참조 조문
민법 제629조, 제630조, 제631조, 제632조, 제635조, 제636조, 제637조, 제638조, 제644조, 제647조 · 상가건물 임대차보호법 제13조
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자주 묻는 질문
원 임차인에게 해지 통고를 한 지 이미 반년이 지났습니다. 지금 전차인에게 알리면 어떻게 되나요?
전차인에 대한 기간은 전차인이 통지를 받은 날부터 새로 셉니다. 지금 보내면 그날부터 다시 기간이 흐른다고 보고 일정을 잡아야 합니다.
전차인에게 문자로 알렸습니다. 이것도 통지가 되나요?
법에 형식이 정해져 있지는 않지만 도달과 내용을 증명하기 어렵습니다. 문자와 별도로 내용증명을 보내 두는 편이 안전합니다.
원 임차인과 계약 기간이 만료되어 끝났습니다. 이때도 전차인에게 통지해야 하나요?
제638조는 해지 통고로 끝난 경우를 대상으로 합니다. 기간 만료로 끝난 경우의 처리는 계약 내용과 사정을 따로 보아야 하니, 분쟁을 줄이려면 전차인에게도 종료 사실을 알려 두는 것이 좋습니다.
전차인인데 원 임차인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 땅 주인에게 달라고 할 수 있나요?
전차인의 보증금 계약 상대방은 원 임차인입니다. 임대인에게 직접 청구할 수 있는지는 계약 구조에 따라 달라지므로 전대 계약서부터 확인해야 합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-08
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