증축한 뒤 한 달 안에 해야 하는 등기

2층 단독주택 옥상에 방 하나를 올려 3층으로 만들었습니다. 구청에서 사용승인이 나고 건축물대장에는 3층, 연면적이 늘어난 숫자가 적혔는데, 등기부등본을 떼어 보니 표제부는 여전히 2층 그대로입니다. 몇 달 뒤 집을 팔려고 매수인이 등기부와 대장을 나란히 놓고 보다가 숫자가 다르다며 계약을 미루는 일이 여기서 생깁니다. 부동산등기법은 건물의 구조나 면적이 바뀌면 소유자가 한 달 안에 그 변경등기를 신청하도록 정해 두었습니다. 어떤 변동이 대상인지, 순서는 어떻게 되는지, 미루면 어떤 일이 생기는지를 정리했습니다.

어떤 변동이 등기 대상이 되나

건물 등기기록의 표제부에 적히는 사항이 바뀌면 전부 대상입니다. 제40조 제1항은 표제부에 소재와 지번, 건물명칭과 번호, 건물의 종류와 구조, 면적을 기록하도록 정합니다. 부속건물이 있으면 그 종류와 구조, 면적도 함께 적습니다.

증축은 면적이 바뀌는 일입니다.

층을 올리면 구조와 면적이 함께 바뀌고, 창고를 덧붙이면 부속건물 항목이 바뀝니다. 지붕을 슬래브에서 기와로 바꾸는 것처럼 구조 표시가 달라지는 공사도 들어갑니다. 주택을 근린생활시설로 용도를 바꾸면 건물의 종류가 달라지므로 역시 표시변경등기의 대상입니다.

반대로 내부 인테리어나 도배처럼 표제부 기재에 손을 대지 않는 공사는 등기와 무관합니다.

건물의 표시에 관한 등기
누가 소유자인지가 아니라 그 건물이 어떤 건물인지를 적는 등기입니다. 등기기록의 표제부에 기록되며, 소유권이나 저당권을 적는 갑구와 을구와는 구분됩니다. 증축이나 용도변경으로 표제부 기재가 실제와 달라졌을 때 이를 맞추는 것이 건물표시변경등기입니다.

기한은 언제부터 한 달인가

제41조 제1항이 기한을 정합니다. 건물의 분할, 구분, 합병이 있는 경우와 제40조의 등기사항에 변경이 있는 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청해야 합니다.

기산점은 공사가 끝난 날이 아닙니다.

실무에서는 건축물대장에 변경 내용이 올라간 날을 기준으로 봅니다. 등기관은 제29조 제11호에 따라 신청정보의 부동산 표시가 건축물대장과 일치하지 않으면 신청을 각하하므로, 대장이 바뀌기 전에는 등기를 신청해도 받아 주지 않기 때문입니다. 대장 변경이 먼저이고, 그 날부터 한 달을 셉니다.

토지도 같은 구조입니다. 제35조는 토지의 분할이나 합병, 지목이나 면적의 변경이 있으면 역시 1개월 이내에 신청하도록 정하고, 제43조는 건물이 멸실된 경우에도 같은 기간을 둡니다.

변동	근거	신청인과 기한
증축, 구조·용도 변경	제41조 제1항	소유권 등기명의인, 1개월
건물의 분할·구분·합병	제41조 제1항	소유권 등기명의인, 1개월
토지 지목·면적 변경	제35조	소유권 등기명의인, 1개월
건물 멸실	제43조	소유권 등기명의인, 1개월. 지나면 대지 소유자가 대위 신청 가능
기존 건물에 붙여 구분건물 신축	제46조 제3항	신축건물 보존등기와 동시에 표시변경등기

누가 어떻게 신청하나

소유자 혼자 합니다. 제23조 제5항은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기를 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하도록 정합니다. 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 일반 등기와 달리 상대방이 없는 등기이기 때문입니다.

공유 건물이면 공유자 가운데 한 사람이 신청해도 됩니다.

방법은 제24조가 정한 두 가지입니다. 등기소에 출석해 서면을 내는 방문신청과 전산정보처리조직을 이용하는 전자신청입니다. 변호사나 법무사가 대리하면 그 사무원이 출석해 서면을 낼 수 있습니다. 어느 쪽이든 제22조 제3항에 따라 수수료를 냅니다.

1. 구청 건축과에서 사용승인을 받고 건축물대장 변경이 반영되었는지 확인합니다
2. 변경된 내용이 적힌 건축물대장등본을 발급받습니다
3. 등기신청서에 변경 전후의 건물 표시를 적고 등기원인을 증축으로 기재합니다
4. 취득세 등 증축에 따른 지방세 납부 영수증을 첨부합니다
5. 건물 소재지를 관할하는 등기소에 방문 또는 전자신청으로 접수합니다

주의
사용승인을 받지 않은 증축은 건축물대장에 올라가지 않고, 대장에 없는 변경은 등기에도 반영되지 않습니다. 등기부를 맞추기 전에 건축법에 따른 절차가 끝나 있어야 합니다. 무단 증축 상태로 매도 계약을 맺으면 등기부와 현황이 다르다는 이유로 분쟁이 생기므로, 양성화가 가능한지부터 구청에 확인하시기 바랍니다.

한 달을 넘기면 어떻게 되나

현행 부동산등기법에는 이 기간을 넘겼다고 해서 과태료를 물리는 조문이 없습니다. 제111조의 벌칙은 등기필정보의 누설과 부정 취득에 관한 것이어서 표시변경등기 지연과는 관계가 없습니다.

그렇다고 미루어도 되는 일은 아닙니다.

불이익은 거래에서 옵니다. 매매계약서의 목적물 표시를 등기부로 쓸지 대장으로 쓸지를 두고 다툼이 생기고, 소유권이전등기를 신청할 때 제29조 제11호의 각하 사유에 걸려 표시변경등기를 먼저 마쳐야 하는 바람에 잔금일이 밀리기도 합니다. 저당권을 설정할 때도 증축 부분이 등기부에 없으면 담보 범위를 두고 뒤에 해석 문제가 남습니다.

대장을 고치면 등기도 저절로 바뀌나

바뀌지 않습니다. 방향이 반대이기 때문입니다.

제62조는 등기관이 소유권의 보존이나 이전, 등기명의인표시의 변경, 소유권의 변경이나 말소 등기를 했을 때 그 사실을 건축물대장 소관청에 알리도록 정합니다. 등기소에서 구청으로 가는 통지이고, 소유권에 관한 사항만 다룹니다. 구청에서 등기소로 증축 사실을 알려 주는 조문은 없습니다.

그래서 표시변경등기는 소유자가 직접 움직여야 합니다.

확인할 것
· 건축물대장에 증축 내용이 반영된 날짜가 언제인지
· 등기부 표제부의 층수, 구조, 면적이 대장과 어디서 다른지
· 부속건물이 새로 생겼거나 없어졌는지
· 증축에 따른 지방세 납부가 끝났는지
· 매도나 담보 설정 일정이 잡혀 있다면 그 전에 등기를 마칠 수 있는지

구분건물을 덧붙여 지었다면

조금 다른 길을 탑니다. 제46조 제3항은 구분건물이 아닌 건물로 등기된 건물에 접속하여 구분건물을 신축한 경우, 그 신축건물의 소유권보존등기를 신청할 때 기존 건물을 구분건물로 변경하는 표시변경등기를 동시에 신청하도록 정합니다. 둘을 따로 낼 수 없습니다. 기존 단독주택 옆에 호수를 나눈 다세대 건물을 붙여 지은 경우가 여기에 해당합니다.

새 건물의 보존등기와 옛 건물의 표시변경등기가 한 묶음으로 움직입니다.

정리

증축이나 용도변경으로 건물의 종류, 구조, 면적이 바뀌면 소유권의 등기명의인이 1개월 안에 건물표시변경등기를 단독으로 신청해야 합니다. 건축물대장이 먼저 바뀌어야 등기가 받아들여집니다. 사용승인과 대장 변경이 선행되는 이유입니다.

기간을 넘겨도 등기법상 과태료는 없지만, 매도와 담보 설정에서 등기부와 대장의 불일치가 거래를 막습니다.

대장이 바뀌어도 등기는 저절로 따라오지 않습니다. 등기부등본의 표제부를 대장과 대조해 보시고, 다른 부분이 있다면 부동산 등기를 다루는 변호사와 함께 신청 서류를 준비하시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제22조, 제23조, 제24조, 제29조, 제35조, 제40조, 제41조, 제43조, 제46조, 제62조, 제111조

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자주 묻는 질문

증축 공사가 끝난 지 두 달인데 아직 등기를 안 했습니다. 과태료가 나오나요?

현행 부동산등기법에는 표시변경등기 지연에 대한 과태료 조문이 없습니다. 다만 매도나 담보 설정 때 등기부와 건축물대장이 달라 각하되거나 일정이 밀리므로 지금이라도 신청하시는 편이 낫습니다.

건축물대장만 고치면 등기부도 같이 바뀌는 것 아닌가요?

바뀌지 않습니다. 제62조의 통지는 등기소에서 대장 소관청으로 소유권 사항을 알리는 것이고, 표시 변경은 소유자가 제41조에 따라 직접 신청해야 합니다.

공동명의 주택인데 한 사람만 신청해도 되나요?

됩니다. 제23조 제5항에 따라 부동산표시의 변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하는 등기이므로 공유자 가운데 한 사람이 신청할 수 있습니다.

사용승인을 받지 않은 옥탑방도 등기할 수 있나요?

건축물대장에 반영되지 않은 변경은 제29조 제11호에 따라 등기신청이 각하됩니다. 먼저 건축법에 따른 양성화나 사용승인 절차가 가능한지 구청에 확인하셔야 합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-08

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