헐린 집이 서류상 남아 땅을 못 팔 때

밀양 시골 땅을 정리하려던 분의 매매가 잔금 직전에 멈췄습니다. 매수인 쪽 은행이 대출 심사를 하다가 그 땅 위에 건물 등기가 하나 살아 있다고 알려 온 것입니다. 할아버지 때 지은 흙집은 이십 년 전에 허물어 지금은 밭뿐입니다. 서류만 남은 집 때문에 멀쩡한 땅이 거래되지 않는 셈입니다. 이런 일은 생각보다 흔하고, 해결 방법도 정해져 있습니다. 멸실등기로 건물 등기부를 닫으면 됩니다. 다만 건물 명의가 누구인지, 그 건물에 다른 권리가 걸려 있는지에 따라 밟을 길이 달라집니다.

헐린 집 등기가 왜 땅 거래를 막나

등기부만 보는 사람에게는 집이 아직 서 있는 것처럼 보이기 때문입니다.

토지 등기부와 건물 등기부는 따로 있습니다. 집을 허물어도 누군가 건물 등기를 닫지 않으면 건물 등기부는 그대로 남습니다. 매수인이나 은행은 땅 위에 다른 사람 명의의 건물이 있을 수 있다는 가능성, 그 건물에 걸린 저당이나 가압류가 땅 사용과 얽힐 가능성을 걱정합니다. 담보 평가가 멈추는 이유입니다.

현장 사진만으로는 설득이 안 됩니다. 서류는 서류로 지워야 합니다.

누가, 언제까지 신청해야 하나

원칙은 건물 명의인입니다. 부동산등기법은 건물이 멸실된 경우 그 건물 소유권의 등기명의인이 멸실된 때부터 1개월 이내에 멸실등기를 신청하도록 정합니다.

이십 년 전에 헐었다면 이 기한은 한참 지났습니다. 그렇다고 이제 신청할 수 없는 것은 아닙니다. 지금이라도 신청하면 되고, 늦었다는 이유로 멸실등기 자체가 막히지는 않습니다.

건물 명의인이 이미 돌아가셨다면 상속인이 나섭니다. 등기원인이 생긴 뒤 명의인에게 상속이 있으면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있기 때문입니다. 할아버지 명의로 남은 흙집을 손자가 정리하는 경우가 여기에 해당합니다.

내 처지	누가 신청하나	기억할 점
건물 명의도 땅 명의도 나	내가 직접	헐린 날부터 1개월 안에 신청할 의무
건물 명의가 돌아가신 부모님	상속인이 신청	포괄승계인도 등기를 신청할 수 있음
건물 명의가 남, 연락 두절	땅 주인이 대위 신청	명의인이 1개월 넘게 신청하지 않은 뒤에 가능
처음부터 지어진 적 없는 건물	명의인, 안 하면 땅 주인	지체 없이 신청할 의무, 대위 규정 준용
건물에 저당·가압류가 남음	위와 같음	권리자에게 1개월 이의 기간 통지 (예외 있음)

건물 명의가 남의 이름이라면

이때가 가장 막막합니다. 예전 땅 주인이 지은 집이거나, 땅을 빌려 쓰던 사람이 지은 집인데 명의인과 연락이 닿지 않는 경우입니다.

법은 땅 주인에게 길을 열어 두었습니다. 건물 명의인이 1개월 안에 멸실등기를 신청하지 않으면 그 건물 대지의 소유자가 명의인을 대위해 신청할 수 있습니다. 명의인의 협조나 동의를 받지 않아도 된다는 뜻입니다. 땅 주인이 직접 신청서를 내고, 대위 원인으로 자신이 대지 소유자라는 점을 밝힙니다.

등기관은 대위 신청으로 등기를 할 때 대위자의 성명과 주소, 대위 원인을 함께 기록합니다. 나중에 누가 왜 건물 등기를 닫았는지 등기부에 남는 셈입니다.

애초에 지어진 적 없는 건물이라면

드물지만 있습니다.

건축 허가를 받고 보존등기까지 했는데 실제로는 공사가 시작되지 않은 경우, 또는 번지를 잘못 적어 엉뚱한 땅에 건물 등기가 올라간 경우입니다. 부동산등기법은 존재하지 아니하는 건물에 대한 등기가 있으면 명의인이 지체 없이 멸실등기를 신청하도록 정하고, 명의인이 하지 않을 때는 대지 소유자의 대위 신청 규정을 그대로 준용합니다.

헐린 건물과 절차는 거의 같습니다. 다른 점은 증명할 사실이 멸실이 아니라 처음부터 없었다는 것입니다. 항공사진, 주민 확인서, 건축 허가 취소 기록 같은 자료를 모아 두면 도움이 됩니다.

건물에 저당이나 가압류가 남아 있으면

소유권 말고 다른 권리가 걸린 건물을 멸실등기하면 그 권리자에게 영향이 갑니다. 그래서 등기관은 그 권리자에게 1개월 이내의 기간을 정해, 그때까지 이의를 내지 않으면 멸실등기를 하겠다고 알립니다. 주소를 알 수 없으면 등기소 게시장 게시나 공고로 통지를 갈음하고, 이의가 들어오면 등기관이 그에 대해 결정합니다.

이 통지 절차를 건너뛸 수 있는 경우가 두 가지 있습니다.

• 건축물대장에 건물 멸실의 뜻이 기록되어 있는 경우
• 저당권자나 가압류권자 같은 권리의 명의인이 멸실등기에 동의한 경우

그래서 순서가 중요합니다. 건축물대장부터 정리해 두면 등기소 단계가 한 달 가까이 짧아질 수 있습니다.

실제로는 어떤 순서로 하나

1. 토지와 건물 등기사항증명서, 건축물대장을 모두 뗍니다. 건물 등기부 을구와 갑구에 저당, 가압류, 압류가 있는지 확인합니다.
2. 시·군·구청 건축 담당 부서에 건물이 없어졌다는 사실을 알리고 건축물대장 멸실 처리 방법을 문의합니다. 대장이 아예 없는 오래된 건물이라면 그 사실을 확인받습니다.
3. 명의인이 본인이면 직접, 상속인이면 가족관계 서류를 갖춰, 남의 이름이면 대지 소유자로서 대위해 관할 등기소에 멸실등기를 신청합니다.
4. 등기가 끝나면 건물 등기부가 폐쇄된 것을 확인하고, 그 서류를 매수인과 은행에 넘깁니다.

주의
매매계약을 먼저 맺고 멸실등기를 나중에 하면 잔금일이 밀릴 수 있습니다. 건물에 다른 권리가 걸려 있으면 이의 기간만 1개월입니다. 계약서에 멸실등기 완료를 잔금 조건으로 적고, 넉넉한 기간을 잡아 두십시오.

정리

헐린 집이 등기부에 남아 땅 거래가 막히면 멸실등기로 건물 등기부를 닫습니다. 명의인이 본인이나 돌아가신 가족이면 직접 또는 상속인으로서 신청하면 됩니다.

명의가 남의 이름이고 연락이 안 되더라도 대지 소유자가 대위해 신청할 수 있고, 지어진 적 없는 건물 등기도 같은 방법으로 정리합니다.

저당이나 가압류가 걸려 있으면 1개월 이의 통지가 붙습니다. 건축물대장 멸실 처리를 먼저 해 두면 그 기간을 줄일 수 있습니다.

참조 조문

부동산등기법 제27조, 제28조, 제43조, 제44조, 제45조, 제58조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

집을 헐고 새로 지으려고 합니다. 옛 건물 멸실등기를 꼭 먼저 해야 하나요?

새 건물 보존등기와 옛 건물 등기가 한 땅 위에 겹치면 혼란이 생깁니다. 헐고 나면 1개월 안에 멸실등기를 해 두는 것이 원칙이고 뒤 절차도 깔끔해집니다.

건물 명의인이 누군지 등기부 주소만 있고 지금 어디 사는지 모릅니다.

대지 소유자가 대위해 신청할 수 있으므로 명의인을 찾지 못해도 절차를 진행할 수 있습니다. 건물에 다른 권리자가 있고 주소를 모르면 등기관이 게시나 공고로 통지합니다.

건축물대장에는 건물이 없는데 등기부에만 남아 있습니다.

대장이 없거나 이미 말소되었다는 사실을 확인받아 두면 멸실을 소명하는 자료가 됩니다. 담당 관청에서 대장 발급 불가나 말소 사실을 확인해 두십시오.

법무사에게 맡기면 무엇을 준비하면 되나요?

토지와 건물 등기부, 건축물대장 관련 서류, 신청인이 상속인이라면 가족관계 서류를 준비합니다. 대위 신청이라면 대지 소유자임을 보여 주는 토지 등기부가 핵심입니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-08

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