한 동 건물 일부 호실만 보존등기할 때

지인 셋이 땅을 모아 4층 근린생활시설을 올렸습니다. 사용승인이 나고 건축물대장에는 1층 두 호실이 한 사람, 2층과 3층이 또 한 사람, 4층이 나머지 한 사람 이름으로 올라갔습니다. 1층 주인이 대출을 받으려고 자기 호실만 보존등기를 하러 갔더니, 등기소에서 나머지 호실의 표시 등기도 함께 내야 한다는 답이 돌아옵니다. 다른 두 사람은 아직 등기할 생각이 없습니다. 부동산등기법 제46조가 바로 이 장면을 정해 두었습니다.

내 호실만 따로 올릴 수는 없나

구분건물은 등기부의 짜임부터 다릅니다.

제15조 제1항 단서는 1동의 건물을 구분한 경우 그 1동에 속하는 전부에 대하여 하나의 등기기록을 사용한다고 정합니다. 제40조 제2항은 다시 그 안을 나눠, 1동 건물의 표제부에는 소재와 지번, 건물명칭을 적고 각 전유부분의 표제부에는 건물번호를 적게 합니다. 한 호실의 등기는 1동이라는 큰 틀 안에 들어가는 구조입니다.

그래서 1층 두 호실만 올리면 틀이 비어 버립니다. 같은 동의 다른 칸이 기록에 없으면 그 건물이 몇 호실로 이루어졌는지, 각 호실이 어디에 있는지를 등기부로 확인할 수 없습니다.

제46조 제1항이 1동 가운데 일부만 소유권보존등기를 신청할 때 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하도록 정한 것은 이 때문이며, 고를 수 있는 사항이 아니라 함께 내야 접수되는 묶음입니다.

다른 호실 주인이 협조하지 않으면

대신 신청할 수 있습니다.

같은 조 제2항은 구분건물의 소유자가 같은 1동에 속하는 다른 구분건물 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 법이 직접 대위할 권한을 준 것이므로, 다른 소유자의 동의서를 받아 오라는 요건은 조문에 들어 있지 않습니다. 다른 소유자가 연락을 끊었거나 해외에 머물러도 절차가 멈추지 않는 이유입니다.

오해하기 쉬운 지점이 있습니다. 대위로 내는 것은 표제부, 곧 건물의 위치와 구조와 면적을 적는 등기뿐입니다. 2층과 3층 주인의 이름이 갑구에 올라가는 것이 아닙니다. 소유권 등기는 각자가 나중에 따로 해야 합니다.

상황	함께 내야 하는 등기	근거
새 집합건물 중 일부 호실만 보존등기	나머지 호실의 표시 등기	제46조 제1항
다른 호실 소유자가 움직이지 않음	그 소유자를 대위한 표시 등기	제46조 제2항
일반건물에 붙여 구분건물을 신축	기존 건물을 구분건물로 바꾸는 표시변경등기	제46조 제3항
대지권이 있는 집합건물	1동 표제부의 토지 표시, 전유부분의 대지권 표시	제40조 제3항

기존 건물 옆에 붙여 지은 경우는 어떻게 되나

오래된 2층 건물이 일반건물로 등기되어 있고, 같은 주인이 그 벽에 잇대어 새 동을 올리면서 호실을 나눠 구분건물로 만들려는 경우가 있습니다. 이때 새로 지은 부분만 보존등기를 내면 기록이 엇갈립니다. 한 동이 되었는데 기존 부분은 여전히 구분되지 않은 건물로 남아 있기 때문입니다.

제46조 제3항은 이런 신축건물의 보존등기를 신청할 때, 구분건물이 아닌 건물로 등기된 기존 건물을 구분건물로 변경하는 표시변경등기를 동시에 신청하도록 했습니다. 같은 항 뒷문장이 제2항을 준용하므로, 기존 건물의 소유자가 다른 사람이라면 그 사람을 대위해 신청할 수 있습니다. 두 등기를 같은 날 같은 창구에 함께 넣어야 한다는 뜻입니다.

현장에서는 건축물대장이 이미 구분건물로 정리되어 있는데 기존 등기만 그대로여서, 신청서를 넣은 뒤에야 대장과 등기기록의 표시가 맞지 않는다는 지적을 받는 일이 잦습니다.

보존등기는 누가 낼 수 있나

보존등기는 처음으로 소유자를 올리는 등기라 상대방이 없습니다. 제23조 제2항이 등기명의인이 될 사람이 단독으로 신청하도록 한 이유입니다. 제64조에 따라 등기원인과 그 날짜도 적지 않습니다.

누가 그 사람이 될 수 있는지는 제65조가 네 갈래로 정합니다. 대장에 최초 소유자로 등록된 사람과 그 상속인, 확정판결로 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 취득한 사람, 그리고 건물에 한해 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람입니다. 마지막 길은 토지에는 쓸 수 없습니다.

분양을 받은 사람이 곧바로 자기 이름으로 보존등기를 낼 수 없는 것도 이 때문입니다. 대장의 최초 소유자인 건축주가 먼저 보존등기를 하고, 그다음 이전등기로 넘겨받는 순서를 밟습니다.

신청 전에 무엇을 맞춰 두나

제29조 제11호가 신청서나 등기기록의 부동산 표시가 건축물대장과 다르면 신청을 각하하도록 정하고 있어서, 준비의 중심은 언제나 대장에 둡니다.

1. 건축물대장 총괄표제부와 호실별 전유부를 모두 떼어 호실 수, 층, 면적을 확인합니다.
2. 호실마다 대장상 최초 소유자가 누구인지 표로 정리해 대위할 상대를 특정합니다.
3. 같은 지번에 건물이 여러 동이면 건물번호와 도면을 준비합니다.
4. 대지 지분을 대지권으로 함께 올릴 수 있는지 토지 등기부로 확인합니다.
5. 다른 호실 소유자에게 표시 등기를 대신 낸다는 사실을 미리 서면으로 알려 둡니다.

마지막 항목은 법이 요구하는 절차는 아닙니다. 다만 이웃 호실 주인이 나중에 자기 호실을 보존등기할 때 이미 올라가 있는 표시를 보고 놀라는 일을 줄여 줍니다. 공동 건축주 사이의 오해를 미리 막는 셈입니다.

주의
표시 등기만 된 호실이라고 손댈 수 없는 상태는 아닙니다. 그 호실 소유자의 채권자가 가압류를 신청해 법원이 등기를 촉탁하면, 제66조 제1항에 따라 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 처분제한을 기록합니다. 내 호실이 표시만 되어 있다고 안심할 일은 아닙니다.

정리

집합건물은 1동 전체가 하나의 등기기록에 담깁니다. 그래서 일부 호실만 보존등기를 낼 때에는 나머지 호실의 표시 등기를 함께 내야 하고, 다른 소유자가 움직이지 않으면 대위로 대신 신청할 수 있습니다.

일반건물에 붙여 새로 지은 경우라면 기존 건물을 구분건물로 바꾸는 표시변경까지 한 번에 묶어야 합니다. 어느 경우든 대장과 등기의 표시가 하나라도 어긋나면 각하됩니다. 대장부터 맞추십시오.

공동 건축주 사이에 호실 배분이나 대지 지분을 두고 다툼이 남아 있다면, 보존등기 순서가 그 다툼의 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 신청서를 넣기 전에 변호사와 함께 대장과 약정서를 맞춰 보시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제15조, 제23조, 제29조, 제40조, 제46조, 제64조, 제65조, 제66조

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자주 묻는 질문

표시 등기를 대신 내면 비용은 누가 부담하나요?

조문은 대위 신청을 허용할 뿐 비용 분담까지 정하지는 않습니다. 공동 건축주라면 건축 약정에 등기 비용 분담 조항이 있는지부터 보시고, 없다면 나중에 정산할 수 있도록 지출 내역을 따로 보관해 두십시오.

분양받은 호실인데 건축주가 보존등기를 미루고 있습니다.

보존등기는 대장상 최초 소유자인 건축주가 내야 하므로 먼저 이행을 요구하셔야 합니다. 응하지 않으면 분양계약에 따른 등기 청구를 소송으로 구하는 방법을 검토하게 되니, 계약서와 대금 납부 내역을 정리해 두시기 바랍니다.

표시 등기만 된 호실을 그대로 팔 수 있나요?

표제부만 있고 소유권 등기가 없는 상태에서는 이전등기를 낼 수 없습니다. 대장상 최초 소유자가 먼저 보존등기를 마친 뒤 매수인 앞으로 이전하는 순서를 거쳐야 하므로 잔금 일정도 그에 맞춰 잡으셔야 합니다.

대장 면적과 실제 호실 면적이 조금 다릅니다.

등기는 대장을 기준으로 하므로 실제 면적이 다르다면 먼저 대장을 바로잡아야 합니다. 그대로 신청하면 표시 불일치로 각하될 수 있으니 건축사나 관할 구청 건축과에 대장 정정 절차를 문의하시기 바랍니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-10

대표 변호사 한병철

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