아버지 장례를 치르고 서랍을 정리하다 전라남도 해남에 있는 논 한 필지의 등기권리증이 나왔습니다. 형제들은 모두 부산과 울산에 삽니다. 예전 같으면 누군가 휴가를 내고 그 땅을 맡은 등기소까지 내려가거나, 현지 사무소를 따로 알아봐야 했습니다. 지금은 그럴 필요가 줄었습니다. 상속이나 유증으로 넘어가는 등기는 부동산이 있는 곳의 등기소가 아니어도 받아 주도록 부동산등기법이 바뀌었기 때문입니다.
원래는 왜 땅이 있는 곳까지 가야 했나
기준이 사람의 주소가 아니라 부동산의 위치였습니다.
부동산등기법 제7조 제1항은 등기사무를 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소가 맡는다고 정합니다. 해남의 논이면 해남을 맡은 곳이, 거제의 임야면 거제를 맡은 곳이 창구였습니다. 상속인이 서울에 살든 부산에 살든 달라지지 않았습니다.
이 원칙을 어기면 결과가 무겁습니다. 같은 법 제29조는 등기관이 신청을 각하해야 하는 사유를 나열하는데, 그 첫 번째가 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우입니다. 서류를 보완하면 살아나는 흠이 아니어서 처음부터 다시 내야 했습니다.
가족관계 서류가 여러 장 붙는 상속 등기는 직접 들고 가서 내려는 분이 많습니다. 그만큼 거리가 부담이었습니다.
지금은 어느 등기소에 내도 되나
상속과 유증에 한해서는 그렇습니다.
2024년 9월 신설된 제7조의3 제1항은 제7조에도 불구하고 상속 또는 유증으로 인한 등기신청은 관할 등기소가 아닌 등기소도 그 사무를 담당할 수 있다고 정합니다. 개정법은 2025년 1월 31일부터 시행되었고, 부칙 제2조에 따라 그날 이후 접수되는 신청에 적용됩니다.
다만 같은 조 제2항은 특례가 적용되는 신청의 유형과 처리 절차를 대법원규칙에 맡겼습니다. 상속이라는 이름이 붙었다고 모든 신청이 자동으로 들어가는 것은 아닐 수 있습니다. 서류를 들고 가기 전에 가까운 등기소에 해당 신청이 특례 대상인지 먼저 물어보시는 편이 헛걸음을 줄입니다.
상속·유증 관할 특례
부동산이 다른 지역에 있어도 상속이나 유증을 원인으로 한 등기는 관할이 아닌 등기소에 신청할 수 있게 한 제도입니다. 매매나 증여처럼 살아 있는 사람끼리 주고받는 거래는 여기에 들어가지 않습니다.
| 신청하려는 일 | 어디에 내나 | 근거 |
|---|---|---|
| 상속을 원인으로 한 소유권이전 | 관할이 아닌 등기소도 가능 | 제7조의3 |
| 유증을 원인으로 한 소유권이전 | 관할이 아닌 등기소도 가능 | 제7조의3 |
| 매매·증여로 인한 이전, 근저당 설정 | 부동산 소재지 관할 등기소 | 제7조 |
| 관할이 다른 여러 부동산, 목적과 원인이 같은 신청 | 그중 한 곳의 관할 등기소 | 제7조의2 |
| 등기사항증명서 발급·열람 | 관할과 관계없이 가능 | 제19조 제2항 |
상속인 한 사람이 혼자 낼 수 있나
등기는 원래 넘겨주는 쪽과 받는 쪽이 함께 신청합니다. 상속에는 넘겨줄 사람이 이미 없습니다. 그래서 제23조 제3항은 상속으로 인한 등기를 등기권리자가 단독으로 신청하도록 했습니다.
상속인이 여럿이면 지분을 어떻게 적을지가 먼저 정해져야 합니다. 민법 제1006조는 상속재산을 공동상속인의 공유로 하고, 제1009조는 같은 순위끼리는 똑같이 나누되 배우자에게는 5할을 더 얹습니다. 배우자와 자녀 두 명이 상속하면 7분의 3, 7분의 2, 7분의 2가 됩니다.
다르게 나누고 싶다면 제1013조에 따라 상속인 전원이 협의를 해야 합니다. 협의서에 한 사람이라도 빠지면 그 서류로는 등기가 나지 않습니다.
유증은 조금 다릅니다. 유언의 방식과 유언집행자가 있는지에 따라 누가 신청서에 이름을 올리는지가 갈립니다. 유언장을 손에 쥐고 있다면 그 내용부터 확인을 받으십시오.
가까운 등기소에 무엇을 들고 가나
관할이 바뀌었을 뿐 서류가 줄어든 것은 아닙니다. 아래 서류가 기본입니다.
- 돌아가신 분의 기본증명서, 가족관계증명서와 상속인 범위를 확인할 제적 서류
- 상속인 전원의 가족관계증명서와 주소를 확인할 주민등록표 초본
- 협의로 나누는 경우 상속재산분할협의서와 상속인들의 인감증명서
- 토지대장이나 건축물대장 같은 부동산 표시 확인 서류
- 취득세 납부 영수증과 등기신청 수수료
대장을 꼭 챙기는 이유가 있습니다. 제29조 제11호는 신청서나 등기기록의 부동산 표시가 대장과 맞지 않으면 각하하도록 하고, 제10호는 취득세를 내지 않은 신청도 각하 사유로 둡니다. 다만 보정이 가능한 흠이라면 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고쳐 낼 기회가 있습니다. 먼 등기소였다면 하루 안에 다시 내려가기 어려웠겠지만, 가까운 곳이라면 그 기한을 맞출 여지가 큽니다.
등기를 미루면 무엇이 막히나
소유권 자체는 등기 없이도 넘어옵니다. 민법 제187조가 상속으로 인한 부동산 물권 취득에는 등기가 필요 없다고 정하기 때문입니다. 문제는 그 뒤 문장입니다. 등기를 하지 아니하면 처분하지 못한다고 적혀 있습니다.
팔 수도, 담보로 넣어 대출을 받을 수도 없습니다.
더 곤란한 장면도 있습니다. 상속인 가운데 한 명에게 빚이 있으면, 그 채권자가 부동산등기법 제28조에 따라 상속인을 대신해 법정상속분대로 상속 등기를 마치고 그 지분에 가압류를 걸 수 있습니다. 나중에 협의분할을 해도 민법 제1015조 단서가 제삼자의 권리를 해하지 못한다고 정하고 있어 이미 들어온 가압류를 지우기 어렵습니다. 가족끼리 나눌 몫이 정해졌다면 등기까지 서두르는 편이 낫습니다.
주의
돌아가신 분의 빚이 재산보다 많을 수 있다면 등기보다 상속재산 조사가 먼저입니다. 민법 제1019조는 상속개시를 안 날부터 3개월 안에 한정승인이나 포기를 정하도록 하고, 제1026조는 상속재산을 처분한 상속인을 단순승인한 것으로 봅니다. 분할협의서에 도장을 찍는 일은 그 판단을 마친 뒤로 미루십시오.
정리
부동산 등기는 땅이 있는 곳의 등기소가 맡는 것이 원칙이고, 지금도 매매나 담보 설정은 그대로입니다. 상속과 유증만 2025년 1월 31일 이후 접수분부터 관할이 아닌 등기소에서도 받을 수 있게 되었습니다.
서류는 줄지 않았습니다. 상속인 범위를 보여 줄 가족관계 서류, 협의서와 인감증명서, 대장과 세금 영수증을 모두 갖추어야 합니다. 그다음 가까운 등기소에 특례 대상인지 먼저 확인하시면 됩니다.
상속인 사이에 분할 비율을 두고 의견이 갈리거나 빚이 있는 상속인이 있다면 등기 순서 자체가 결과를 바꿀 수 있습니다. 그런 경우에는 협의서를 쓰기 전에 변호사와 함께 순서를 잡아 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제7조, 제7조의3, 제23조, 제28조, 제29조 · 민법 제187조, 제1009조, 제1013조, 제1015조
13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
부산에 살면서 강원도 아파트를 상속받았는데 부산 등기소에 내도 되나요?
상속을 원인으로 한 소유권이전이라면 관할이 아닌 등기소도 처리할 수 있도록 바뀌었습니다. 구체적인 유형은 대법원규칙이 정하므로 방문 전에 해당 등기소에 신청 내용을 알려 대상인지 확인해 두시기 바랍니다.
형제 중 한 명이 해외에 있어 협의서에 서명을 못 받고 있습니다.
협의분할은 상속인 전원이 참여해야 효력이 있습니다. 해외에 있는 상속인은 현지 재외공관에서 서명이나 인감에 관한 확인을 받아 보내는 방식을 쓰는 경우가 많으니, 필요한 서류 형식을 먼저 확인한 뒤 보내 달라고 요청하십시오.
법정상속분대로 먼저 등기했다가 나중에 다시 나눌 수 있나요?
협의분할은 언제든지 할 수 있고 상속이 개시된 때로 소급합니다. 다만 그사이 어느 상속인의 지분에 가압류나 담보가 들어왔다면 그 권리는 지워지지 않으니, 먼저 등기하기 전에 상속인들의 채무 상황을 살펴보시기 바랍니다.
유언장으로 받은 땅도 가까운 등기소에서 신청할 수 있나요?
유증을 원인으로 한 등기도 특례 대상에 들어갑니다. 다만 유언의 방식에 따라 검인 같은 절차가 먼저 필요할 수 있고, 유언집행자가 있으면 신청인이 달라지므로 유언장 원본을 가지고 확인을 받으신 뒤 접수하십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-10
대표 변호사 한병철
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