두 필지를 한 필지로 합치는 데 걸림돌이 되는 등기

붙어 있는 두 필지를 사서 한 동의 건물을 올리려던 분이 설계 단계에서 멈췄습니다. 건축 허가와 대출을 위해 두 땅을 한 필지로 합치려고 했는데, 등기소에서 한쪽 땅에 걸린 근저당 때문에 합필등기가 안 된다는 답을 들은 것입니다. 지적 합병은 시청에서 해 주었는데 등기만 막힌 상황입니다. 땅을 합치는 일은 측량과 지적 정리만으로 끝나지 않고 등기부가 하나로 정리되어야 완성됩니다. 어떤 등기가 그 길을 막는지, 막혔을 때 무엇으로 풀 수 있는지를 정리합니다.

합필등기는 언제 하는 것인가

지적 정리가 먼저이고 등기가 그다음입니다.

토지를 합치는 절차는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적소관청에서 합병을 처리하면서 시작됩니다. 그 결과가 토지대장에 반영되면 등기부도 거기에 맞추어야 합니다. 부동산등기법 제35조는 토지의 분할이나 합병이 있을 때 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하도록 정합니다.

그래서 두 번의 문턱이 있습니다. 하나는 지적 쪽에서 합병 자체가 되는지이고, 다른 하나는 등기소에서 합필등기를 받아 주는지입니다. 앞의 문턱을 넘었다고 뒤의 문턱이 저절로 열리지 않습니다.

이 글의 질문은 뒤쪽 문턱에 관한 것입니다.

어떤 등기가 있으면 안 되나

제37조 제1항이 목록을 거꾸로 적어 두었습니다. 있어도 되는 등기를 세 갈래로 열거하고, 그 밖의 권리에 관한 등기가 있으면 합필등기를 할 수 없다고 정한 것입니다.

허용되는 첫 갈래는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권, 그리고 승역지에 하는 지역권의 등기입니다. 둘째 갈래는 합치려는 모든 토지에 있으면서 등기원인과 그 연월일, 접수번호까지 같은 저당권입니다. 셋째 갈래는 모든 토지에 있으면서 신탁 등기사항이 같은 신탁등기입니다.

여기 들어가지 않는 등기는 전부 걸림돌입니다. 한쪽 필지에만 걸린 근저당권, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 가등기가 그렇습니다. 두 필지에 각각 근저당이 있어도 설정 날짜나 접수번호가 다르면 같은 저당권이 아니므로 역시 막힙니다.

왜 저당권은 똑같아야 하나
두 땅이 한 필지가 되면 저당권의 목적물도 하나로 합쳐집니다. 서로 다른 저당권이 한 땅 위에 뒤섞이면 어느 부분에 어느 담보가 걸려 있었는지를 등기부로 보여 줄 수 없게 됩니다. 담보권자 사이의 순위와 범위를 지키기 위해 법이 동일성을 요구하는 것입니다.

막히는 등기와 통과하는 등기

등기부를 펼쳐 놓고 하나씩 대조해 보시면 됩니다.

등기의 종류	합필 가능 여부	비고
소유권 (같은 명의인)	가능	명의인이 다르면 지적 합병 단계에서부터 어려움
지상권·전세권·임차권	가능	제37조 제1항 제1호
승역지 지역권	가능	요역지 지역권은 제38조 제2항 단서
원인·날짜·접수번호가 같은 저당권	가능	모든 필지에 있어야 함
한쪽에만 있는 근저당권	불가	말소하거나 제38조 특례 검토
가압류·가처분·경매개시결정	불가	해제·취하 뒤 말소가 선행
내용이 같은 신탁등기	가능	제81조 제1항 각 호 사항이 동일할 때

표에서 불가로 적힌 줄이 하나라도 있으면 등기관은 신청을 받아 주지 않습니다. 제37조 제2항은 그런 신청을 각하하면 지체 없이 그 사유를 지적소관청에 알리도록 정합니다. 지적과 등기가 어긋난 채 남지 않게 하려는 장치입니다.

각하되면 지적 합병은 어떻게 되나

이미 끝난 합병이 그대로 서 있는 것은 아닙니다.

등기소가 각하 사유를 통지하면 지적소관청은 합병 처리를 되돌리는 쪽으로 움직이는 것이 보통입니다. 토지대장은 두 필지로, 등기부도 두 필지로 돌아갑니다. 건축 허가나 대출 심사가 합필을 전제로 진행되고 있었다면 일정이 통째로 밀립니다.

그래서 순서를 바꾸는 편이 안전합니다. 지적 합병을 신청하기 전에 두 필지의 등기사항증명서를 나란히 놓고 을구와 갑구를 대조하는 일을 먼저 하십시오. 걸림돌이 보이면 그것을 치운 뒤에 합병을 신청하면 됩니다.

걸림돌을 치우는 방법

등기의 종류마다 치우는 길이 다릅니다.

1. 한쪽에만 있는 근저당권은 대출을 갚고 말소하거나, 금융기관과 협의해 두 필지 모두에 같은 날 같은 접수번호로 공동담보를 다시 설정하는 방법을 검토합니다.
2. 가압류나 가처분은 채권자와 합의해 집행을 해제하고 말소촉탁을 받은 뒤에 진행합니다.
3. 경매개시결정은 채무를 변제해 취하를 받거나 절차가 끝날 때까지 기다려야 합니다.
4. 소유권 명의가 다른 경우에는 한쪽으로 이전등기를 먼저 마쳐 명의를 맞춥니다.
5. 모든 정리가 끝난 뒤 등기사항증명서를 다시 발급받아 걸림돌이 사라졌는지 확인하고 지적 합병을 신청합니다.

한 번에 되지 않는 경우가 많습니다. 금융기관의 담보 재설정에는 심사 기간이 들고, 가압류 채권자는 돈을 받기 전에는 움직이지 않습니다. 건축 일정을 잡을 때 이 기간을 넣어 두어야 합니다.

합병 뒤에 등기가 끼어든 경우의 특례

지적 합병은 마쳤는데 합필등기를 하기 전 사이에 새 등기가 올라가는 일이 있습니다. 제38조가 이 틈을 메웁니다.

제1항은 합병 뒤 합필등기 전에 어느 한 토지에 소유권이전등기가 된 경우라도 이해관계인의 승낙이 있으면 명의인들이 합필 후 토지를 공유로 하는 합필등기를 신청할 수 있게 합니다. 제2항은 그 사이에 제37조가 막는 권리의 등기가 된 경우에도 승낙이 있으면 그 권리를 합필 후 토지의 지분에 대한 것으로 바꾸어 합필등기를 할 수 있도록 열어 두었습니다.

다만 요역지 지역권이 있는 경우에는 같은 항 단서에 따라 합필 후 토지 전체를 위한 지역권으로 하는 등기를 신청해야 합니다. 특례는 어디까지나 합병이 끝난 뒤 등기 사이의 공백에만 적용됩니다. 합병 전부터 있던 근저당에는 쓸 수 없습니다.

확인할 것
· 두 필지의 소유자 명의가 완전히 같은지
· 을구에 있는 근저당권의 접수번호와 설정일이 필지마다 일치하는지
· 갑구에 가압류·가처분·경매개시결정 기입이 남아 있지 않은지
· 신탁등기가 있다면 신탁원부 내용이 같은지
· 합병 신청 뒤 등기 사이에 새로 접수된 등기가 없는지

정리

두 필지를 하나로 만드는 일은 지적 합병과 합필등기 두 단계로 이루어지고, 등기 단계에서 제37조가 문을 지킵니다. 소유권과 용익권, 그리고 모든 필지에 똑같이 걸린 저당권과 신탁만 통과합니다.

한쪽에만 있는 담보나 보전처분은 치운 뒤에 합병을 신청하는 것이 순서입니다. 합병 뒤에 끼어든 등기라면 이해관계인의 승낙을 받아 제38조의 특례로 풀 수 있습니다.

건축이나 대출 일정이 걸려 있다면 등기부 대조와 담보 재설정 협의를 먼저 시작하십시오. 금융기관과의 조율이 필요한 경우가 많으니 변호사와 함께 순서를 잡아 두시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제35조, 제37조, 제38조

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자주 묻는 질문

두 필지 모두 같은 은행 근저당인데 날짜가 다릅니다.

등기원인과 연월일, 접수번호가 모두 같아야 합니다. 설정일이 다르면 다른 저당권이므로 은행과 협의해 두 필지에 공동담보로 다시 설정하거나 한쪽을 말소한 뒤 진행해야 합니다.

한쪽 땅에 가압류가 있는데 금액이 작습니다.

금액과 관계없이 가압류 기입이 남아 있으면 합필등기는 각하됩니다. 채권자에게 변제하거나 공탁해 집행을 해제하고 말소된 뒤에 신청하십시오.

합필등기를 1개월 안에 못 하면 어떻게 되나요?

제35조가 정한 신청 기간은 등기명의인의 의무이고, 지적과 등기의 불일치가 길어지면 거래와 대출 심사에 지장이 생깁니다. 걸림돌을 먼저 치우고 합병을 신청하는 순서가 이 공백을 줄입니다.

합병이 끝난 뒤 한쪽 땅을 자녀에게 증여했습니다.

합필등기 전에 소유권이 넘어간 경우이므로 제38조 제1항의 특례 대상입니다. 이해관계인의 승낙을 받아 합필 후 토지를 두 사람의 공유로 하는 합필등기를 신청할 수 있습니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-09

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