Q. 질문 내용
전세 계약을 앞두고 중개사무소에서 집주인이 보여 준 등기부 사본을 받았는데 날짜가 두 달 전 것이었습니다. 제가 직접 최신 것을 떼어 보고 싶은데 남의 집 서류를 주인 허락 없이 떼는 것이 괜찮은지, 어디서 어떻게 떼는지 궁금합니다.
본인 사안은 등기부가 누구에게 열려 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 등기사항증명서는 소유자의 허락이 없어도 누구나 수수료를 내고 발급받을 수 있으므로 계약 전에 직접 떼어 보셔도 됩니다. 다만 등기부에 붙은 부속서류까지 보는 데는 제한이 있습니다.
■ 누구나 뗄 수 있다고 법이 정했습니다
부동산등기법 제19조 제1항은 누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록된 사항의 전부 또는 일부를 열람하거나 그것을 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다고 정합니다. 소유자나 이해관계인으로 범위를 좁히지 않았습니다. 등기는 거래에 들어오는 사람에게 권리 관계를 알리려고 두는 제도이므로, 사려는 사람이 보지 못하면 제도의 뜻이 사라집니다. 집주인에게 알릴 의무도 없고 집주인이 막을 방법도 없습니다. 중개사가 보여 주는 사본만 믿지 말고 본인이 직접 발급받아 접수 날짜가 최근인지 확인하시는 편이 안전합니다.
■ 어디서 어떻게 떼나
같은 조 제2항은 열람과 발급 청구를 관할 등기소가 아닌 등기소에 대해서도 할 수 있다고 정합니다. 서울 집의 등기부를 부산의 등기소 창구에서 뗄 수 있다는 뜻입니다. 창구에 가지 않아도 됩니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소나 고유번호로 찾아 열람하거나 발급받을 수 있고, 주민센터와 지하철역에 있는 무인발급기에서도 뗄 수 있습니다. 수수료는 제3항에 따라 대법원규칙으로 정하는데, 화면으로만 보는 열람이 출력물로 받는 발급보다 적게 듭니다. 주소로 검색이 되지 않으면 아파트 동호수를 집합건물로, 단독주택은 토지와 건물을 각각 따로 찾으셔야 합니다.
■ 보이는 것과 가려지는 것
등기사항증명서에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. 표제부는 면적과 구조, 갑구는 소유권과 가압류·가처분·경매개시결정, 을구는 근저당권과 전세권 같은 권리가 적힙니다. 이 세 부분은 누가 떼어도 같은 내용이 나옵니다. 다만 등기명의인의 주민등록번호 뒷자리는 실무에서 본인이나 일정한 이해관계인이 아니면 가려진 상태로 발급됩니다. 세입자로 들어가려는 분이 소유자 신원을 확인하는 데는 이름과 주소, 그리고 신분증 대조로 충분합니다. 폐쇄된 등기기록도 제20조 제3항이 제19조를 준용하므로 과거 소유 이력까지 같은 방식으로 볼 수 있습니다.
■ 부속서류는 다릅니다
제19조 제1항 단서는 등기기록의 부속서류에 대해서는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다고 정합니다. 부속서류란 등기를 신청할 때 낸 매매계약서, 위임장, 인감증명서 같은 서류 묶음입니다. 여기에는 개인 정보와 거래 금액이 그대로 담겨 있어 아무나 볼 수 없게 했습니다. 계약을 검토하는 단계의 예비 매수인이나 세입자는 보통 이해관계인으로 인정받기 어렵습니다. 소송 중이거나 이미 권리를 가진 사람이 그 등기와 관련된 부분에 한해 열람하는 것이 전형적인 경우입니다. 등기사항증명서로 권리 관계를 확인하는 것과 부속서류를 들추는 것은 다른 일이라는 점을 구분하셔야 합니다.
■ 계약 전에 보실 순서
① 계약 당일 아침에 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 새로 발급받아 열람 시각이 찍힌 것을 보관합니다. ② 갑구의 현재 소유자 이름과 계약서에 서명할 사람의 신분증을 맞춰 봅니다. ③ 갑구에 가압류·가처분·경매개시결정이 있는지, 을구에 근저당권의 채권최고액이 얼마인지를 보고 보증금과 비교합니다. ④ 집합건물이면 대지권 표시가 있는지, 단독주택이면 토지와 건물의 소유자가 같은지 확인합니다. ⑤ 잔금을 치르는 날 한 번 더 발급받아 계약 뒤 새로 올라온 등기가 없는지 봅니다. 을구에 걸린 금액이 크거나 갑구에 낯선 기입이 있다면 계약서에 서명하기 전에 변호사와 함께 내용을 읽어 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제19조, 제20조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-09
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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