Q. 질문 내용
아버지가 남기신 아파트 한 채를 형과 둘이 상속받게 됐습니다. 형은 집에 살고 싶어 하고 저는 돈이 필요해서, 건물은 형이 갖고 땅 지분은 제가 가져서 따로 팔면 어떨까 생각했습니다. 아파트는 대지권 등기가 돼 있다는데 이렇게 나눌 수 있나요?
본인 사안은 대지권이 등기된 아파트에서 건물과 땅 지분을 나누어 처분할 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 대지권 등기가 된 뒤에는 땅 지분만 떼어 이전하거나 저당을 잡히는 등기를 할 수 없으므로, 형제분 사이에 건물과 땅을 나눠 갖는 방식의 상속 분할은 등기로 실현되기 어렵습니다.
■ 대지권은 건물과 떼어 팔 수 없는 땅의 권리입니다
부동산등기법 제40조 제3항은 구분건물에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것이 있으면 이를 대지권이라 부르고, 1동 건물의 표제부에 대지의 표시를, 전유부분의 표제부에 대지권의 표시를 기록하도록 합니다. 같은 조 제4항은 대지권 등기를 하면 등기관이 직권으로 그 토지의 등기기록에 소유권 등이 대지권이라는 뜻을 기록하게 합니다. 그래서 아파트 한 호수의 등기사항증명서를 떼면 표제부에 대지권의 종류와 비율이 함께 나옵니다.
■ 땅 지분만 따로 넘기는 등기는 받아 주지 않습니다
제61조 제4항은 토지의 소유권이 대지권인 경우 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다고 정합니다. 반대 방향도 막혀 있습니다. 같은 조 제3항은 대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에 건물만에 관한 소유권이전등기나 저당권설정등기를 할 수 없다고 합니다. 형은 건물, 동생은 땅 지분으로 상속등기를 나눠 신청하면 등기소에서 받아들여지지 않는 이유가 이 두 조항입니다.
■ 건물 등기를 하면 땅에도 함께 효력이 미칩니다
제61조 제1항은 대지권을 등기한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기가 대지권에 대하여 동일한 등기로서 효력이 있다고 정합니다. 아파트를 상속받아 이전등기를 하면 땅 지분도 같이 넘어가고, 아파트에 근저당을 잡히면 땅 지분에도 같은 근저당이 걸린 것으로 봅니다. 예외는 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기가 되어 있는 경우입니다. 이 부기가 왜 붙었는지는 등기 경위마다 다르므로, 우선 갑구와 을구에 그런 표시가 있는지부터 살펴보십시오.
■ 형제가 공평하게 나누는 현실적인 방법
건물과 땅을 따로 나누는 대신 다음 방법을 검토하실 수 있습니다. ① 아파트 전체를 두 분의 지분 공유로 상속등기하고 나중에 함께 매각해 대금을 나누는 방법 ② 한 분이 아파트를 단독으로 상속받고 다른 분에게 그 지분 가치만큼 현금을 주는 방법 ③ 상속재산 가운데 다른 예금이나 부동산과 묶어 균형을 맞추는 방법입니다. 어느 방법이든 상속재산분할협의서에 아파트를 동·호수와 대지권 표시까지 그대로 적어야 등기가 수월합니다. 집합건물법은 규약으로 분리처분을 허용하는 예외를 두고 있지만, 일반 아파트에서는 그런 규약을 찾기 어렵습니다.
■ 먼저 확인하실 서류
인터넷등기소(iros.go.kr)나 가까운 등기소에서 ① 아파트 전유부분 등기사항증명서 ② 대지의 토지 등기사항증명서 두 가지를 발급받으십시오. 전유부분 표제부에 대지권 표시가 있고 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻이 적혀 있다면 분리처분은 막혀 있다고 보시면 됩니다. 대지권 표시가 없는 오래된 아파트라면 사정이 달라질 수 있어, 이 경우에는 등기부 두 장을 들고 변호사와 분할 방식부터 상의해 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제40조, 제61조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-11
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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