Q. 질문 내용
집을 보러 다니다 등기사항증명서를 떼어 봤는데, 을구 순위번호 1 아래에 1-1이라는 줄이 하나 더 있고 등기목적에는 1번근저당권이전이라고 적혀 있습니다. 중개사는 부기 1호라고만 설명했는데 이게 무슨 뜻인지, 이 집을 사는 데 문제가 되는 줄인지 궁금합니다.
본인 사안은 부기등기가 무엇이고 그 순위가 어떻게 매겨지는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 1-1처럼 붙은 번호는 1번 등기에 덧붙인 첫 번째 기록이라는 뜻이고, 새로 끼어든 권리가 아니라 1번의 순위를 그대로 이어받습니다. 무엇이 바뀌었는지는 등기목적 칸을 읽어야 압니다.
■ 부기등기는 어떤 등기입니까
등기부의 줄은 대부분 자기 순위번호를 따로 받습니다. 이것을 주등기라고 부릅니다. 부기등기는 자기 번호를 받지 않고 이미 있는 주등기에 가지처럼 붙는 기록입니다. 그래서 순위번호 칸에 1-1, 1-2처럼 주등기 번호 뒤에 일련번호가 달립니다. 부기 1호는 1번 주등기에 처음 붙은 부기라는 뜻이고, 부기 2호가 있다면 그 뒤에 한 번 더 붙은 것입니다. 부동산등기법 제52조는 등기관이 어떤 등기를 이 방식으로 해야 하는지를 9가지로 정해 두었습니다.
■ 어떤 내용이 부기로 붙습니까
자주 보이는 것은 다섯 가지입니다. ① 소유자나 권리자의 이름·주소가 바뀌어 고친 기록. ② 근저당권이 다른 채권자에게 넘어간 이전 기록으로, 등기목적에 1번근저당권이전처럼 적힙니다. ③ 근저당권 위에 다시 질권을 잡은 것처럼 소유권 외의 권리를 목적으로 한 권리. ④ 근저당권 자체에 가압류가 걸린 처분제한. ⑤ 채권최고액 감액처럼 권리 내용을 바꾼 변경 기록. 이 밖에 환매특약, 권리소멸약정, 공유물 분할금지 약정도 같은 조에 들어 있습니다.
■ 순위는 어떻게 매겨집니까
제5조가 답입니다. 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르고, 같은 주등기에 붙은 부기끼리는 등기한 순서를 따릅니다. 예를 들어 은행이 가진 1번 근저당권이 채권 양도로 다른 회사에 넘어가 1-1 부기가 붙었다면, 새 채권자는 2번이나 3번 권리보다 여전히 앞섭니다. 날짜가 늦게 찍혔다고 순위가 밀리는 것이 아닙니다. 매수인이나 임차인이 순위를 따질 때에는 부기의 접수일이 아니라 주등기의 번호와 접수일을 기준으로 보셔야 합니다.
■ 최고액을 늘린 변경은 사정이 다릅니다
제52조 단서는 권리의 변경이나 경정 등기에 대해 등기상 이해관계 있는 제삼자의 승낙이 없으면 부기로 하지 않는다고 정합니다. 1번 근저당 최고액을 1억 원에서 1억 5천만 원으로 늘리려는데 2번 근저당권자가 승낙하지 않으면, 그 변경은 1-1이 아니라 새 순위번호를 받은 주등기로 올라갑니다. 늘어난 5천만 원은 2번보다 뒤에 서게 됩니다. 같은 변경이라도 부기인지 주등기인지가 배당 순서를 바꾸는 셈입니다.
■ 집을 사기 전에 확인하실 것
등기목적 칸을 보고 네 가지를 나누십시오. ① 근저당권이전 부기라면 지금의 채권자는 부기에 적힌 명의인이므로, 잔금일 말소 서류는 처음 은행이 아니라 그 명의인에게서 받아야 합니다. ② 근저당권에 가압류 부기가 있다면 그 근저당을 지울 때 제57조에 따라 가압류권자의 승낙이 필요할 수 있어 말소가 늦어질 수 있습니다. ③ 갑구 소유권 줄에 환매특약 부기가 있다면 제53조에 따라 함께 기록된 대금과 환매기간을 보면 이전 매도인이 언제까지 다시 사 갈 수 있는지 알 수 있으니 그 기간을 꼭 확인합니다. ④ 주소나 이름 변경 부기는 걱정하지 않으셔도 됩니다.
참조 조문
부동산등기법 제4조, 제5조, 제52조, 제53조, 제57조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-10
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